Certificado de eficiência energética na Espanha: pontos-chave antes do negócio.

Para que serve o certificado de eficiência energética em Espanha?

O Certificado de Eficiência Energética (Certificado de Eficiencia Energética) é um documento oficial que comprova o nível de consumo de energia e emissões de dióxido de carbono (CO2) de um determinado edifício ou fração autónoma. Em Espanha, desempenha um papel importante em qualquer transação imobiliária: sem o certificado, é impossível vender ou arrendar legalmente um imóvel. A principal preocupação dos proprietários é o risco de o notário recusar certificar a transação, penalizações financeiras e perda de tempo. Os potenciais compradores ou arrendatários, por sua vez, querem ter a certeza de que os custos de eletricidade, aquecimento e refrigeração não serão excessivamente elevados.

Atualmente, este documento não tem apenas um significado informativo. Quanto melhor for a classe de eficiência energética, mais vantajosas serão as condições do "crédito habitação verde" e, no futuro, até 2030, esperam-se restrições adicionais para imóveis com a categoria menos eficiente (G). Consequentemente, é importante que os proprietários tratem atempadamente da obtenção do certificado, de forma a evitar dificuldades na venda ou arrendamento.

Quando é necessário um certificado e que imóveis estão isentos?

Casos obrigatórios

Publicação de um anúncio de venda ou arrendamento nos principais portais: sem a indicação da classe de eficiência energética, o portal pode bloquear a publicação.
Realização de uma transação de compra e venda: o notário não certificará o contrato se não houver um certificado.
Arrendamento de imóveis (tanto de longa como de curta duração): o certificado deve ser anexado ao contrato, sendo entregue uma cópia ao arrendatário.
Solicitação de um "crédito habitação verde" num banco (um empréstimo com condições especiais para imóveis de classe A ou B): na ausência de um certificado, a instituição financeira (por exemplo, o Banco Bilbao Vizcaya Argentaria) recusará a concessão ou revisará a taxa de juro.
Obtenção de subsídios para a realização de obras de melhoria da eficiência energética do edifício: sem um certificado válido, o subsídio não será atribuído.

Exceções

Garagens, arrecadações, imóveis destinados a demolição ou remodelação profunda. Para estes, não é necessário um certificado.
Imóveis de pequena dimensão com área até 50 m²: em algumas comunidades autónomas de Espanha, esta dimensão pode estar isenta de certificação.
Edifícios de interesse histórico ou cultural: se a melhoria da eficiência energética violar o valor arquitetónico, por vezes é permitido não obter um certificado. No entanto, quaisquer alterações nesses imóveis exigem uma coordenação cuidadosa.

Se comprou um imóvel há muito tempo e não planeia vender ou arrendar, não precisa de obter um certificado. Mas assim que surgir a necessidade de uma transação ou subsídios para a instalação de painéis solares, deverá tratar do registo do documento energético.

Classes de eficiência energética: de A a G

Em Espanha, existem sete classes de eficiência energética: A, B, C, D, E, F e G. Diferenciam-se pela cor e pela percentagem de consumo de energia em relação aos indicadores médios.

Classes altamente eficientes (A, B e C)

A (verde escuro): o melhor indicador de consumo, não superior a 50% do nível médio. Encontra-se frequentemente em edifícios novos com tecnologias modernas de poupança de energia.
B (verde): consome até metade da energia em comparação com um imóvel padrão. Pode incluir tanto edifícios novos como edifícios que tenham sofrido uma remodelação profunda.
C (verde claro): 10-25% mais eficiente do que o nível médio, normalmente inclui isolamento térmico, painéis solares e equipamento de climatização de qualidade.

Níveis médios e baixos de eficiência energética (D, E, F e G)

D (amarelo): o indicador é frequentemente encontrado em casas de meia-idade. Pode haver vidros duplos, isolamento térmico básico. Normalmente, o consumo é 10% inferior à média.
E (laranja claro): a classe mais comum em Espanha (mais de 70% das habitações). Este é o nível de consumo médio padrão.
F (laranja escuro): 25% mais do que o nível médio de consumo de energia, mais frequentemente caraterístico de casas com mais de 40 anos, com sistemas de aquecimento desgastados.
G (vermelho): imóveis com a pior eficiência energética, muitas vezes exigem reformas completas para atingir um nível aceitável. Espera-se que, até 2030, sejam aplicadas restrições a esses imóveis durante a venda e o arrendamento.

Como obter um certificado de eficiência energética

Procedimento principal

Passo 1. Encontrar um técnico especializado. Pode contactar a Ordem dos Arquitetos, Engenheiros ou encontrar um técnico certificado na Internet.
Passo 2. Solicitar um orçamento e agendar uma visita. É necessária uma inspeção presencial do imóvel.
Passo 3. Realizar uma auditoria energética. O especialista examina a proteção térmica do edifício, os sistemas de aquecimento, ar condicionado e outros parâmetros para calcular as emissões de CO2 e os níveis de consumo de energia.
Passo 4. Receber um relatório e recomendações. É utilizado um software oficialmente reconhecido pelo Ministério da Indústria para os cálculos. O relatório conterá recomendações para melhorar a classe de eficiência energética.
Passo 5. Registo. Após o registo, o proprietário recebe o certificado original.

Prazo de validade e renovação

Na maioria dos casos, o certificado é emitido por 10 anos. Para a classe G, o prazo de validade é reduzido para 5 anos para motivar o proprietário a realizar uma modernização energética. Se forem realizadas reformas significativas no edifício para melhorar as características térmicas, faz sentido obter um novo certificado para refletir uma classe superior e simplificar transações futuras.

Custo e penalizações

O preço da certificação depende da área e da região, variando em média de 60 a 130 euros para apartamentos (50-100 m²) e 200-300 euros para moradias de grandes dimensões. Além disso, em algumas comunidades autónomas, é paga uma taxa de 5-15 euros. Uma referência comum é de 1,5 euros por m².

Infrações leves (multa de 300 a 600 euros): incumprimento dos requisitos mínimos (por exemplo, falta de dados sobre a classe no anúncio).
Infrações graves (multa de 601 a 1000 euros): não apresentação do certificado ao comprador ou arrendatário.
Infrações muito graves (multa de 1001 a 6000 euros): falsificação deliberada ou ausência total do documento durante a venda.

Aspetos adicionais: ITE e certificações globais

Para edifícios de apartamentos, também pode ser necessária uma ITE (Inspección Técnica de Edificios), que é realizada a cada 10 anos (os prazos exatos são determinados pela comunidade autónoma). Ao vender um apartamento, por vezes é necessário demonstrar que o edifício passou por uma inspeção técnica. Além disso, as certificações internacionais LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) e "Passive House" (um conceito para edifícios com consumo de energia quase nulo) estão a ganhar popularidade nos países europeus. No entanto, em Espanha, para a maioria das transações, o certificado nacional de eficiência energética continua a ser o documento decisivo.

Conclusão

O certificado de eficiência energética em Espanha é um elemento obrigatório de qualquer transação imobiliária legal. Os proprietários que obtêm o documento atempadamente reduzem o risco de penalizações, têm acesso a "créditos habitação verdes" e também aumentam a atratividade da sua habitação no mercado. Os compradores, por sua vez, podem avaliar os possíveis custos de energia e planear a modernização com antecedência. Considerando que até 2030 podem surgir restrições adicionais para edifícios de classe G, vale a pena tratar atempadamente de um nível mais elevado de eficiência energética. Desta forma, preservará tanto o valor do imóvel como a sua própria tranquilidade.