Imposto sobre transferência de propriedade na Espanha: como evitar pagar a mais.

O que é o Imposto sobre Transmissões Patrimoniais (ITP) em Espanha?

A aquisição de uma habitação em segunda mão em Espanha está sujeita ao pagamento do Imposto sobre Transmissões Patrimoniais (ITP). Este imposto é cobrado em qualquer compra e venda onerosa de bens imóveis no mercado secundário, bem como em arrendamentos, na compra de um veículo usado ou em determinadas operações societárias. Para muitos compradores, o ITP torna-se uma rubrica de despesa significativa, uma vez que a taxa de imposto pode atingir até 11% ou mais, dependendo da comunidade autónoma.

Quem paga o imposto e em que prazos?

A principal preocupação do comprador é compreender quem é o responsável pelo pagamento do ITP e quando deve fazê-lo. De acordo com a lei, o sujeito passivo do imposto sobre transmissões patrimoniais é o comprador. A partir do momento da assinatura da escritura pública de compra e venda, este dispõe de 30 dias para apresentar uma declaração (modelo 600) e pagar a totalidade do imposto à Fazenda da comunidade autónoma específica. O incumprimento dos prazos pode resultar na aplicação de coimas e juros de mora, pelo que é importante tratar disto com antecedência.

Exceções à regra

Se for adquirida uma habitação nova (ao promotor), em vez do ITP, é pago o Imposto sobre o Valor Acrescentado (IVA). A taxa do IVA é habitualmente de 10% para imóveis residenciais e de 21% para estabelecimentos comerciais e terrenos. Neste caso, o comprador paga adicionalmente o Imposto do Selo - AJD (Actos Jurídicos Documentados), que é fixado pelas autoridades regionais e varia, em média, entre 0,5% e 1,5%.

Como é calculado o ITP e o que é o Valor de Referência?

Uma das principais dificuldades é determinar a matéria coletável. A fórmula geral é a seguinte: é considerado como base o maior de dois valores - o valor real da transação ou o chamado Valor de Referência. O Valor de Referência é um indicador convencional do valor de mercado do imóvel, que é calculado pelas autoridades cadastrais tendo em conta as estatísticas de transações na região. É regularmente revisto e pode mudar. Se o preço real da transação se revelar inferior ao Valor de Referência, a matéria coletável será o Valor de Referência, o que exclui a possibilidade de subvalorizar o preço para reduzir o imposto.

Taxas nas diferentes regiões

Cada comunidade autónoma de Espanha determina as suas próprias regras e taxas de ITP. Em média, variam entre 6% e 11%. Por exemplo, em Madrid a taxa é de 6%, na Catalunha é de 10%, em Valência é de 10% e no País Basco é de 6-7%, dependendo da província. Para saber a taxa exata, deve consultar previamente especialistas ou estudar os regulamentos da região específica.

Que fatores influenciam a redução da carga fiscal?

Apesar da tendência geral para despesas significativas, existem benefícios e deduções para determinadas categorias de compradores. Se o imóvel for adquirido por um jovem (na maioria das vezes com menos de 35 anos) ou por uma família com baixos rendimentos, a taxa de imposto pode ser reduzida. Além disso, em algumas comunidades, existem benefícios adicionais para famílias numerosas ou pessoas com deficiência. Os detalhes devem ser esclarecidos diretamente junto da repartição de finanças regional.

Obrigações dos não residentes e possíveis sanções

Muitas vezes, os potenciais compradores preocupam-se com os impostos que têm de pagar, não sendo residentes em Espanha. Para os não residentes, as regras do ITP são as mesmas que para os cidadãos do país. No entanto, são acrescentados outros pagamentos obrigatórios, por exemplo, o imposto sobre o rendimento dos não residentes - IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes), se o imóvel adquirido for arrendado ou posteriormente vendido com lucro. A violação das obrigações fiscais pode resultar em coimas, juros de mora e problemas com a renovação da autorização de residência ou com a posterior alienação do imóvel.

Quando não se paga o ITP?

Existem casos de isenção total ou parcial do pagamento do imposto sobre transmissões patrimoniais:

• Divisão de bens entre cônjuges (incluindo divórcio ou separação judicial de pessoas e bens).
• Doação ou herança em determinadas condições preferenciais previstas na legislação regional.
• Transmissão de bens como compensação por decisão judicial.
• Compra de uma habitação nova a um promotor (neste caso, são pagos o IVA e o AJD).

Mas em cada uma destas situações, convém certificar-se antecipadamente de que existe o correspondente fundamento legal para a isenção.

Em que pode ajudar uma agência imobiliária?

Muitos compradores preocupam-se com a forma de preencher corretamente a declaração, não perder os prazos e não incorrer em despesas imprevistas. Uma agência imobiliária experiente alivia estas preocupações, fornecendo um apoio abrangente à transação:

• Ajuda a esclarecer as taxas e os benefícios em vigor na região.
• Aconselha sobre os cálculos com o Valor de Referência.
• Prepara a documentação correta para o pagamento do ITP.
• Explica as consequências do incumprimento dos prazos e ajuda a evitar sanções.

Recomendações práticas para os compradores

• Esclareça a matéria coletável antecipadamente. Verifique se o Valor de Referência excede o preço contratual.
• Planeie o orçamento de compra tendo em conta a taxa do ITP na comunidade autónoma específica.
• Se tiver menos de 35 anos ou for membro de uma família numerosa, informe-se sobre os possíveis benefícios.
• Se necessário, esclareça se a obtenção de um empréstimo à habitação afetará o custo final do registo.
• Não se atrase a entregar o modelo 600 para evitar sanções por atraso.

Conclusão

O Imposto sobre Transmissões Patrimoniais (ITP) em Espanha é uma parte importante das despesas na compra de uma habitação em segunda mão. Compreender como é calculado o imposto, que benefícios são possíveis e quais os prazos de pagamento ajudará a evitar pagamentos em excesso e sanções. Para os não residentes, é importante ter em conta as obrigações fiscais adicionais associadas à posse e venda de imóveis. A melhor solução será consultar profissionais competentes que possam selecionar a opção de transação ideal e dar recomendações sobre otimização fiscal.