Як убезпечитися від шахраїв при купівлі та оренді нерухомості в Іспанії.

Як уникнути обману при операціях з нерухомістю в Іспанії

Купівля та оренда нерухомості в Іспанії — це відповідальний і часто хвилюючий крок, особливо для іноземців. Високий попит на квартири, будинки та вілли в цій країні створює сприятливий ґрунт для появи шахрайських схем. Як не потрапити на вудку «чорних ріелторів», «фальшивих» орендодавців і продавців “фантомних” об'єктів? У цій статті розглянемо найпоширеніші хитрощі, з якими вже зіткнулися багато покупців і орендарів, і розповімо, як захистити себе від можливих ризиків.

Найпоширеніші схеми шахраїв

«Фальшиві» агентства і фантомні оголошення

Недобросовісні особи можуть видавати себе за офіційних ріелторів або працювати під виглядом нових агентств нерухомості, які насправді існують лише у віртуальному просторі. Вони розміщують на популярних порталах, таких як Ідеаліста або Фотокаса, привабливі оголошення з нереально низькою ціною, прикладаючи при цьому красиві фотографії будинку мрії. Як правило, далі схема виглядає так:

Покупця/орендаря переконують в ексклюзивності об'єкта і вимагають передоплату або заставу нібито за бронювання.
Обіцяють оформлення угоди через відомі онлайн-сервіси (наприклад, Букінг або Аірбнб (Еір Бед енд Брекфаст)) для «безпеки», проте на ділі надають підроблені посилання.
Після переказу грошей зв'язок з «ріелтором» або «орендодавцем» припиняється.

Щоб не стати жертвою подібного обману, важливо приділяти увагу репутації агентства: перевіряти, як давно воно працює, чи є у нього реальний офіс і які відгуки залишають клієнти. Ніколи не переказуйте гроші, поки особисто не побачите об'єкт і не переконаєтеся в його існуванні. Для додаткової безпеки можна запросити нотаріальну виписку (Нота Сімпле), що підтверджує право власності.

Передчасна оплата і «обов'язкові послуги»

Інший популярний трюк — стягнення так званих «обов'язкових» плат ще до підписання договору купівлі-продажу або оренди. Це можуть бути «комісія за пошук» або «попередні послуги» за перегляд об'єктів. Часто шахраї вимагають невелику, на перший погляд, суму, щоб ви нічого не запідозрили. Остаточна угода при цьому не гарантується.

Порада: ніколи не вносьте великі передоплати без укладеного договору. Особливо насторожитися потрібно, якщо «агент» квапить вас і каже, що завтра вже буде пізно, адже «об'єкт неймовірно затребуваний». Розгляньте можливість скористатися послугами з оцінки нерухомості, щоб перевірити реальну вартість об'єкта.

Занадто низька ціна

Якщо оренда або продаж житла пропонується за ціною, вдвічі або втричі нижчою за середню ринкову, це практично завжди «дзвіночок» про шахрайство. Зловмисники таким чином намагаються привернути увагу потенційних клієнтів. Як тільки контакт встановлено, починаються розмови про необхідність терміново внести гроші, і на цьому етапі люди часто втрачають пильність.

Щоб уникнути неприємних сюрпризів, перед підписанням договору перевірте об'єкт на відповідність всім юридичним нормам і можливим прихованим проблемам, включаючи обтяження. Для цього підійде перевірка обтяжень і судових справ.

Шахрайство з титулом власності

В Іспанії особливо важливо перевіряти право власності на об'єкт. Деякі аферисти підробляють документи або використовують вкрадені дані власників, намагаючись продати чуже житло. Тут допоможе тільки ретельна юридична перевірка всіх паперів. Ідеальний варіант — заручитися підтримкою незалежного юриста і запросити комплексну перевірку титулу в місцевому регістрі.

Оренда: які бувають ризики

Підроблені оголошення і неіснуючі об'єкти

Оренда житла в Іспанії — особливо затребувана сфера, де шахраї нерідко розміщують оголошення про квартири, яких не існує. На платформах Ідеаліста, Фотокаса або Міланунсіос пропонуються нібито «супервигідні варіанти»: центр міста, низька ціна, повний комплект меблів і навіть «всі витрати включені». Основні прийоми ошуканців:

Спілкування тільки електронною поштою: псевдовласник стверджує, що не може показати об'єкт особисто, так як знаходиться за кордоном.
Посилання на відомі сервіси для «безпечної» угоди: шахраї надсилають фальшивий сайт, зовні схожий на популярні платформи, де просять оплатити бронювання.
Терміновий переказ через сумнівні платіжні системи: вимагають внести гроші без реальних гарантій, після чого зникають.

Щоб не втратити кошти, уникайте угод, які відбуваються тільки онлайн, без особистих зустрічей і оглядів. В Іспанії орендодавець зобов'язаний дати можливість побачити квартиру до підписання договору. Якщо людина відмовляється або шукає виправдання, щоб не показувати житло, краще припинити спілкування. Для додаткової безпеки рекомендується провести перевірку квартири перед орендою.

Псевдопосередники

Часто обман відбувається через «помічників», які стверджують, що вони — офіційні представники власника нерухомості. Нібито, «господар за кордоном», тому ключі залишилися у них. В результаті цих переговорів клієнта просять оплатити частину суми на рахунок невідомої особи. Коли переказ зроблено, шахрайник більше не виходить на зв'язок. Єдиний спосіб уникнути подібних ситуацій — робота з перевіреними агентствами і дотримання правила особистого огляду. Надійне агентство зазвичай надає послуги управління орендою, що допомагає уникнути ризиків.

Як перевірити надійність і не стати жертвою

Консультація з юристом

При купівлі нерухомості не шкодуйте часу і коштів на консультацію з незалежним адвокатом. Юрист проаналізує всі документи, включаючи виписку з реєстру, договір, технічні характеристики об'єкта і переконається у відсутності судових обмежень. Наприклад, адвокат допоможе з перевіркою обтяжень, щоб уникнути неприємних сюрпризів.

Ринковий аналіз і порівняння цін

Перед угодою важливо вивчити реальні ціни на схожі об'єкти в тому ж районі. Вартість житла в Іспанії значно залежить від розташування, інфраструктури і якості споруди. Занадто низька ціна повинна насторожити; «гарячі пропозиції» найчастіше виявляються фікцією.

Робота зі спеціалізованими агентствами

Один з найбільш дієвих способів уникнути шахрайства — знайти велике ріелторське агентство, яке має власний офіс і менеджерів з оренди/продажу. Чим стабільніша компанія на ринку, тим менше шансів, що вона буде ризикувати репутацією. Зверніть увагу на наступні ознаки надійного агентства:

Офіційний сайт і офіс, де приймають клієнтів.
Доступні контактні дані та стаж роботи кілька років.
Чіткі умови співпраці, прописані в договорі.
Наявність МЛС (Мультіпл Лістінг Сервіс) — бази об'єктів, яка дозволяє перевіряти реальні пропозиції по всьому регіону.

Перевірка об'єкта перед угодою

Безпосередньо перед укладенням договору купівлі-продажу рекомендуємо ще раз оглянути нерухомість. Переконайтеся, що всі меблі і техніка, зазначені в договорі, дійсно присутні, а навколо не з'явилося сміттєвих баків або гучного будівництва, яке вам приховували на першому показі. Також може бути корисною перевірка об'єкта перед покупкою, яка забезпечить впевненість в якості і безпеці угоди.

Додаткові поради та лайфхаки

Обережно з передоплатою: резервуйте кошти тільки після підписання попереднього договору і найкраще через банківський переказ або оплату карткою, зберігаючи чеки.
Міняйте замки: при покупці житла відразу змініть дверні замки. У минулого власника або ріелтора може залишитися комплект ключів.
Не покладайтеся на «безкоштовні» послуги: зустріч в аеропорту або тимчасове житло від невідомих компаній найчастіше означають приховані платежі в майбутньому.
Закріплюйте умови в договорі: вказуйте в письмовому вигляді всі деталі (гаражне місце, меблі, додаткові витрати) і робіть фото або відеофіксацію квартири.
Використовуйте перевірені платіжні сервіси: уникайте переказів через Вестерн Юніон (Вестерн Юніон) або МаніГрем (МаніГрем), де неможливо відстежити одержувача.

Що робити, якщо ви вже зіткнулися з шахраями

Якщо ви запідозрили недобре, головне — зберігати спокій і ні в якому разі не переказувати гроші. При наявності доказів шахрайства (листування, квитанції) слід:

Повідомити адміністрацію порталу, на якому було розміщено оголошення (Ідеаліста, Фотокаса і т.д.).
Звернутися в поліцію і подати заяву про шахрайство.
Спробувати дізнатися більше про особу або компанію: попросити офіційні документи, перевірте їх справжність.

У деяких випадках шахраї не поспішають зникати і, якщо вчасно припинити їх дії, є шанс повернути гроші. Але найкраще — не доводити до критичної точки і заздалегідь дотримуватися всіх рекомендацій з безпеки.

Висновок

Ринок нерухомості в Іспанії зберігає чимало підводних каменів для іноземців, які часто не орієнтуються в місцевих реаліях. Шахраї користуються цим, пропонуючи занадто вигідні об'єкти, щоб виманити передоплату або змусити придбати житло з проблемами в документах. Однак при грамотному підході всі ці ризики мінімізуються: обережно перевіряйте кожну пропозицію, консультуйтеся з незалежним юристом, вивчайте репутацію агентства, особисто оглядайте об'єкти і не дозволяйте себе квапити. Нехай ваше придбання або оренда будуть максимально безпечними і приємними.