Hipotekārais kredīts Spānijā ārzemniekiem: galvenie nosacījumi un detaļas.

Hipotēka Spānijā: jautājuma aktualitāte un galvenās problēmas

Saulainā Spānija piesaista ārzemniekus ar savu maigo klimatu, skaisto arhitektūru un izdevīgiem nosacījumiem mājokļa iegādei ar hipotēku. Tomēr potenciālajiem aizņēmējiem bieži rodas jautājumi un bažas:

• Dokumentu noformēšanas sarežģītība un ilgums
• Nepieciešamība tulkot lielu dokumentu paketi spāņu valodā
• Valodas barjera, sazinoties ar bankām un notāriem
• Augstas vai "necaurredzamas" procentu likmes
• Izpratnes trūkums par nodokļu maksāšanas shēmu un saistītajiem izdevumiem

Lai veiksmīgi tiktu galā ar visiem posmiem un nepārmaksātu, ir svarīgi iepriekš izpētīt Spānijas banku prasības un pareizi sagatavoties darījumam. Zemāk mēs apskatīsim, ar kādiem nosacījumiem var saskarties ārzemnieks, kādi dokumenti ir jāsavāc un kā noformēt hipotēku (kredītu nekustamā īpašuma iegādei) Spānijā.

Kā ārzemniekam saņemt hipotēku Spānijā: soli pa solim

Zemāk ir aprakstīti galvenie soļi hipotekārā kredīta noformēšanai nerezidentiem, kā arī galvenie punkti, kuriem jāpievērš uzmanība. Sākumā ir svarīgi saprast, ka vairumā gadījumu ārzemniekiem darbojas noteikums par lielāku pirmo iemaksu un rūpīgāku maksātspējas pārbaudi. Tomēr process joprojām ir īstenojams, ja zina nianses.

1. solis. Banku piedāvājumu analīze un programmas izvēle

Pirmais un svarīgākais solis ir izpētīt dažādu banku piedāvājumus, salīdzinot ne tikai procentu likmes, bet arī papildu prasības. Parasti tiek ņemti vērā šādi parametri:

• Kreditēšanas termiņš (līdz 20–30 gadiem, bet nerezidentiem dažkārt ierobežojumi ir stingrāki)
• Procentu likme: fiksēta, mainīga vai kombinēta (Spānijā mainīgo likmju orientieris ir Euribor indekss)
• Finansējuma apjoms (parasti līdz 70–80% no īpašuma novērtējuma vērtības ārzemju pircējiem)
• Komisijas maksas par hipotēkas atvēršanu, konta apkalpošanu, dzīvības un īpašuma apdrošināšanu

Lai salīdzinātu iespējas, var vērsties pie hipotekārā brokera, kurš pārzina Spānijas kredītu tirgu, vai arī pašam analizēt vairākus banku produktus.

2. solis. Konta atvēršana un NIE (Número de Identificación de Extranjero) saņemšana

Lai Spānijas banka izskatītu jūsu pieteikumu, jums būs nepieciešams atvērt tur kontu un pārskaitīt summu pirmās iemaksas segšanai, kā arī darījuma izdevumiem. Pēc tam ir jāsaņem NIE (Número de Identificación de Extranjero) sertifikāts, kas kalpo kā ārzemnieka identifikācijas numurs un nodokļu numurs Spānijā.

Bez NIE banka nevar izsniegt hipotēku, un jūs nevarēsiet noformēt īpašumu oficiālajos reģistros. Šo dokumentu noformē Spānijas policijā vai Spānijas konsulātā ārpus valsts.

3. solis. Iepriekšējas vienošanās (FIPER) noslēgšana

Pēc bankas izvēles un apstiprinājuma, ka vēlaties noformēt hipotēku tieši tur, aizņēmējs paraksta FIPER (Ficha de Información Personalizada). Tas ir dokuments, kurā ir norādīti galvenie kredīta nosacījumi un piedāvājuma derīguma termiņš. Norādītajā termiņā banka nemaina galvenos parametrus (procentu likmi, summu, termiņu utt.), un aizņēmējam ir laiks savākt pārējos dokumentus.

4. solis. Īpašuma novērtēšana, ko veic neatkarīgs uzņēmums

Spānijas bankas izsniedz kredītu, pamatojoties uz īpašuma eksperta novērtējumu. Šim nolūkam tiek piesaistīta neatkarīga licencēta organizācija. Tā nosaka īpašuma reālo vērtību, ņemot vērā tā stāvokli, vecumu, atrašanās vietu un citas īpašības. Parasti banka ir gatava finansēt 70–80% tieši no novērtējuma (nevis līgumcenas) vērtības.

5. solis. Finanšu dokumentu sagatavošana

Galvenais uzdevums ir parādīt bankai jūsu maksātspēju. Ir nepieciešams savākt un iztulkot spāņu valodā (ar oficiāla zvērināta tulka starpniecību) šādus dokumentus:

• Ienākumu izziņas (2-NDFL (Fiziskās personas ienākumu izziņa) par iepriekšējo gadu un kārtējiem mēnešiem, bet individuālajiem uzņēmējiem (IU) — 3-NDFL (IU nodokļu deklarācija) un 2-NDFL par kārtējiem mēnešiem)
• Izraksti no visiem bankas kontiem vismaz par 6 mēnešiem (līdzekļu kustība un atlikums)
• Izziņa no darba vietas, kas apliecina amatu, algu un darba stāžu
• Dokumenti par īpašuma tiesībām (ja tādi ir: izraksti no reģistriem, īres līgumi, ienesīguma apliecinājums)
• Izziņa par tīru kredītvēsturi (piemēram, no Nacionālā kredītvēstures biroja (NBKI) Krievijā vai līdzīga biroja citā valstī)

Jo uzticamāk jūs apstiprināsiet savus ienākumus, jo labvēlīgāki būs bankas nosacījumi.

6. solis. Papildu pakalpojumi un apdrošināšana

Daudzas bankas Spānijā pieprasa pieslēgt saistītos produktus, piemēram, dzīvības apdrošināšanu par labu bankai, mājokļa apdrošināšanu, kā arī bankas kartes noformēšanu. Ņemiet vērā, ka šādi pakalpojumi ietekmē ikmēneša maksājuma galīgo apmēru. Dažreiz banka ir gatava samazināt procentu likmi, ja aizņēmējs piekrīt pilnam apdrošināšanas un finanšu produktu komplektam.

7. solis. Oferta Vinculante parakstīšana

Kad dokumenti ir savākti, banka sagatavo Oferta Vinculante — tas ir saistošs hipotēkas piedāvājums. Tajā detalizēti tiek fiksēti visi kredīta nosacījumi. Aizņēmējam ir vairākas dienas (parasti ne mazāk kā 10), lai izpētītu dokumentu un uzdotu jautājumus.

8. solis. Darījuma notariālais noformējums

Vissvarīgākais posms ir oficiāla notariāla pirkuma-pārdevuma līguma un hipotēkas līguma parakstīšana. Spānijā ir pieņemts visus darījumus ar nekustamo īpašumu veikt tikai ar notāra starpniecību. Notārs apliecina dokumentu pareizību, pārbauda pušu identitāti un fiksē līguma noslēgšanas faktu.

9. solis. Nodokļu nomaksa un reģistrācija Īpašuma reģistrā

Pēc notariālā noformējuma ir jāsamaksā nodoklis par pirkumu, nodevas, maksas un honorāri (notāram, reģistratoram utt.). Pēc tam darījums tiek reģistrēts Registro de Propiedad (Īpašuma reģistrā). Tikai pēc reģistrācijas jūs kļūstat par pilntiesīgu īpašnieku ar tiesībām turpmāk rīkoties ar īpašumu.

10. solis. Mājokļa un dzīvības apdrošināšana

Noslēdzošais posms ir dzīvības un īpašuma apdrošināšanas līgumu parakstīšana par labu bankai, ja tas ir fiksēts hipotēkas nosacījumos. Apdrošināšanas esamība ir garantija kreditora (un daļēji aizņēmēja) interešu aizsardzībai neparedzētu situāciju gadījumā.

Spānijas banku galvenās prasības ārzemniekiem

Lielākā daļa banku Spānijā ir lojālas pret nerezidentiem, bet izvirza noteiktas prasības:

• Pretendenta vecums — parasti no 21 līdz 70 gadiem
• Pirmā iemaksa ne mazāk kā 20–30% no īpašuma novērtējuma vērtības
• Stabilu ienākumu apliecinājums, kā arī pietiekamas summas pieejamība darījuma izdevumu (nodokļi, notārs, reģistrators) segšanai
• Maksājumu attiecība pret ienākumiem: ikmēneša hipotēka ir 2–3 reizes mazāka par oficiāli apstiprinātajiem ienākumiem
• Tīra kredītvēsture dzīvesvietas valstī (vismaz nopietnu parādu un kavējumu neesamība)

Ja jūs atbilstat šiem kritērijiem, ir liela iespēja saņemt pozitīvu lēmumu. Papildus jāņem vērā, ka banka pievērš uzmanību jūsu pilsonībai un nodokļu rezidences valstij, kā arī tās valūtas kursa stabilitātei, kurā jūs saņemat ienākumus.

Svarīgi izdevumi un saistītās komisijas maksas

Pirms sākt hipotēkas noformēšanu, ir jāņem vērā saistītie izdevumi. Tie var būtiski ietekmēt kopējo summu:

• Komisija par hipotēkas izsniegšanu — 1–1,5% no kredīta summas (atkarīgs no bankas un konkrētās programmas)
• Īpašuma novērtēšana — aptuveni 300–500 eiro
• Mājokļa apdrošināšana un (dažos gadījumos) dzīvības apdrošināšana
• Nodoklis par pirkumu — aptuveni 10% no vērtības lielākajā daļā reģionu
• Reģistrācijas nodevas, notāra pakalpojumi utt.

Ir saprātīgi izveidot nelielu rezervi neparedzētu izdevumu gadījumam. Un, ja vēlaties samazināt procentu likmi, noskaidrojiet bankā visaptverošas apkalpošanas nosacījumus (algas konts, apdrošināšana utt.).

Padomi veiksmīgai hipotēkas noformēšanai Spānijā

• Centieties uzkrāt pietiekamu pirmo iemaksu. Jo vairāk jūs varēsiet iemaksāt uzreiz (piemēram, nevis 20%, bet 30–40%), jo lielāka iespēja saņemt izdevīgu likmi.
• Sagatavojiet visus dokumentus iepriekš, īpaši finanšu izziņas, izrakstus un tulkojumus spāņu valodā.
• Salīdziniet nosacījumus dažādās bankās. Neaprobežojieties ar vienu piedāvājumu, lai jūs varētu atrast optimālo.
• Reāli novērtējiet savus ienākumus. Jāņem vērā nākotnes izdevumi par mājokļa uzturēšanu, iespējamiem remontiem, komunālajiem pakalpojumiem utt.
• Konsultējieties ar speciālistiem. Hipotekārā brokera un latviski runājoša jurista palīdzība Spānijā var atbrīvot no grūtībām, kas saistītas ar vietējo likumu nezināšanu.

Secinājumi: kāpēc hipotēka Spānijā ir reāls instruments ārzemniekiem

Spānijas bankas jau daudzus gadus izsniedz aizdevumus ārvalstu pilsoņiem un nerezidentiem, turklāt bez obligātiem galvotājiem un ķīlas citā valstī. Galvenā prasība ir finansiālā uzticamība. Tajā pašā laikā daudzi pircēji izvēlas kūrorta un pilsētas īpašumus turpmākai izīrēšanai, kas bieži vien ļauj "pašatmaksāties" hipotekārajiem maksājumiem.

Pamata nosacījumu ievērošana, NIE esamība, pareizi sagatavoti dokumenti un skaidra izpratne par noformēšanas shēmu var pārvērst hipotēkas saņemšanas procedūru Spānijā par pārvaldāmu un paredzamu procesu. Ja jums ir stabili ienākumi un vēlme iegādāties īpašumu piekrastē vai lielajās pilsētās, Spānijas hipotēka būs lielisks risinājums jūsu sapņa īstenošanai.