23.12.2024 
İspanya’da Escritura Publica: Anlamı ve Amacı
İspanya'da gayrimenkul satın alırken, birçok alıcı Escritura Publica kavramıyla karşılaşır – bu, alım-satım işleminin yasallığını onaylayan ve mülkiyet hakkının garantisi olarak hizmet eden noter tasdikli bir belgedir. Escritura Publica olmadan işleminiz Tapu Siciline kaydedilmez, bu da önceki sahibin gizli borçlarıyla karşılaşma veya mülkü kaybetme riskine yol açabilir.
Alıcıların en büyük endişesi, karmaşık prosedür içinde kaybolmak, önemli detayları gözden kaçırmak veya farkında olmadan olumsuz koşulları kabul etmektir. Çözüm, noter rolünü, işlem sürecini, gerekli belgeleri ve kayıt sürelerini önceden anlamak ve gerektiğinde bir avukat veya tercüman ile çalışmaktır.
Noter Tasdikinin Sağladığı Güvence Nedir?
Escritura Publica, özel bir alım-satım sözleşmesine yasal geçerlilik kazandıran resmi bir belgedir. Noter huzurunda imzalanır ve noter şu hususları kontrol eder:
- İşlem taraflarının (alıcı, satıcı) kimlik bilgilerinin doğruluğu.
- İşlemin yasallığı (kısıtlama veya ipotek bulunmaması).
- Sözleşme koşullarının İspanyol yasalarına uygunluğu.
Escritura Publica olmadan, Tapu Siciline kayıt yapılamaz ve dolayısıyla mülkiyet hakkı tam olarak korunmaz. Noter onayı, dolandırıcılığı da önler; örneğin, kötü niyetli bir satıcının aynı mülkü birden fazla kişiye satmasını engeller.
Escritura Publica Hazırlamanın Temel Aşamaları
1. Bilgilerin ve Tarafların Rollerinin Kontrolü
Escritura Publica imzalanmadan önce noter, Tapu Sicilinden bir belge talep eder. Böylece ipotek veya satıcının geçmişten kalan borçları gibi yükümlülükler ortaya çıkar. Eğer mülk ipotekliyse, borçların işlem öncesinde veya işlem günü ödenmesi gerekir (alıcı kabul ederse kredi devri mümkündür).
İşleme katılan taraflar:
- Alıcı veya vekili.
- Satıcı veya vekili.
- Tercüman (taraflardan biri İspanyolca bilmiyorsa).
- Noter, işlemin yasallığından sorumlu olan kişi.
2. Belgeler ve Kimlik Doğrulama
Yabancılar için en önemli belge NIE (Número de Identificación de Extranjeros) olup kimlik ve vergi durumunu doğrular. Noter ayrıca pasaport bilgilerini ve vekâletnameleri kontrol eder (eğer vekiller işlemi yürütüyorsa). Yurt dışında verilen vekâletnamelerin İspanyolca çevirisi ve apostil onayı gereklidir.
3. Escritura Publica'nın İçeriği
Belgede şu bilgiler yer alır:
- Satıcının ve alıcının tam kimlik bilgileri: Adı, soyadı, NIE numarası, pasaport bilgileri, ikamet adresi.
- Gayrimenkulün tanımı: Tam adres, tapu numarası, özellikleri (metrekare, oda sayısı, garaj vb.).
- Satış fiyatı, ödeme yöntemi (banka havalesi, çek) ve ödeme tarihleri.
- Varsa ipotek veya borç yükümlülükleri.
- Kredi koşulları (varsa).
- Mülk birden fazla kişi tarafından satın alınıyorsa mülkiyet payları.
4. Copia Simple ve Escritura Publica’nın Orijinali
Escritura Publica’nın orijinali (noterin imzalı ve mühürlü ana belgesi), noter arşivinde saklanır ve daha sonra ilgili makamlara teslim edilir. İşlem taraflarına Escritura Publica’nın onaylı bir kopyası olan Copia Autorizada veya basitleştirilmiş versiyonu Copia Simple verilir. Copia Simple, kamu hizmetlerine abonelik gibi günlük ve idari işlemler için kullanılır.
5. Tapu Siciline Kayıt
İmzadan sonra Escritura Publica, noter tarafından Tapu Siciline resmi kayıt için gönderilir. Bu süreç birkaç hafta ile üç ay arasında sürebilir. Kayıt tamamlandıktan sonra alıcı yasal olarak korunmuş mülkiyet hakkını elde eder.
Tapu Siciline kayıt işlemi şu avantajları sağlar:
- Önceki sahibin borçları nedeniyle oluşabilecek yasal sorunlardan korunma.
- Aynı mülkün iki farklı alıcıya satılmasını önleme.
- Gerekirse ipotekli kredi alma imkânı.
Ek Hususlar: Vergiler ve Evlilik Rejimi
Noter ve tapu sicili kayıt masraflarının yanı sıra, İspanya’da gayrimenkul alımına çeşitli vergiler uygulanır (genellikle taşınmaz devir vergisi veya KDV – mülk türüne bağlı olarak değişir). Ayrıca şu vergiyi de göz önünde bulundurmalısınız: IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), yani yıllık emlak vergisi.
Eğer satın alma işlemi evlilik içinde gerçekleşiyorsa, eş otomatik olarak eşit mülkiyet hakkına sahip olur. Farklı bir paylaşım planı öngörülüyorsa, mülkiyet oranlarının Escritura Publica’da net bir şekilde belirtilmesi gerekir.
Risklerden Kaçınma ve Alıcının Temel Endişelerini Giderme
1. Tüm Masrafları Önceden Netleştirin
Beklenmedik ödemelerle karşılaşmamak için noter ücreti, kayıt masrafları, vergiler ve banka komisyonları gibi giderleri önceden öğrenin. Böylece bütçenizi daha iyi yönetebilirsiniz.
2. Uzmanlardan Destek Alın
İspanyol mevzuatına hakim bir avukat veya danışman, belgeleri incelemenize, sözleşmeleri anlamanıza ve hataları önlemenize yardımcı olabilir. İspanyolca bilmiyorsanız, yetkili bir tercümanla çalışmanız önemlidir.
3. Tüm Koşulları Yazılı Hale Getirin
Fiyat, ödeme yöntemi, teslim tarihleri ve diğer önemli detaylar mutlaka Escritura Publica veya ön sözleşmeye yazılmalıdır. Bu, hiçbir tarafın tek taraflı olarak sözleşme şartlarını değiştiremeyeceğini garanti eder.
4. Tapu Sicilinden Mülkü Kontrol Edin
İmzadan önce, mülkün durumunu gösteren bir belge talep edin. Bu, mevcut borçlar veya mülke konmuş hacizler olup olmadığını öğrenmenize yardımcı olacaktır. Böylece, satıcı ile borçların ödenmesi konusunda anlaşma yapabilirsiniz.
Sonuç
Escritura Publica, İspanya’da gayrimenkul alımında en önemli belgelerden biridir. Doğru noter onayı, kayıt işlemi ve tüm masrafları anlama, alıcıyı gizli borçlar, belge eksiklikleri, mülkiyet kaybı riski ve dil engelleri gibi başlıca sorunlardan korur. Uzmanlardan destek alın, gerekli belgeleri önceden toplayın ve mülkü dikkatlice inceleyin. Böylece, Escritura Publica süreci karmaşık bir hukuki prosedür olmaktan çıkıp, güvenli bir yatırım sürecine dönüşecektir.
