Jak sprawdzić dewelopera i zabezpieczyć transakcję w Hiszpanii

Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym w Hiszpanii wiąże się z wyższym stopniem ochrony niż w wielu innych krajach. Jednak błędy przy wyborze dewelopera są nadal możliwe i mogą być bardzo kosztowne. W tym artykule przyjrzymy się typowym „bolączkom”, które niepokoją przyszłych nabywców, i przedstawimy krok po kroku plan sprawdzenia dewelopera przed zakupem domu na etapie budowy lub gotowych nieruchomości. Dowiedzmy się, na jakie dokumenty zwrócić uwagę i jak uniknąć długów, wad konstrukcyjnych i problemów z rejestracją transakcji.

Dlaczego warto sprawdzić dewelopera

Głównym zmartwieniem nabywcy jest, aby nie zostać bez pieniędzy i bez mieszkania. W Hiszpanii deweloperzy (promotores) mają więcej obowiązków prawnych niż w wielu krajach WNP, jednak ryzyko może się utrzymywać. Oto kluczowe obawy przyszłych właścicieli:

• Deweloper opóźnia oddanie obiektu lub całkowicie „zamraża” budowę.
• W projekcie brakuje niezbędnych dokumentów do budowy lub zamieszkania.
• Zbyt niska cena obiektu, za którą kryją się dodatkowe koszty.
• Wady techniczne i prawne, prowadzące do tysięcy wydatków na naprawy.
• Obecność obciążeń, długów lub sporów sądowych związanych z deweloperem lub gruntem.

Aby uniknąć takich sytuacji, ważne jest, aby wcześniej zebrać wszystkie niezbędne informacje o historii firmy i konkretnym projekcie.

Krok 1. Zbadaj reputację dewelopera

Ile lat firma działa na rynku

Rzetelny deweloper (promotor) to z reguły firma, która od dawna działa w branży budowlanej i oddała do użytku szereg obiektów. Zwróć uwagę na następujące kwestie:

• Oficjalna obecność dewelopera w Rejestrze Handlowym Hiszpanii (Registro Mercantil).
• Opinie o deweloperze: czy są jakieś skargi na opóźnienia lub jakość budynków.
• Zrealizowane projekty: ile obiektów zostało już wybudowanych i przekazanych właścicielom.

Im więcej pomyślnie zakończonych projektów, tym większe prawdopodobieństwo, że budowa zostanie doprowadzona do końca.

Sprawdzenie przejrzystości finansowej

Obecność wystarczająco dużego kapitału zakładowego i rozliczalnego finansowania przemawia na korzyść firmy. Pamiętaj, że banki w Hiszpanii, przed udzieleniem finansowania projektu, sprawdzają dewelopera. Jednak nie warto polegać tylko na tym - lepiej dokładnie zbadać informacje samodzielnie lub z pomocą specjalisty.

Krok 2. Zbadaj dokumenty dotyczące nowej inwestycji

Kupując mieszkanie w Hiszpanii na etapie budowy, koniecznie sprawdź dostępność następujących pozwoleń i certyfikatów:

• Licencia de obras (pozwolenie na budowę). Bez niego deweloper nie miał prawa rozpoczynać prac.
• Certificado de final de obra (CFO) - certyfikat ukończenia robót budowlanych, podpisany przez architekta technicznego.
• Cédula de habitabilidad (świadectwo dopuszczenia do użytkowania). Jest to oficjalny dokument potwierdzający zgodność obiektu z ustalonymi normami jakości i bezpieczeństwa.
• Licencia de primera ocupación (LPO) - pozwolenie na pierwsze zasiedlenie.
• Garantía obligatoria - 10-letnie ubezpieczenie obejmujące ewentualne ukryte wady konstrukcyjne.

Ważne jest, aby pamiętać o LOE (Ley de Ordenación de la Edificación) - ustawie o organizacji budownictwa, zgodnie z którą deweloper jest zobowiązany do udzielenia gwarancji ubezpieczeniowych. Nie zaszkodzi poprosić dewelopera i sprawdzić w odpowiednich rejestrach legalność dokumentów budowlanych i gruntu, na którym powstaje obiekt.

Krok 3. Sprawdź stan działki

W Hiszpanii istnieją różne kategorie gruntów:

• Urbanizado - grunt przeznaczony pod zabudowę.
• Fully urbanizado - działka jest już w pełni zabudowana, zwykle z podłączonymi mediami.
• Rural - grunty rolne, na których nie jest dozwolona budowa budynków mieszkalnych.

Upewnij się, że grunt, na którym powstaje obiekt, należy do kategorii, która pozwala na legalną zabudowę. A także, że działka jest zarejestrowana na dewelopera.

Krok 4. Zbadaj warunki umowy

Umowa kupna-sprzedaży (Contrato de compraventa)

Ten dokument reguluje stosunki między kupującym a deweloperem. Powinny być w nim jasno określone:

• Cena nieruchomości, harmonogram płatności i ostateczny termin oddania obiektu.
• Kary umowne w przypadku opóźnień i możliwość odstąpienia od umowy, jeśli termin zostanie znacznie przekroczony.
• Warunki wnoszenia zaliczek. W razie potrzeby żądaj gwarancji bankowej lub poręczenia ubezpieczeniowego na kwoty wpłacone na poczet budowy.
• Warunki zwrotu kosztów, jeśli obiekt nie zostanie ukończony w określonym terminie.

Język dokumentu i ekspertyza prawna

Nie podpisuj umowy, dopóki nie zostanie przetłumaczona na zrozumiały dla Ciebie język, a prawnik nie przeprowadzi analizy wszystkich punktów. Jest to standardowa praktyka w Hiszpanii, pozwalająca uniknąć nieporozumień w interpretacjach.

Krok 5. Oszacuj koszty po oddaniu obiektu

Koszty opłat za media

Hiszpania to kraj z rozwiniętym systemem usług komunalnych, ale kupujący powinien z góry poznać ceny prądu, wody, gazu i innych usług. Warto poprosić dewelopera lub sprzedawcę o ostatni opłacony rachunek, na którym widnieje kwota zadłużenia (jeśli występuje) i średnie zużycie.

Podatek od nieruchomości (IBI)

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) to roczny podatek od nieruchomości. Jego wysokość zależy od wartości katastralnej obiektu i gminy. Sprawdź, czy IBI został zapłacony za poprzedni okres i weź pod uwagę, że w przyszłości to Ty będziesz wnosić ten podatek.

Koszty utrzymania części wspólnych (Comunidad)

Jeśli w kompleksie znajduje się basen, winda, parking i inne obiekty wspólne, to każde mieszkanie uczestniczy w współfinansowaniu ich utrzymania. Czasami ta kwota może być znaczna, więc z góry ustal jej wysokość.

Krok 6. Wyjaśnij kwestię licencji turystycznej

Jeśli planujesz wynajmować mieszkanie krótkoterminowo, koniecznie sprawdź dostępność tasa turística (podatku turystycznego), a dokładniej - licencji turystycznej. Bez tej licencji legalny wynajem krótkoterminowy jest niemożliwy, a kary w przypadku „nielegalnego” wynajmu są bardzo wysokie. Jeśli obecny właściciel posiada już zezwolenie, może ono automatycznie przejść na Ciebie.

Krok 7. Upewnij się, że nie ma długów i obciążeń

Głównym dokumentem przy zakupie gotowego obiektu jest Nota simple. Jest to wypis z księgi wieczystej, który odzwierciedla prawa do mieszkania, a także informacje o hipotekach, zajęciach lub innych ograniczeniach. Kupując mieszkanie od dewelopera, poproś o aktualną Nota simple na wypadek, gdyby deweloper zaciągnął kredyt pod zastaw gruntu lub budynku. W przypadku zadłużenia (np. w postaci niezapłaconych podatków) należy doprowadzić do jego spłaty jeszcze przed zawarciem umowy.

Krok 8. Uważaj na cenę i „ukryte” koszty

Zbyt niska cena może być pułapką. Czasami oznacza to, że obiekt lub działka wymaga znacznych nakładów finansowych (wykończenie, podłączenie do mediów, usunięcie wad budowlanych). Przeprowadź analizę techniczno-ekonomiczną lub zaproś specjalistę, który realnie oceni koszt przyszłego remontu.

Krok 9. Rozważ schemat „płatności ratalnej” i kredyt hipoteczny

Wielu deweloperów pozwala na wnoszenie płatności etapami - aż do momentu oddania obiektu. Jeśli jednak planujesz zaciągnąć kredyt hipoteczny, optymalny czas na jego zaciągnięcie to 2-3 miesiące przed faktyczną gotowością mieszkania. W ten sposób unikniesz ryzyka związanego ze zmianą sytuacji finansowej (spadek dochodów lub zaostrzenie warunków kredytowania).

Krok 10. Ubezpiecz swoją transakcję

Aby zmniejszyć potencjalne ryzyko, żądaj od dewelopera gwarancji bankowych na zaliczkowane kwoty. Sprawdź warunki ubezpieczenia na wypadek wstrzymania budowy lub wykrycia wad, które mogą ujawnić się po pewnym czasie. W Hiszpanii istnieje praktyka obowiązkowego ubezpieczenia, ale kupujący powinien wyjaśnić wszystkie szczegóły przed podpisaniem umowy.

Wniosek

Nieruchomość w Hiszpanii, przy odpowiedniej weryfikacji, może stać się opłacalną inwestycją i pewnym zabezpieczeniem. Główna rada: nie spiesz się, przeanalizuj reputację dewelopera, upewnij się, że masz wszystkie dokumenty i prawa do gruntu, uważnie przeczytaj umowę i nie wahaj się zadawać pytań. Jeśli nie masz wystarczającego doświadczenia lub wiedzy, zaleca się skorzystanie z pomocy wykwalifikowanych prawników i profesjonalnych agentów nieruchomości. Ostrożne podejście przy zakupie ochroni Cię przed nieprzewidzianymi wydatkami, długimi sporami sądowymi i pomoże Ci rozpocząć życie w nowym budynku z radością, a nie z problemami.