date 27.11.2024
Handpenningavtal i Spanien vid köp av fastighet (Contrato de arras)

Handpenningavtal i Spanien vid köp av fastighet (Contrato de arras)

I artikeln behandlas de viktigaste funktionerna i handpenningavtalet (Contrato de arras) och viktiga aspekter vid köp av fastigheter i Spanien.

Den senaste informationen finns hos vår specialist!

Handpenningavtal i Spanien vid köp av fastighet (Contrato de arras)

Att köpa fastighet utomlands innebär särskilda risker och viktiga juridiska nyanser. Köpare i Spanien rekommenderas att ingå ett handpenningavtal eller Contrato de arras för att garantera transaktionens säkerhet. Detta dokument bekräftar både köparens och säljarens allvar med sina avsikter, fastställer de viktigaste villkoren för den kommande affären och beskriver de möjliga konsekvenserna vid uppsägning.

Köparens huvudsakliga bekymmer och deras lösningar

  • Rädsla för att förlora de inbetalade medlen. Om en av parterna drar sig ur affären finns risken att handpenningen går förlorad eller att den måste återbetalas i dubbelt belopp.
  • Svårigheter med dokumentationen. Vid köp av fastighet i Spanien krävs en rad intyg, kontroller och notarieautentisering. Utan professionell rådgivning är det lätt att göra misstag.
  • Möjligheten att köpa en problematisk fastighet. Fastigheten kan ha skulder, belastningar eller en omstridd juridisk status.
  • Ofullständig förståelse av kontraktsvillkoren. Språkbarriärer och bristande erfarenhet kan leda till missförstånd vid undertecknandet.
  • Banken kan avslå bolånet. Om kontraktet inte innehåller mildrande villkor riskerar köparen att förlora handpenningen om banken avslår lånet.

Lösning: Specificera tydligt vilken typ av handpenningavtal som ingås, granska samtliga punkter noggrant (särskilt de som rör konsekvenserna av att avtalet sägs upp), kontrollera fastighetens juridiska status och anlita en specialiserad advokat eller en erfaren fastighetsexpert i Spanien.

Vad är ett handpenningavtal i Spanien (Contrato de arras) och varför är det nödvändigt

Handpenningavtalet bekräftar parternas avsikt att genomföra affären och beskriver de huvudsakliga villkoren för en framtida försäljning. Det ska innehålla:

  • Fastighetens pris och handpenningens belopp.
  • Tidsramar för undertecknandet av det slutgiltiga köpekontraktet (notariell handling).
  • Parternas uppgifter (namn, efternamn, nummer DNI (Documento Nacional de Identidad) eller NIE (Número de Identificación de Extranjero), adresser).
  • En beskrivning av fastigheten: adress, egenskaper, fastighetsbeteckning.
  • Villkor för uppsägning och konsekvenser för båda parter.

Om handpenningavtalet inte ingås står parterna utan formella garantier. Säljaren kan sälja fastigheten till en annan köpare och köparen riskerar att slösa bort tid och pengar på att förbereda en affär som inte genomförs.

De huvudsakliga typerna av handpenningavtal i Spanien

Det finns tre huvudsakliga typer av Contrato de arras som skiljer sig åt i sina juridiska konsekvenser:

  • Arras confirmatorias. Köparen kan betala hela priset direkt, och denna typ av överenskommelse bekräftar parternas allvar med sina avsikter. Vid uppsägning får dock köparen endast tillbaka det betalda beloppet utan ytterligare kompensation.
  • Arras penales. Detta avtal används för att tillämpa sanktioner på den part som inte uppfyller villkoren. Vid avtalsbrott kan motparten kräva att handpenningen hålls inne eller återbetalas samt ytterligare ersättning för eventuella skador.
  • Arras penitenciales. Det vanligaste alternativet vid fastighetstransaktioner, eftersom båda parter kan säga upp avtalet: om köparen drar sig ur förloras handpenningen; om säljaren drar sig ur måste handpenningen återbetalas i dubbelt belopp.

Det mest använda alternativet vid köp av fastighet i Spanien är Arras penitenciales. Detta avtal regleras av den spanska civilrätten (artikel 1454) och ger tydliga juridiska garantier för både köpare och säljare.

Varför är handpenningavtalet (Contrato de arras) så viktigt

  • En garanti för seriösa avsikter. Det ger trygghet om att parterna verkligen är fast beslutna att genomföra affären.
  • En transparent fastställning av huvudvillkoren. Pris, tidsramar och skyldigheter specificeras i detalj i dokumentet, vilket minskar risken för missförstånd.
  • Skydd mot dubbel försäljning. Säljaren kan inte sälja fastigheten samtidigt till en annan part.
  • Tydliga regler för uppsägning av affären. Avtalet specificerar exakt vad som händer om transaktionen avbryts.

Hur man upprättar ett korrekt handpenningavtal i Spanien

Då reserveringsavtalet (som Contrato de arras ofta kallas) har en fri form är det viktigt att ta hänsyn till alla juridiska nyanser. Det rekommenderas att avtalet upprättas på två språk: spanska och köparens språk. Avtalet måste innehålla:

  • Korrekt personuppgifter för parterna: fullständigt namn, nummer DNI (Documento Nacional de Identidad) eller NIE (Número de Identificación de Extranjero), adress.
  • En beskrivning av fastigheten: adress, fastighetsbeteckning, egenskaper.
  • Handpenningens belopp och villkor: när den betalas och hur den räknas in i det totala priset vid undertecknandet av det slutgiltiga kontraktet.
  • Fastighetens slutgiltiga pris och betalningsmetod: kontant, via banköverföring eller andra metoder.
  • Specifika tidsramar: datumet då parterna förbinder sig att formalisera den notariella handlingen.
  • Konsekvenser vid uppsägning: vad som händer om köparen eller säljaren ändrar sig.
  • Parternas signaturer: utan parternas (eller deras ombud) signaturer är avtalet inte giltigt.

Saker att tänka på vid undertecknandet

  • Verifiering av fastighetens juridiska status. Skaffa en Nota Simple från Registro de Propiedad för att säkerställa att fastigheten är fri från skulder, utmätning eller andra belastningar.
  • Villkor vid avslag på bolån. Det är avgörande att inkludera en klausul om återbetalning av handpenningen (helt eller delvis) om transaktionen avbryts på grund av bankens avslag.
  • Fördelning av kostnader. Som standard kommer parterna överens om vem som betalar notarieavgiften, vem som står för ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) eller IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) samt kommunalskatten på värdeökningen.
  • Nödvändigheten av notariell autentisering. Även om handpenningavtalet inte kräver obligatorisk notariell bekräftelse, formuleras det ofta på detta sätt för att undvika tvister och stärka bevisvärdet.

Typiska misstag och risker

  • Felaktigt val av avtalstyp (Arras confirmatorias istället för Arras penitenciales). Detta leder till att köparen inte har rätt att kräva dubbel återbetalning om säljaren ändrar sig.
  • Avsaknad av en klausul om bolån. Om banken avslår lånet riskerar köparen att förlora handpenningen.
  • En beskrivning av fastigheten som inte motsvarar verkligheten. Ibland kan fastighetens yta, inredning eller parkeringsplats skilja sig från vad som anges i avtalet.
  • Obetalda kostnader för allmännyttiga tjänster. Om avtalet inte tvingar säljaren att betala av sina skulder kan köparen tvingas ta över dessa kostnader efter transaktionen.

Steg för att säkerställa transaktionens säkerhet

  • Kontrollera noggrant fastighetens äganderätt och eventuella skulder.
  • Klart definiera alla villkor för den framtida försäljningen, inklusive kostnadsfördelning och tidsramar för undertecknandet av huvudnotariatet.
  • Inkludera en klausul om bolån för att undvika att handpenningen går förlorad om banken avslår lånet.
  • Vid komplikationer, rådgör med en advokat som är specialiserad på spansk fastighetsrätt.

Slutsatser

Handpenningavtalet i Spanien (Contrato de arras) garanterar att fastighetsköpet genomförs på ett så säkert och transparent sätt som möjligt för båda parter. Det skyddar mot risken för dubbel försäljning, reglerar mekanismen för återbetalning (eller förlust) av handpenningen och fastställer alla villkor: pris, tidsramar och ömsesidiga förpliktelser. För att undvika juridiska fel och ekonomiska förluster är det avgörande att noggrant granska dokumentationen, välja rätt typ av handpenning och definiera alla villkor tydligt, även om ändringar skulle behövas (t.ex. om banken avslår bolånet).

Om reserveringsavtalet upprättas korrekt, med hänsyn till alla juridiska nyanser och med viktiga punkter bekräftade av professionella rådgivare, kan både köparen och säljaren vara trygga med att transaktionen kommer att genomföras säkert. Därför rekommenderar erfarna experter inom fastighetsköp i Spanien starkt att använda sig av Arras penitenciales och anlita en advokat.

Prenumerera på vårt artikelutskick!

Services

Populära tjänster

Services

Populära artiklar