Hur man kontrollerar utvecklaren och säkrar affären i Spanien

Att köpa fastigheter på primärmarknaden i Spanien innebär en högre grad av skydd än i ett antal andra länder. Men misstag när man väljer en utvecklare är fortfarande möjliga och kan bli mycket kostsamma. I den här artikeln kommer vi att titta på de typiska "smärtpunkterna" som berör framtida köpare, och ge en steg-för-steg-plan för att kontrollera utvecklaren innan du köper ett hem i byggskedet eller färdiga fastigheter. Låt oss ta reda på vilka dokument du ska vara uppmärksam på och hur du undviker skulder, byggfel och problem med registreringen av transaktionen.

Varför det är viktigt att kontrollera utvecklaren

Köparens huvudsakliga smärta är att inte stå utan pengar och utan bostad. I Spanien har byggherrar (promotores) fler skyldigheter enligt lagen än i ett antal OSS-länder, men risker kan kvarstå. Här är de viktigaste farhågorna hos framtida ägare:

• Byggherren försenar leveransen av objektet eller "fryser" helt och hållet bygget.
• Projektet saknar nödvändiga dokument för byggnation eller inflyttning.
• Ett för lågt pris på objektet, vilket döljer extra kostnader.
• Tekniska och juridiska defekter, som leder till tusentals utgifter för reparationer.
• Förekomsten av belastningar, skulder eller rättstvister relaterade till byggherren eller marken.

För att undvika att hamna i sådana situationer är det viktigt att i förväg samla in all nödvändig information om företagets historia och det specifika projektet.

Steg 1. Studera utvecklarens rykte

Hur många år företaget har funnits på marknaden

En pålitlig byggherre (promotor) är som regel ett företag som har arbetat länge i byggbranschen och har tagit ett antal objekt i drift. Var uppmärksam på följande punkter:

• Utvecklarens officiella närvaro i Spaniens handelsregister (Registro Mercantil).
• Recensioner om utvecklaren: finns det några klagomål om förseningar eller kvaliteten på byggnaderna.
• Genomförda projekt: hur många objekt som redan har byggts och överlämnats till ägarna.

Ju fler framgångsrikt slutförda projekt, desto större är sannolikheten att bygget kommer att slutföras.

Kontroll av finansiell transparens

Förekomsten av ett tillräckligt stort auktoriserat kapital och redovisningsbar finansiering talar för företaget. Kom ihåg att banker i Spanien, innan de beviljar projektfinansiering, gör en kontroll av byggherren. Det är dock inte värt att enbart förlita sig på detta - det är bättre att grundligt studera informationen själv eller med hjälp av en specialist.

Steg 2. Studera dokumenten för den nya byggnaden

När du köper bostäder i Spanien i byggskedet, se till att kontrollera följande tillstånd och certifikat:

• Licencia de obras (bygglov). Utan det hade byggherren ingen rätt att påbörja arbetet.
• Certificado de final de obra (CFO) - ett intyg om slutförande av byggnadsarbeten, undertecknat av en teknisk arkitekt.
• Cédula de habitabilidad (beboelighetsintyg). Detta är ett officiellt dokument som bekräftar att objektet överensstämmer med fastställda kvalitets- och säkerhetsstandarder.
• Licencia de primera ocupación (LPO) - ett tillstånd för första inflyttning.
• Garantía obligatoria - 10-års försäkring som täcker eventuella dolda konstruktionsfel.

Det är viktigt att komma ihåg LOE (Ley de Ordenación de la Edificación) - lagen om organisation av byggande, enligt vilken byggherren är skyldig att tillhandahålla försäkringsgarantier. Det kommer inte att vara överflödigt att begära från byggherren och kontrollera i relevanta register lagligheten av byggdokumenten och marken som objektet byggs på.

Steg 3. Kontrollera tomtens skick

I Spanien finns det olika kategorier av mark:

• Urbanizado - mark är tillåten för bebyggelse.
• Fully urbanizado - tomten är redan fullt bebyggd, vanligtvis med anslutna verktyg.
• Rural - jordbruksmark där byggandet av bostadshus inte är tillåtet.

Se till att marken som objektet byggs på tillhör den kategori som tillåter laglig bebyggelse. Och även att tomten är registrerad på byggherren.

Steg 4. Studera villkoren i avtalet

Köpeavtal (Contrato de compraventa)

Detta dokument reglerar förhållandet mellan köparen och byggherren. Det bör tydligt ange:

• Fastighetens pris, betalningsplanen och det slutliga leveransdatumet för objektet.
• Påföljder för förseningar och möjligheten till uppsägning om tidsfristen överskrids avsevärt.
• Villkor för att göra förskottsbetalningar. Om det behövs, kräv en bankgaranti eller försäkringsborgen för de belopp som betalats för byggnation.
• Villkor för ersättning om objektet inte färdigställs inom angiven tid.

Dokumentets språk och juridisk expertis

Skriv inte under avtalet förrän det har översatts till ett språk du förstår och en advokat har analyserat alla punkter. Detta är standardpraxis i Spanien för att undvika förvirring i tolkningar.

Steg 5. Utvärdera kostnaderna efter leverans av objektet

Verktygskostnader

Spanien är ett land med ett utvecklat system av allmännyttiga tjänster, men köparen bör i förväg ta reda på priserna för el, vatten, gas och andra tjänster. Det är bra att begära den senast betalda räkningen från byggherren eller säljaren, som anger skuldens belopp (om någon) och den genomsnittliga förbrukningen.

Fastighetsskatt (IBI)

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) är en årlig fastighetsskatt. Dess storlek beror på objektets taxeringsvärde och kommunen. Kontrollera om IBI har betalats för föregående period och tänk på att det i framtiden är du som kommer att betala denna skatt.

Kostnader för underhåll av gemensamma utrymmen (Comunidad)

Om komplexet har en pool, hiss, parkering och andra gemensamma faciliteter, deltar varje bostad i samfinansieringen av deras underhåll. Ibland kan detta belopp vara betydande, så klargör dess storlek i förväg.

Steg 6. Klargör frågan om turistlicens

Om du planerar att hyra ut fastigheten på kort sikt, se till att kontrollera tillgängligheten av tasa turística (turistskatt), eller snarare, turistlicensen. Utan denna licens är laglig korttidsuthyrning omöjlig, och böterna vid "olaglig" uthyrning är mycket höga. Om den nuvarande ägaren redan har ett tillstånd kan det automatiskt överföras till dig.

Steg 7. Se till att det inte finns några skulder och belastningar

Huvuddokumentet vid köp av ett färdigt objekt är Nota simple. Detta är ett utdrag ur fastighetsregistret, som återspeglar rättigheterna till bostäder, samt information om inteckningar, arresteringar eller andra restriktioner. När du köper en lägenhet från en byggherre, begär en uppdaterad Nota simple ifall byggherren har tagit ett lån med marken eller byggnaden som säkerhet. Om det finns skulder (till exempel i form av obetalda skatter) bör de betalas av innan avtalet verkställs.

Steg 8. Var uppmärksam på priset och "dolda" kostnader

Ett för lågt pris kan vara ett lockbete. Ibland betyder det att objektet eller tomten behöver betydande ekonomiska injektioner (efterbehandling, anslutning till verktyg, eliminering av byggfel). Genomför en genomförbarhetsstudie eller bjud in en specialist som realistiskt kommer att bedöma kostnaden för framtida reparationer.

Steg 9. Överväg schemat "avbetalning" och inteckning

Många byggherrar tillåter betalningar i etapper - fram till det att objektet levereras. Men om du planerar att ta ett bolån är den optimala tiden att ansöka om det 2-3 månader före bostadens faktiska beredskap. Detta kommer att undvika risker förknippade med förändringar i den ekonomiska situationen (inkomstfall eller skärpning av lånevillkoren).

Steg 10. Försäkra din transaktion

För att minska potentiella risker, kräv bankgarantier från byggherren för de förskotterade beloppen. Kontrollera försäkringsvillkoren i händelse av byggstopp eller upptäckt av defekter som kan uppstå efter en tid. I Spanien finns det en praxis med obligatoriskt försäkringsskydd, men köparen bör klargöra alla detaljer innan avtalet undertecknas.

Slutsats

Fastigheter i Spanien, med korrekt verifiering, kan bli en lönsam investering och en pålitlig investering. Huvudrådet: skynda inte, analysera byggherrens rykte, se till att alla dokument och rättigheter till marken är tillgängliga, läs avtalet noggrant och tveka inte att ställa frågor. Om du inte har tillräcklig erfarenhet eller kunskap rekommenderas att du kontaktar kvalificerade advokater och professionella fastighetsmäklare. En noggrann inställning vid köpet kommer att skydda dig från oförutsedda utgifter, långa rättstvister och hjälpa dig att börja livet i en ny byggnad med glädje, inte problem.