Испанияда жылжымайтын мүлік сатып алу кезіндегі ең қауіпті 10 қателік.

Шетелде жылжымайтын мүлік сатып алу – үлкен қаржылық инвестициялармен байланысты маңызды шешім. Испания мұндай инвестициялар үшін ең танымал бағыттардың бірі болып табылады: қолайлы климат, дамыған инфрақұрылым және кең тұрғын үй нарығы көптеген адамдарды тартады. Алайда, тәжірибесіз сатып алушы көбінесе қосымша шығындарға, құқықтық қиындықтарға және басқа да жағымсыз тосынсыйларға әкелетін жасырын тұзақтарға тап болады. Бұл мақалада біз Испанияда жылжымайтын мүлік сатып алу кезіндегі ең көп тараған он қатені қарастырамыз және олардан қалай аулақ болу керектігін талқылаймыз.

Негізгі қателер және олардан аулақ болу жолдары

1. Кәсіби көмектің қажеттілігін жеткілікті бағаламау

Сатып алушылар көбінесе өз білімдеріне сүйене отырып, мәмілені өз бетінше жүргізуге шешім қабылдайды. Алайда, Испания нарығының өз ерекшеліктері бар: басқа салық режимдері, құқықтық аспектілер, күрделі тіркеу жүйесі. Тәжірибелі риэлтордың немесе заңгердің кеңесінсіз сіз тәуекелдерге тап болуыңыз мүмкін:

• Дұрыс ресімделмеген құжаттар.
• Мүлікке жасырын ауыртпалықтар.
• Техникалық және құқықтық нюанстар (мысалы, құрылысқа рұқсаттың болмауы).

Шешімі: Испанияның жылжымайтын мүлік нарығына маманданған сенімді агенттік пен заңгер табыңыз. Олардың қызметтерінің құны уақыт пен жүйкені үнемдеу арқылы өтеледі.

2. Нақты жоспар мен сатып алу мақсаттарының болмауы

Көптеген сатып алушылар жылжымайтын мүлікті нақты қандай мақсатта сатып алып жатқанын көрсетпейді. Мақсаттар әртүрлі болуы мүмкін:

• Тұрақты тұру немесе отбасымен демалу.
• Жалға беру және тұрақты табыс алу.
• Кейіннен қайта сату мақсатында инвестициялау.

Шешімі: Сатып алмас бұрын, сіз үшін қандай параметрлер маңызды екенін шешіңіз: теңізге жақындық, жылытудың болуы, инфрақұрылым, кейіннен қайта сату үшін бағаның жылдам өсу мүмкіндігі және т.б. Содан кейін бұл талаптарды риэлтормен немесе кеңесшімен талқылаңыз.

3. Нақты шығындарды елемеу

Хабарландыруда көрсетілген сома алдағы шығындардың толық тізімінен алыс. Тұрғын үйдің құнынан басқа, Испанияда салықтар мен қосымша шығындар бар:

• Мүлікті беру салығы немесе Қосылған құн салығы – мүлік түріне (екінші нарықтағы немесе жаңа) байланысты.
• Нотариус қызметтері және меншік құқығын тіркеу.
• Риэлтор қызметтері үшін төлем.
• Ипотека (тұрғын үй несиесі) алған жағдайда мүлікті сақтандыру.
• Жылжымайтын мүлік салығы және меншік иелерінің қауымдастығына ықтимал жарналар.

Шешімі: Толық қаржылық жоспар құрыңыз және барлық салықтар мен алымдарды алдын ала нақтылаңыз. Бюджеттен асып кетпеу үшін кеңесшіден шамамен жалпы соманы есептеуді сұраған пайдалы.

4. Ипотеканы және онымен байланысты шарттарды түсінбеу

Сатып алушылар кейде ипотеканы рәсімдеу кезінде пайданы немесе өз төлем қабілеттілігін асыра бағалайды. Испанияда пайыздық мөлшерлемеден басқа, сізде қосымша шығындар болады:

• Өмірді сақтандыру (ипотекалық несие алу үшін міндетті болуы мүмкін).
• Ипотеканы ашу кезіндегі біржолғы шығындар.
• Банктің тұрғын үйді міндетті бағалауы.

Шешімі: Әртүрлі банктердің ұсыныстарын салыстырыңыз және барлық ілеспе төлемдер туралы сұраудан тартынбаңыз. Егер бұл сіздің бірінші сатып алуыңыз болса немесе сізге мәліметтерді түсіну қиын болса, ипотекалық брокерге жүгініңіз.

5. Объектінің құқықтық тазалығын толық тексермеу

Испания нарығы өте әртүрлі: заңсыз қайта жоспарлауы бар пәтерлер, тіркелмеген қосалқы құрылыстары бар үйлер, бұрынғы иелерінің қарыздары бар жылжымайтын мүлік бар. Өзіңізді қорғау үшін:

• Жылжымайтын мүлік тізілімінен үзінді көшірме сұраңыз – ол иелерін, ипотеканың бар-жоғын, ауыртпалықтарды көрсетеді.
• Сатушыдан немесе басқарушы компаниядан коммуналдық қызметтерге немесе салықтарға қарыздардың бар-жоғын біліңіз.
• Тексеріңіз, құрылысқа рұқсаттың жарамдылығын тексеріңіз (үй немесе вилла сатып алған кезде).

Шешімі: Барлық құжаттарды, соның ішінде сатып алу-сату шартын (escritura), заңгер арқылы тексерген жөн. Екінші нарықты сатып алсаңыз, екінші тұруға рұқсатқа (licencia de segunda ocupación) да назар аударыңыз.

6. Тұрғын үйді мұқият тексеруді елемеу

Жылжымайтын мүлікті "фотосуреттер бойынша" тексеру – қауіпті іс. Фотосуреттер кейде ақауларды, орналасу ақауларын, қарбалас тас жолға көріністі жасырады. Сонымен қатар, іс жүзінде жарнамада көрсетілген жиһаздың немесе тұрмыстық техниканың бір бөлігі жоқ болуы мүмкін.

Шешімі: Объектіге міндетті түрде өзіңіз барыңыз немесе сенімді адамды (мысалы, риэлторды) жіберіңіз. Коммуникациялардың жұмысын, жөндеу сапасын, инфрақұрылымға қатысты орналасуын тексеріңіз.

7. Күтіп ұстау шығындарын жеткілікті дәл тексермеу

Испанияда тұрғын үйді күтіп ұстауға айтарлықтай ай сайынғы шығындар болуы мүмкін:

• Бассейні, бағы, күзеті бар урбанизациялардағы коммуналдық төлемдер.
• Жылыту немесе ауаны баптау шығындары.
• Қоқыс шығару және лифтілер үшін төлем.

Шешімі: Шартқа қол қоймас бұрын comunidad (меншік иелерінің қауымдастығының жарналары) есебін сұраңыз. Бұл шоттарды бюджетке зиян келтірмей төлей алатыныңызға көз жеткізіңіз.

8. Салық резиденттігі мәселесін толығымен елемеу

Егер сіз тұрақты тұруды жоспарласаңыз немесе Испанияда жылына 183 күннен астам болсаңыз, сіз салық резиденті боласыз. Бұл нені білдіреді:

• Бүкіл әлемдегі көптеген табыстар (тек Испаниядан ғана емес) декларациялауға жатады.
• 720 үлгісі (шетелдік активтер туралы декларация) қажет болуы мүмкін.

Шешімі: Салық маманымен алдын ала кеңесіңіз. Бұл әсіресе басқа елдерде активтеріңіз болса немесе жалдаудан табыс алуды жоспарласаңыз маңызды.

9. Мұрагерлік мәселелерінің ойластырылмауы

Испанияның мұрагерлік туралы заңнамасы сіздің еліңіздің заңнамасынан өзгеше болуы мүмкін. Кейбір автономиялық облыстарда мұрагерлік шығындары мен салықтары өте жоғары, әсіресе жылжымайтын мүліктің құны белгілі бір шектен асып кетсе. Сонымен қатар, мұрагерлікті жеңілдетілген түрде ресімдеу үшін кейде резидент емес болып қалу ыңғайлырақ екенін бәрі бірдей біле бермейді.

Шешімі: Мәмілені жасамас бұрын мұрагерлік мәселелерін заңгермен талқылаңыз. Кейбір жағдайларда тұрғын үйді компания атына тіркеу немесе болашақ мұрагерлерді сатып алу-сату шартына енгізу тиімдірек.

10. Көршілер факторын және маусымдылықты жеткілікті бағаламау

Жағалауда жиі кездесетін жағдай: жазда жақын жерде көптеген туристер бар, тұрғын үй шулы демалушыларға толы, ал қыста үйде ешкім жоқ дерлік. Егер сіз тұрақты тұрғыңыз келсе, бұл қолайсыздық тудыруы мүмкін (жабық дүкендер, бос кварталдар). Екінші жағынан, жалға беру үшін сатып алған кезде, маусымнан тыс уақытта көршілердің болмауы әрдайым маңызды емес.

Шешімі: Жердің ерекшеліктерін түсіну үшін таңдалған ауданға жылдың әртүрлі уақытында барыңыз. Егер сіздің мақсатыңыз тұрғын үйді жалға беру болса, жылжымайтын мүліктің қыста және жазда қаншалықты сұранысқа ие екенін біліңіз.

Қорытынды

Испания жылжымайтын мүліктің үлкен таңдауын ұсынады: қарапайым студиялардан жағалаудағы сәнді виллаларға дейін. Алайда, сатып алу қауіпсіз және инвестиция ақталған болуы үшін мәселеге жан-жақты қарау маңызды. Құжаттарды тексеріңіз (Nota simple, мұрагерлік туралы куәлік, сатып алу-сату шарты), шығындарды (салықтар, қауымдастық жарналары, ипотека) ескеріңіз, тұрғын үйді өзіңіз тексеріңіз және кәсіпқойлармен кеңесіңіз.

Аталған қателердің әрқайсысы үлкен қаржылық шығындарға, ал кейде көптеген жылдарға созылатын сот ісіне әкелуі мүмкін екенін ұмытпаңыз. Сауатты дайындалған мәміле сіздің ақшаңыз бен уақытыңызды үнемдеп қана қоймай, сонымен қатар жаңа испандық үйіңізде тыныштық пен сенімділік береді.