23.12.2024 
西班牙的Escritura Publica：本质与目的
在西班牙购买不动产时，许多买家都会遇到“Эскритура (Escritura Publica)”这一概念——这是一份经过公证的文件，用以确认买卖交易的合法性，并作为所有权的保证。需要明确的是，如果不办理Эскритура手续，您的交易将不会在产权登记处登记，从而可能面临前任所有者隐藏债务的风险，甚至可能失去不动产。
买家主要的顾虑在于担心会在繁杂的手续中迷失方向、遗漏重要细节或不小心签署不利条款。解决之道是事先了解公证人的作用、办理手续的流程、所需文件及登记时限，必要时还应寻求合格律师或翻译的协助。
公证的作用是什么？
Эскритура 是一份公共文件，它赋予私人买卖合同法律效力。该文件在公证人面前签署，公证人会核查以下内容：
- 交易双方（买方和卖方）个人信息的真实性；
- 未来交易的合法性（不存在任何限制或负担）；
- 合同条款是否符合西班牙的法律规定。
没有 Эскритура，就无法在产权登记处进行任何变更，因此房产所有权不能得到充分保障。公证还可以防止欺诈行为，例如不诚信的卖家可能将同一不动产出售给多个买家。
办理买卖过程中 Эскритуры 的关键要点
1. 核查信息与交易双方的角色
在签署 Эскритура 之前，公证人会索取产权登记处的摘录。通过这种方式，可以发现任何负担——例如西班牙的按揭或前任所有者的债务。如果不动产处于抵押状态，债务必须在交易前或交易当天偿清（在买方同意的情况下，也可以进行贷款再融资）。
办理过程中涉及的各方包括：
- 买方或其代表；
- 卖方或其代表；
- 翻译（如任一方不懂西班牙语）；
- 公证人，负责确保交易的合法性。
2. 文件与身份验证
对于外国买家来说，主要文件是NIE (Número de Identificación de Extranjeros)，用于证明其身份及税务状况。公证人还会核查双方的护照信息以及委托书（若有授权代表参与）。如果委托书是在西班牙境外签发的，则需要由官方翻译将其译成西班牙语，并加盖认证章（apostille）。
3. Эскритура 的内容
文件中载有以下内容：
- 卖方和买方的完整信息：姓名、NIE、护照信息、居住地址；
- 不动产描述：详细地址、地籍编号以及特征（面积、房间数量、车库等）；
- 购买价格、付款方式（银行转账、支票）及付款日期；
- 是否存在任何负担或债务（如有）；
- 按揭贷款的条件（如适用）；
- 若不动产由多个共有人购买，各自的所有比例。
4. Copia Simple 与 Эскритура 的原件
Эскритура 的原件（即带有公证人签名和印章的“母本”文件）保存在公证处的档案中，随后转交给相应的存储机构。各方将收到一份经认证的 Эскритура 复印件 —— Copia Autorizada，或一份简化版 —— Copia Simple。后者用于大多数日常及行政事务，例如接通公共服务。
5. 在产权登记处的后续登记
签署 Эскритура 后，公证人会将其送往产权登记处进行正式登记。该过程可能持续数周至三个月。自登记之日起，买方便获得法律保护的所有权。
产权登记的好处包括：
- 防范前所有者债权人的索赔；
- 避免同一不动产的重复销售；
- 在必要时，可办理按揭贷款。
其他方面：税费与婚姻条件
除公证和登记费用外，西班牙在购买不动产时还会征收税费（通常是财产转让税或增值税，具体取决于物业类型）。此外，还需考虑IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)——即年度不动产税。
如果在婚姻关系中购买，配偶将自动获得相等的所有权份额；在其他协议下，所有权比例必须在 Эскритура 中明确规定。
如何规避风险并消除买家的主要“痛点”
1. 提前明确所有费用
为避免意外支出，请提前确认公证手续费、登记费、税费及银行手续费的金额。这将帮助您防止财务意外，并保持预算稳定。
2. 利用专业人士的服务
一位精通西班牙法律的合格律师或顾问能帮助您仔细审核文件、理解合同内容，并避免错误。如果您不懂西班牙语，请务必聘请持证翻译。
3. 将所有条款书面化
所有关于价格、期限、付款方式及其他重要细节的约定，都应在 Эскритура 或预备合同中明确记载。这可确保任何一方均不得单方面更改条款。
4. 通过产权登记处核查不动产
在签署前，请务必索取不动产状态摘录，以确认是否存在债务或查封情况。如此一来，您可以提前了解潜在风险，并与卖方协商清偿相关债务。
总结
Эскритура (Escritura Publica) 是西班牙不动产购买过程中最重要的文件之一。规范的公证手续、正式登记及对所有费用的充分了解，能够帮助买家避免主要“痛点”：隐藏债务、文件问题、失去所有权的风险以及语言障碍。请咨询专家，提前准备好所需文件，并仔细核查不动产，从而使办理 Эскритура 不再是一项令人畏惧的法律挑战，而成为您成功交易的重要一步。
