07.01.2025 
西班牙仍然是希望在温暖阳光下购买房屋的外国人有吸引力的欧洲目的地中的领导者。 然而，寻找专业和诚实的房地产经纪人是标志着任何成功交易开始的重要且具有挑战性的一步。 在本文中，我们将了解外国人如何识别合格的房地产经纪人、选择时应注意什么、佣金情况如何以及西班牙房地产行业中遇到的陷阱。
为什么选择经纪人如此重要
并非所有买家都充分意识到在西班牙购买或出售房产时，优秀的房地产经纪人的作用有多么重要。 以下取决于他们的知识和诚信：
- 正确评估财产。
- 了解当地法律和税务方面。
- 与卖家和其他机构的谈判质量。
- 在法律阶段和交易执行期间提供支持。
如果经纪人工作粗心或只追求自己的利益，外国买家可能会面临虚高的佣金、产权登记问题以及交易后缺乏实际支持的风险。
西班牙的机构类型
西班牙机构 (Inmobiliarias)
许多当地机构被称为 Inmobiliarias 或拥有 API（房地产经纪人） 证书。 专家拥有此类证书可确认其资格和相关专业机构的成员资格。 传统上，西班牙机构精通市场的法律方面和特点：他们了解税收制度、法律法规和产权登记程序。
然而，语言障碍和可能对当地买家的关注往往使与外国人的合作变得困难。 如果该机构不会说您熟悉的语言，则值得提前澄清谁将准确监督您的交易以及他们是否能够以英语或俄语进行谈判。
外国机构
在对西班牙房地产日益增长的兴趣浪潮中，出现了专门针对外国客户的公司。 此类机构的优势在于，它们通常拥有精通多种语言的专家，并且了解买方国家的经济和法律现实。
但并非所有外国机构都专业运作。 由于缺乏严格的进入壁垒，一些公司实际上是“凭空”出现的，没有明确的规定，也没有提供真正的售后服务。
“Corredores”
在西班牙的小城镇和农村地区，当地房地产经纪人被称为 Corredores。 他们有非正式的联系，并且了解该地区所有待售房产。 此类中介的佣金通常远低于大型外国机构，但 Corredores 通常不会说外语，也不提供法律支持。 该计划更适合对西班牙语有良好了解并对当地程序有基本了解的外国人。
在线平台和“虚拟机构”
如今，寻找住房通常始于查看发布私人业主和机构广告的大型聚合网站。 这有助于评估市场、比较价格并明确不同地区房产的典型特征。 然而，许多“虚拟机构”实际上只是将别人的财产冒充自己的财产的中介。 他们通常不熟悉西班牙市场的实际情况，他们的房产清单可能已经过时。 此外，他们的活动可能会因增加佣金而导致财产成本增加。
选择诚实经纪人的标准
声誉和评论
在将财产的选择或出售委托给特定专家之前，请研究他们的声誉。 阅读客户评论，查看专业社区，并在公开来源中查找评级。 积极的建议是一个好兆头，但请记住，孤立的负面评论并不总是最终判决。 分析总体趋势很重要。
API（房地产经纪人）的存在
如果经纪人拥有 API（房地产经纪人）证书，则表示他们已接受培训、通过相关考试并在官方注册处注册。 拥有此认证表明专业性和法律责任。 然而，即使在这里，最好还是在实践中检查专家的经验，要求他们展示已经完成的交易，询问他们计划如何准确地推广您的财产。
了解当地特色
经验丰富的经纪人熟悉各地区的价格，能够评估基础设施（学校、医疗设施、交通），会告诉您特定财产适用的税率。 在游客流量大的城市，购买房屋也可能具有投资潜力：称职的房地产经纪人将始终提供有关出租房产的预测。
佣金透明度
西班牙房地产经纪人的佣金从 3% 到 6% 不等，有时甚至更高。 了解将向您收取多少百分比以及是否会有任何额外费用。 不可靠的机构可能会在与其他中介的协议中隐藏部分佣金或将其包含在财产的最终成本中。
与多重上市网络 (MLS) 的交互
一些机构是多重上市网络的一部分，并交换财产和客户数据库。 这使您可以快速找到合适的选项，但有时可能会导致佣金增加。 确保多方合作时的报酬金额对您来说不会过高。
没有激进的销售
如果经纪人在没有明确论据的情况下开始推动快速交易，使用公然的压力策略，承诺“理想”条件，或做出未经证实的售后服务承诺，这是值得关注的原因。 尽职尽责的专家会在买方和卖方的利益之间保持平衡。
法律方面和交易安全
需要 NIE（外国人身份证号码）
要购买房产，外国人将需要 NIE（外国人身份证号码），这是在西班牙签署购买协议和纳税所需的身份证号码。 机构通常负责 NIE 注册，但如果您对房地产经纪人的资格有疑问，有时最好联系独立律师 (Abogado)。
文件验证
专业房地产经纪人总是向客户提供财产状况证明 (Nota Simple)，其中显示该财产是否有任何产权负担、债务或法律限制。 如果需要抵押贷款，房地产经纪人还可以安排公证支持并协调与银行的互动。
独家与否
一些机构要求签署一份独家合同，禁止与其他中介联系。 这种方法有一个优点：公司可能更有动力投资于房产广告。 但是，如果您不信任该经纪人或想接触范围广泛的房地产经纪人，请选择非独家计划。 请记住，最重要的是透明的条件和对财务义务的理解。
税收和后续费用
在西班牙购买房产需要缴纳增值税 (VAT) 或财产转让税，具体取决于您购买的是新房产还是转售房产。 此外，每年支付 IBI（财产税），如果您是非居民且该财产不出租，则可能还需要缴纳估算收入税。 称职的经纪人会警告您所有费用，并帮助您计算购买和维护财产的预算。
与经纪人成功合作的有用提示
- 比较：不要只满足于一个房地产经纪人。 与几位专家交谈，请他们评估房产或提供选择。
- 检查经验：诚实的经纪人会告诉您他们的交易，展示满意客户的真实示例。
- 澄清细节：要求一份书面合同，其中规定条款、佣金金额和双方的义务。
- 研究市场：比较价格，参考聚合器网站以了解感兴趣房产的平均成本。
- 获得法律支持：如果交易看起来很复杂，请聘请独立律师检查所有文件。
结论
选择合适的经纪人是计划在西班牙购买或出售房产的外国人的主要任务之一。 注意细节：询问 API 证书、检查声誉、澄清佣金的实际成本，并毫不犹豫地同时联系多位专家。 请记住，您的成功在很大程度上取决于从最初搜索房产到注册所有权的整个过程的专业组织程度。 精心准备和选择合格的房地产经纪人是安全且有利可图的交易的关键。
