Skrift i Spanien: hur man säkert utarbetar lagfarten vid fastighetsköp.

Escritura Publica i Spanien: kärnan och syftet

När du köper fastighet i Spanien stöter många köpare på begreppet Escritura Publica - det är ett notariebevisat dokument som bekräftar lagligheten i köp- och försäljningsavtalet och fungerar som en garanti för äganderätten. Det är viktigt att förstå att utan att utföra Escritura Publica kommer din transaktion inte att registreras i fastighetsregistret, vilket innebär att du riskerar att möta dolda skulder från den tidigare ägaren och till och med förlora fastigheten.

Köparnas huvudsakliga bekymmer är rädslan för att fastna i en komplicerad process, missa viktiga detaljer eller oavsiktligt underteckna ogynnsamma villkor. Lösningen är att i förväg sätta sig in i notarens roll, formaliseringsprocessen, de nödvändiga dokumenten samt registreringstiderna, och vid behov anlita en kvalificerad jurist eller en översättare.

Vad ger notariebeviset?

Escritura Publica är ett offentligt dokument som ger ett privat köpavtal rättslig giltighet. Det undertecknas i närvaro av en notarie som kontrollerar:

Äktheten hos de personliga uppgifterna hos transaktionens parter (köpare, säljare).
Lagligheten i den framtida transaktionen (avsaknad av begränsningar och belastningar).
Att avtalsvillkoren överensstämmer med den spanska lagstiftningen.

Utan Escritura Publica är det omöjligt att göra ändringar i fastighetsregistret, vilket innebär att ägandet av fastigheten inte anses vara tillräckligt skyddat. Notariebeviset hjälper även till att undvika bedrägerier, när en ohederlig säljare kan sälja samma objekt till flera personer.

Viktiga aspekter vid upprättandet av Escritura Publica vid köp och försäljning

1. Verifiering av information och parternas roller

Innan undertecknandet av Escritura Publica begär notaren ett utdrag ur fastighetsregistret. På så sätt identifieras alla belastningar – såsom en inteckning i Spanien eller skulder från den tidigare ägaren. Om fastigheten är belånad måste skulderna betalas av innan eller på dagen för transaktionen (med köparens samtycke är det möjligt att omstrukturera lånet).

Följande deltar i processen:

Köparen eller dennes representant.
Säljaren eller dennes representant.
Översättare (om någon av parterna inte behärskar spanska).
Notaren, som är ansvarig för transaktionens laglighet.

2. Dokument och identitetsverifiering

Det huvudsakliga dokumentet för utlänningar är NIE (Número de Identificación de Extranjeros), som bekräftar identitet och skatte status. Notaren kontrollerar även parternas passuppgifter och fullmakter (om behöriga representanter deltar). Om fullmakten utfärdats utanför Spanien måste den översättas till spanska av en officiell översättare och apostilleras.

3. Innehållet i Escritura Publica

Dokumentet anger:

Fullständiga uppgifter om säljaren och köparen: fullständigt namn, NIE, passuppgifter samt bostadsadress.
En beskrivning av fastigheten: exakt adress, fastighetsbeteckning samt egenskaper (yta, antal rum, garage etc.).
Köpeskillingen, betalningsmetoden (banköverföring, check) och betalningsdatumen.
Eventuella belastningar eller skulder (om sådana finns).
Villkoren för bolånet (vid behov).
Ägarandelen om fastigheten köps av flera delägare.

4. Copia Simple och originalet av Escritura Publica

Originalet av Escritura Publica (det vill säga huvuddokumentet med notariens signaturer och stämpel) förvaras i notariebyråns arkiv och överförs därefter till de aktuella arkiven. Parterna erhåller en certifierad kopia av Escritura Publica — Copia Autorizada eller den förenklade versionen Copia Simple. Den sistnämnda används för de flesta vardagliga och administrativa ärenden, exempelvis vid anslutning till kommunala tjänster.

5. Efterföljande registrering i fastighetsregistret

Efter att Escritura Publica har undertecknats skickar notaren den till fastighetsregistret för officiell registrering. Denna process tar från flera veckor upp till tre månader. Från och med registreringen erhåller köparen en rättsligt skyddad äganderätt.

Registreringen i registret möjliggör:

Att skydda sig mot krav från den tidigare ägarens borgenärer.
Att undvika dubbel försäljning av samma fastighet.
Vid behov, att erhålla ett bolån.

Ytterligare aspekter: skatter och äktenskapsvillkor

Förutom kostnaderna för notarie och registrering tillkommer i Spanien skatter vid fastighetsköp (vanligtvis en fastighetsskatt eller moms, beroende på objektets typ). Det är även nödvändigt att beakta IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — en årlig fastighetsskatt.

Om köpet sker inom ett äktenskap förvärvar maken/makan automatiskt en lika stor andel i ägandet. Vid andra överenskommelser måste ägarandelarna tydligt anges i Escritura Publica.

Hur man undviker risker och minskar köparens huvudsakliga bekymmer

1. Klargör alla kostnader i förväg

För att undvika oväntade utgifter bör du i förväg fastställa kostnaderna för notariebevis, registrering, skatter samt bankavgifter. Detta förhindrar ekonomiska överraskningar och skyddar din budget.

2. Anlita professionella tjänster

En kvalificerad jurist eller konsult med god kunskap om spansk lagstiftning kan hjälpa dig att noggrant granska dokumenten, förstå avtalen och undvika misstag. Om du inte behärskar spanska bör du definitivt anlita en auktoriserad översättare.

3. Dokumentera alla villkor skriftligt

Alla överenskommelser om pris, tidsramar, betalningsmetod och andra viktiga detaljer måste nedtecknas i Escritura Publica eller i ett preliminärt avtal. Detta säkerställer att ingen part kan ändra villkoren ensidigt.

4. Kontrollera fastigheten via fastighetsregistret

Innan du undertecknar bör du begära ett utdrag om fastighetens status för att vara säker på att inga skulder eller panträtter föreligger. På så sätt blir du i förväg medveten om eventuella risker och kan komma överens med säljaren om att reglera eventuella skulder.

Slutsats

Escritura Publica är ett av de viktigaste dokumenten vid köp av fastighet i Spanien. En korrekt notariebevisning, registrering samt förståelse för alla kostnader bidrar till att undvika köparens huvudsakliga problem: dolda skulder, dokumentationsproblem, risken att förlora äganderätten och språkbarriärer. Konsultera specialister, samla in nödvändiga dokument i förväg och kontrollera fastigheten noggrant. Då blir upprättandet av Escritura Publica inte en skrämmande juridisk utmaning utan ett tydligt steg mot en framgångsrik transaktion.