10.12.2024 
Waarom heb je een energieprestatiecertificaat nodig in Spanje?
Het energieprestatiecertificaat (Certificado de Eficiencia Energética) is een officieel document dat het niveau van energieverbruik en kooldioxide (CO2)-uitstoot van een specifiek gebouw of individuele ruimte bevestigt. In Spanje speelt het een belangrijke rol bij elke vastgoedtransactie: zonder certificaat is het onmogelijk om legaal een woning te verkopen of te verhuren. De grootste zorg voor eigenaren is het risico dat een notaris de transactie weigert te bekrachtigen, financiële boetes en tijdverlies. Potentiële kopers of huurders willen er op hun beurt zeker van zijn dat de kosten voor elektriciteit, verwarming en koeling niet onredelijk hoog zullen zijn.
Tegenwoordig heeft dit document niet alleen informatieve betekenis. Hoe beter de energie-efficiëntieklasse, hoe gunstiger de voorwaarden van de “groene hypotheek”. Bovendien worden er tegen 2030 extra beperkingen verwacht voor woningen met de minst efficiënte categorie (G). Daarom is het belangrijk voor eigenaren om tijdig zorg te dragen voor het verkrijgen van een certificaat om problemen met de verkoop of verhuur te voorkomen.
Wanneer is een certificaat vereist en welke objecten zijn vrijgesteld?
Verplichte gevallen
Het publiceren van een advertentie voor verkoop of verhuur op de grootste portalen: zonder de energie-efficiëntieklasse aan te geven, kan het portaal de publicatie blokkeren.
Het uitvoeren van een aan- en verkooptransactie: de notaris zal het contract niet bekrachtigen als er geen certificaat is.
Het verhuren van onroerend goed (zowel op lange als op korte termijn): het certificaat moet bij het contract worden gevoegd en er wordt een kopie aan de huurder verstrekt.
Het aanvragen van een “groene hypotheek” bij een bank (een lening met speciale voorwaarden voor klasse A of B objecten): bij afwezigheid van een certificaat zal de financiële instelling (bijvoorbeeld, Banco Bilbao Vizcaya Argentaria) weigeren de lening te verstrekken of zal de rentevoet herzien.
Het verkrijgen van subsidies bij het uitvoeren van werkzaamheden om de energie-efficiëntie van een gebouw te verbeteren: zonder een geldig certificaat zal de subsidie niet worden verleend.
Uitzonderingen
Garages, opslagruimtes, objecten die gepland zijn voor sloop of ingrijpende renovatie. Voor hen is geen certificaat vereist.
Kleine objecten met een oppervlakte tot 50 m2: in sommige autonome gemeenschappen van Spanje kan deze omvang worden vrijgesteld van certificering.
Gebouwen van historische of culturele betekenis: als het verbeteren van de energie-efficiëntie de architectonische waarde schendt, is het soms toegestaan om geen certificaat te verkrijgen. Voor eventuele wijzigingen aan dergelijke objecten is echter een zorgvuldige afstemming vereist.
Als u lang geleden een woning heeft gekocht en niet van plan bent deze te verkopen of te verhuren, hoeft u geen certificaat te verkrijgen. Maar zodra de behoefte zich voordoet aan een transactie of subsidies voor de installatie van zonnepanelen, dient u zorg te dragen voor de registratie van het energiedocument.
Energie-efficiëntieklassen: van A tot G
In Spanje zijn er zeven energie-efficiëntieklassen: A, B, C, D, E, F en G. Ze verschillen in kleur en het percentage energieverbruik ten opzichte van de gemiddelde indicatoren.
Zeer efficiënte klassen (A, B en C)
A (donkergroen): de beste verbruiksindicator, niet meer dan 50% van het gemiddelde niveau. Vaak te vinden in nieuwbouw met moderne energiebesparende technologieën.
B (groen): verbruikt tot de helft van de energie in vergelijking met een standaard object. Het kan zowel nieuwbouw als ingrijpend gerenoveerde gebouwen omvatten.
C (lichtgroen): 10-25% efficiënter dan het gemiddelde niveau, omvat meestal thermische isolatie, zonnepanelen en hoogwaardige klimaatregelingsapparatuur.
Gemiddelde en lage niveaus van energie-efficiëntie (D, E, F en G)
D (geel): de indicator wordt vaak aangetroffen in huizen van gemiddelde leeftijd. Er kan dubbele beglazing en basis thermische isolatie aanwezig zijn. Meestal is het verbruik 10% lager dan gemiddeld.
E (lichtoranje): de meest voorkomende klasse in Spanje (meer dan 70% van de woningen). Dit is het standaard gemiddelde verbruiksniveau.
F (donkeroranje): 25% meer dan het gemiddelde energieverbruik, meestal typisch voor huizen ouder dan 40 jaar, met versleten verwarmingssystemen.
G (rood): objecten met de slechtste energie-efficiëntie, vereisen vaak ingrijpende renovaties om een acceptabel niveau te bereiken. Naar verwachting zullen er tegen 2030 beperkingen gelden voor dergelijke objecten bij verkoop en verhuur.
Hoe verkrijgt u een energieprestatiecertificaat?
Hoofdprocedure
Stap 1. Zoek een technisch specialist. U kunt contact opnemen met de Orde van Architecten, Bouwers of een gecertificeerde technicus op internet vinden.
Stap 2. Vraag een offerte aan en plan een bezoek. Een persoonlijke inspectie van het object is vereist.
Stap 3. Voer een energieaudit uit. De specialist onderzoekt de thermische beveiliging van het gebouw, verwarming, airconditioning en andere parameters om de CO2-uitstoot en het energieverbruik te berekenen.
Stap 4. Ontvang een rapport en aanbevelingen. Voor berekeningen wordt officieel erkende software van het Ministerie van Industrie gebruikt. Het rapport zal aanbevelingen bevatten voor het verbeteren van de energie-efficiëntieklasse.
Stap 5. Registratie. Na registratie in het register ontvangt de eigenaar het originele certificaat.
Geldigheidsduur en verlenging
In de meeste gevallen wordt het certificaat voor 10 jaar afgegeven. Voor klasse G wordt de geldigheidsduur teruggebracht tot 5 jaar om de eigenaar te motiveren tot energiemodernisering. Als er ingrijpende renovaties in het gebouw zijn uitgevoerd om de thermische eigenschappen te verbeteren, is het zinvol om een nieuw certificaat te verkrijgen om een hogere klasse weer te geven en verdere transacties te vereenvoudigen.
Kosten en boetes
De prijs van certificering is afhankelijk van de oppervlakte en de regio, gemiddeld variërend van 60 tot 130 euro voor appartementen (50-100 m2) en 200-300 euro voor grote villa's. Bovendien wordt in sommige autonome gemeenschappen een vergoeding van 5-15 euro betaald. Een veelgebruikte richtlijn is 1,5 euro per m2.
Lichte overtredingen (boete van 300 tot 600 euro): het niet naleven van minimumvereisten (bijvoorbeeld het ontbreken van klassegegevens in de advertentie).
Ernstige overtredingen (boete van 601 tot 1000 euro): het niet verstrekken van het certificaat aan de koper of huurder.
Zeer ernstige overtredingen (boete van 1001 tot 6000 euro): opzettelijke vervalsing of volledige afwezigheid van het document tijdens de verkoop.
Aanvullende aspecten: ITE en wereldwijde certificeringen
Voor appartementsgebouwen kan ook een ITE (Inspección Técnica de Edificios) vereist zijn, die om de 10 jaar wordt uitgevoerd (de exacte deadlines worden bepaald door de autonome gemeenschap). Bij het verkopen van een appartement is het soms nodig om aan te tonen dat het gebouw een technische keuring heeft ondergaan. Daarnaast winnen in Europese landen internationale certificaten LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) en “Passiefhuis” (een concept voor gebouwen met een bijna nul energieverbruik) aan populariteit. In Spanje blijft voor de meeste transacties het nationale energieprestatiecertificaat echter het doorslaggevende document.
Conclusie
Het energieprestatiecertificaat is in Spanje een verplicht onderdeel van elke legale vastgoedtransactie. Eigenaren die het document tijdig verkrijgen, verkleinen het risico op boetes, krijgen toegang tot “groene hypotheken” en vergroten ook de aantrekkelijkheid van hun woning op de markt. Kopers kunnen op hun beurt mogelijke energiekosten inschatten en modernisering van tevoren plannen. Aangezien er tegen 2030 extra beperkingen kunnen verschijnen voor gebouwen van klasse G, is het de moeite waard om van tevoren te zorgen voor een hoger niveau van energie-efficiëntie. Zo behoudt u zowel de waarde van het onroerend goed als uw eigen gemoedsrust.
