23.12.2024 
Ескритура (Escritura Publica) в Іспанії: суть та призначення
Купуючи нерухомість в Іспанії, багато покупців стикаються з поняттям Ескритура (Escritura Publica) — це нотаріально засвідчений документ, який підтверджує законність угоди купівлі-продажу та слугує гарантією права власності. Важливо розуміти, що без оформлення Ескритури ваша угода не буде зареєстрована в Реєстрі власності, а отже, ви ризикуєте зіткнутися з прихованими боргами колишнього власника та навіть втратити нерухомість.
Основний біль покупців тут — страх заплутатися в складній процедурі, упустити важливі деталі або випадково підписати невигідні умови. Рішення — заздалегідь розібратися у ролі нотаріуса, процедурі оформлення, необхідних документах та термінах реєстрації, а за потреби залучити кваліфікованого юриста або перекладача.
Що дає нотаріальне засвідчення?
Ескритура — це публічний документ, який надає юридичну силу приватному договору купівлі-продажу. Його підписують за присутності нотаріуса, який перевіряє:
- Достовірність особистих даних учасників угоди (покупця, продавця).
- Законність майбутньої угоди (відсутність обмежень, обтяжень).
- Відповідність умов контракту нормам законодавства Іспанії.
Без Ескритури неможливо внести зміни до Реєстру власності, тому володіння житлом не вважається надійно захищеним. Нотаріальне засвідчення також допомагає уникнути шахрайства, коли недобросовісний продавець може продати один і той же обєкт кільком особам.
Ключові аспекти оформлення Ескритури при купівлі-продажу
1. Перевірка інформації та ролей учасників угоди
Перед підписанням Ескритури нотаріус запитує виписку з Реєстру власності. Таким чином виявляються будь-які обтяження — іпотека в Іспанії або заборгованості колишнього власника. Якщо нерухомість знаходиться під заставою, борги мають бути погашені до або в день укладення угоди (за згодою покупця можливо переоформлення кредиту).
У процедурі беруть участь:
- Покупець або його представник.
- Продавець або його представник.
- Перекладач (якщо хтось із сторін не знає іспанської мови).
- Нотаріус, який несе відповідальність за законність угоди.
2. Документи та підтвердження особистості
Основний документ для іноземця — NIE (Número de Identificación de Extranjeros), який підтверджує особистість та податковий статус. Також нотаріус перевіряє паспортні дані сторін та довіреності (за участю уповноважених представників). Якщо довіреність видана за межами Іспанії, її потрібно перекласти на іспанську мову у офіційного перекладача та засвідчити апостилем.
3. Зміст Ескритури
У документі вказуються:
- Повні дані продавця та покупця: ПІБ, NIE, паспортні дані, адреса проживання.
- Опис обєкта нерухомості: точна адреса, кадастровий номер, характеристики (площа, кількість кімнат, гараж тощо).
- Ціна покупки, форма оплати (банківський переказ, чек) та дати платежів.
- Наявність обтяжень або боргів (якщо є).
- Умови іпотечного кредиту (за потреби).
- Відсоткове співвідношення володіння, якщо нерухомість набувається кількома співвласниками.
4. Copia Simple та оригінал Ескритури
Оригінал Ескритури (тобто материнський документ з підписами та печаткою нотаріуса) зберігається в архіві нотаріальної контори, а потім передається до відповідних сховищ. На руки учасники отримують засвідчену копію Ескритури — Copia Autorizada або спрощену версію Copia Simple. Остання використовується для більшості побутових та адміністративних питань, наприклад, для підключення комунальних послуг.
5. Подальша реєстрація в Реєстрі власності
Після підписання Ескритури вона направляється нотаріусом до Реєстру власності для офіційної реєстрації. Цей процес триває від кількох тижнів до трьох місяців. З моменту реєстрації покупець отримує юридично захищене право власності.
Реєстрація в Реєстрі дозволяє:
- Захиститися від вимог кредиторів попереднього власника.
- Уникнути подвійного продажу однієї і тієї ж нерухомості.
- За потреби оформити іпотечний кредит.
Додаткові аспекти: податки та шлюбні умови
Окрім витрат на нотаріуса та реєстрацію, в Іспанії діють податки при купівлі нерухомості (зазвичай це податок на передачу майна або ПДВ — залежно від типу об’єкта). Також слід враховувати IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — щорічний податок на нерухомість.
Якщо покупка здійснюється у шлюбі, чоловік або дружина автоматично набувають рівну частку у власності. При інших домовленостях частки володіння потрібно чітко зазначити в Ескритурі.
Як уникнути ризиків і позбутися основних болей покупця
1. Завчасно уточнювати всі витрати
Щоб не зіткнутися з несподіваними виплатами, завчасно уточніть суму за нотаріальне оформлення, реєстрацію, податки та банківські комісії. Це позбавить від фінансових сюрпризів і збереже ваш бюджет.
2. Користуватися послугами професіоналів
Кваліфікований юрист або консультант, який розбирається в іспанському законодавстві, допоможе грамотно перевірити документи, розібратися з договорами та запобігти помилкам. Якщо ви не володієте іспанською, обов’язково залучайте ліцензованого перекладача.
3. Фіксувати всі умови письмово
Усі домовленості щодо вартості, термінів, способу оплати та інших важливих нюансів повинні бути прописані в Ескритурі або попередньому договорі. Це дає впевненість, що жодна сторона не змінить умови в односторонньому порядку.
4. Перевіряти обєкт через Реєстр власності
Перед підписанням обов’язково запитайте виписку про статус нерухомості, щоб переконатися у відсутності боргів або арештів. Так ви завчасно дізнаєтеся про можливі ризики та зможете домовитися з продавцем про погашення заборгованостей.
Підсумок
Ескритура (Escritura Publica) — один з найважливіших документів при купівлі нерухомості в Іспанії. Грамотне нотаріальне оформлення, реєстрація та розуміння всіх витрат дозволяють уникнути головних болей покупця: прихованих боргів, проблем з документами, ризику втрати права власності та мовних бар’єрів. Проконсультуйтеся зі спеціалістами, завчасно зберіть потрібні документи та ретельно перевірте обєкт. Тоді оформлення Ескритури стане не лякаючим юридичним квестом, а зрозумілим етапом вашої успішної угоди.
