23.12.2024 
Эскритура (Escritura Publica) в Испании: суть и назначение
Приобретая недвижимость в Испании, многие покупатели сталкиваются с понятием «Эскритура (Escritura Publica)» — это нотариально заверенный документ, который подтверждает законность сделки купли-продажи и служит гарантией права собственности. Важно понимать, что без оформления Эскритуры ваша сделка не будет зарегистрирована в Реестре собственности, а значит, вы рискуете столкнуться со скрытыми долгами прежнего владельца и даже потерять недвижимость.
Основная «боль» покупателей здесь — страх запутаться в сложной процедуре, упустить важные детали или случайно подписать невыгодные условия. Решение — заранее разобраться в роли нотариуса, процедуре оформления, необходимых документах и сроках регистрации, а при необходимости привлечь квалифицированного юриста или переводчика.
Что даёт нотариальное заверение?
Эскритура — это публичный документ, который придает юридическую силу частному договору купли-продажи. Его подписывают в присутствии нотариуса, проверяющего:
- Подлинность личных данных участников сделки (покупателя, продавца).
- Законность будущей сделки (отсутствие ограничений, обременений).
- Соответствие условий контракта нормам законодательства Испании.
Без Эскритуры невозможно внести изменения в Реестр собственности, поэтому владение жильём не считается надёжно защищённым. Нотариальное заверение помогает также избежать мошенничества, когда недобросовестный продавец может продать один и тот же объект нескольким лицам.
Ключевые аспекты оформления Эскритуры при купле-продажи
1. Проверка информации и ролей участников
Перед подписанием Эскритуры нотариус запрашивает выписку из Реестра собственности. Таким образом выявляются любые обременения — ипотека в Испании или задолженности прежнего владельца. Если недвижимость находится под залогом, долги должны быть погашены до или в день заключения сделки (при согласии покупателя возможно переоформление кредита).
В процедуре участвуют:
- Покупатель или его представитель.
- Продавец или его представитель.
- Переводчик (при незнании испанского языка кем-либо из сторон).
- Нотариус, который несёт ответственность за законность сделки.
2. Документы и подтверждение личности
Основной документ для иностранца — NIE (Número de Identificación de Extranjeros), подтверждающий личность и налоговый статус. Также нотариус проверяет паспортные данные сторон и доверенности (при участии уполномоченных представителей). Если доверенность выдана за пределами Испании, её нужно перевести на испанский язык у официального переводчика и заверить апостилем.
3. Содержание Эскритуры
В документе указываются:
- Полные данные продавца и покупателя: ФИО, NIE, паспортные данные, адрес проживания.
- Описание объекта недвижимости: точный адрес, кадастровый номер, характеристики (площадь, число комнат, гараж и т.д.).
- Цена покупки, форма оплаты (банковский перевод, ч??к) и даты платежей.
- Наличие обременений или долгов (если есть).
- Условия ипотечного кредита (при необходимости).
- Процентное соотношение владения, если недвижимость приобретается несколькими совладельцами.
4. Copia Simple и оригинал Эскритуры
Оригинал Эскритуры (то есть «материнский» документ с подписями и печатью нотариуса) хранится в архиве нотариальной конторы, а затем передаётся в соответствующие хранилища. На руки участники получают заверенную копию Эскритуры — Copia Autorizada или упрощённую версию Copia Simple. Последняя используется для большинства бытовых и административных вопросов, например, для подключения коммунальных услуг.
5. Последующая регистрация в Реестре собственности
После подписания Эскритуры она направляется нотариусом в Реестр собственности для официальной регистрации. Этот процесс длится от нескольких недель до трёх месяцев. С момента регистрации покупатель получает юридически защищённое право собственности.
Регистрация в Реестре позволяет:
- Защититься от требований кредиторов предыдущего владельца.
- Избежать двойных продаж одной и той же недвижимости.
- При необходимости оформить ипотечный кредит.
Дополнительные аспекты: налоги и брачные условия
Помимо расходов на нотариуса и регистрацию, в Испании действуют налоги при покупке недвижимости (обычно это налог на передачу имущества или НДС — в зависимости от типа объекта). Также следует учитывать IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — ежегодный налог на недвижимость.
Если покупка совершается в браке, супруг(а) автоматически приобретает равную долю в собственности. При иных договорённостях доли владения нужно четко обозначить в Эскритуре.
Как избежать рисков и снять основные «боли» покупателя
1. Заблаговременно уточнять все расходы
Чтобы не столкнуться с неожиданными выплатами, заранее уточните сумму за нотариальное оформление, регистрацию, налоги и банковские комиссии. Это избавит от финансовых сюрпризов и сохранит ваш бюджет.
2. Использовать услуги профессионалов
Квалифицированный юрист или консультант, разбирающийся в испанском законодательстве, поможет грамотно проверить документы, разобраться с договорами и предотвратить ошибки. Если вы не владеете испанским, обязательно привлекайте лицензированного переводчика.
3. Фиксировать все условия письменно
Все договорённости по стоимости, срокам, способу оплаты и другим важным нюансам должны быть прописаны в Эскритуре либо предварительном договоре. Это даёт уверенность, что ни одна сторона не изменит условия в одностороннем порядке.
4. Проверять объект через Реестр собственности
Перед подписанием обязательно запросите выписку о статусе недвижимости, чтобы убедиться в отсутствии долгов или арестов. Так вы заранее узнаете о возможных рисках и сможете договориться с продавцом о погашении задолженностей.
Итог
Эскритура (Escritura Publica) — один из самых важных документов при покупке недвижимости в Испании. Грамотное нотариальное оформление, регистрация и понимание всех расходов позволяют избежать главных «болей» покупателя: скрытых долгов, проблем с документами, риска утраты права собственности и языковых барьеров. Проконсультируйтесь со специалистами, заранее соберите нужные бумаги и тщательно проверьте объект. Тогда оформление Эскритуры станет не пугающим юридическим квестом, а понятным этапом вашей успешной сделки.
