الرهن العقاري في إسبانيا للأجانب: المتطلبات الرئيسية والتفاصيل.

الرهن العقاري في إسبانيا: أهمية الموضوع والمشاكل الرئيسية

تجذب إسبانيا المشمسة الأجانب بمناخها المعتدل وهندستها المعمارية الجميلة وظروفها المواتية لشراء العقارات برهن عقاري. ومع ذلك ، غالبًا ما يكون لدى المقترضين المحتملين أسئلة ومخاوف:

تعقيد وطول الأعمال الورقية
الحاجة إلى ترجمة مجموعة كبيرة من المستندات إلى اللغة الإسبانية
حاجز اللغة عند التعامل مع البنوك وكتاب العدل
أسعار فائدة مرتفعة أو "غير شفافة"
عدم فهم نظام دفع الضرائب والتكاليف المرتبطة بها

لإكمال جميع المراحل بنجاح وتجنب دفع مبالغ زائدة ، من المهم دراسة متطلبات البنوك الإسبانية مسبقًا والاستعداد بشكل صحيح للمعاملة. أدناه ، سننظر في الشروط التي قد يواجهها الأجنبي ، والمستندات التي يجب جمعها ، وكيفية التقدم بطلب للحصول على رهن عقاري (قرض لشراء عقار) في إسبانيا.

كيف يمكن للأجنبي الحصول على رهن عقاري في إسبانيا: دليل خطوة بخطوة

فيما يلي الخطوات الرئيسية للحصول على قرض رهن عقاري لغير المقيمين ، بالإضافة إلى النقاط الرئيسية التي يجب الانتباه إليها. بادئ ذي بدء ، من المهم أن نفهم أنه ، في معظم الحالات ، يخضع الأجانب لشرط دفعة أولى أعلى وفحص أكثر صرامة للملاءة المالية. ومع ذلك ، تظل العملية ممكنة إذا كنت تعرف الفروق الدقيقة.

الخطوة 1. تحليل عروض البنوك واختيار البرنامج

الخطوة الأولى والأكثر أهمية هي دراسة عروض البنوك المختلفة ، ومقارنة ليس فقط أسعار الفائدة ولكن أيضًا المتطلبات الإضافية. عادة ، يتم أخذ المعايير التالية في الاعتبار:

مدة القرض (تصل إلى 20-30 سنة ، ولكن بالنسبة لغير المقيمين ، تكون القيود في بعض الأحيان أكثر صرامة)
سعر الفائدة: ثابت أو عائم أو مشترك (في إسبانيا ، يعتبر مؤشر Euribor هو المعيار لأسعار الفائدة المتغيرة)
مبلغ القرض (عادة ما يصل إلى 70-80٪ من القيمة المقدرة للعقار للمشترين الأجانب)
رسوم فتح الرهن العقاري ، وصيانة الحساب ، والتأمين على الحياة والممتلكات

لمقارنة الخيارات ، يمكنك الاتصال بوسيط رهن عقاري يكون على دراية بسوق القروض الإسباني ، أو تحليل العديد من المنتجات المصرفية بنفسك.

الخطوة 2. فتح حساب والحصول على NIE (رقم تعريف الأجانب)

لكي ينظر بنك إسباني في طلبك ، ستحتاج إلى فتح حساب هناك وتحويل المبلغ لتغطية الدفعة الأولى ، بالإضافة إلى تكاليف المعاملة. بعد ذلك ، تحتاج إلى الحصول على شهادة NIE (Número de Identificación de Extranjero) ، والتي تعمل كرقم تعريف للأجانب ورقم ضريبي في إسبانيا.

بدون NIE ، لا يمكن للبنك إصدار رهن عقاري ، ولن تتمكن من تسجيل العقار في السجلات الرسمية. يتم إصدار هذه الوثيقة في مركز الشرطة الإسباني أو في القنصلية الإسبانية خارج البلاد.

الخطوة 3. إبرام اتفاقية أولية (FIPER)

بعد اختيار بنك وتأكيد رغبتك في التقدم بطلب للحصول على رهن عقاري هناك ، يوقع المقترض على FIPER (Ficha de Información Personalizada). هذه وثيقة تحدد الشروط الرئيسية للقرض وفترة صلاحية العرض. خلال الفترة المحددة ، لا يغير البنك المعايير الرئيسية (سعر الفائدة ، والمبلغ ، والمدة ، وما إلى ذلك) ، ويكون لدى المقترض وقت لجمع المستندات المتبقية.

الخطوة 4. تقييم الممتلكات من قبل شركة مستقلة

تصدر البنوك الإسبانية قروضًا بناءً على تقييم خبير للعقار. لهذا ، يتم إشراك منظمة مستقلة مرخصة. فهي تحدد القيمة الحقيقية للعقار ، مع مراعاة حالته وعمره وموقعه وخصائص أخرى. عادة ، يكون البنك على استعداد لتمويل 70-80٪ من القيمة المقدرة (وليس القيمة التعاقدية).

الخطوة 5. إعداد المستندات المالية

المهمة الرئيسية هي إظهار ملاءتك المالية للبنك. من الضروري جمع وترجمة المستندات التالية إلى اللغة الإسبانية (من خلال مترجم محلف رسمي):

شهادات الدخل (2-NDFL (شهادة ضريبة الدخل الشخصي) عن العام الماضي والأشهر الحالية ، وبالنسبة لأصحاب المشاريع الفردية (IE) - 3-NDFL (إقرار ضريبة IE) و 2-NDFL للأشهر الحالية)
كشوفات من جميع الحسابات المصرفية لمدة 6 أشهر على الأقل (حركة الأموال والرصيد)
شهادة من العمل تؤكد المنصب والراتب ومدة الخدمة
مستندات ملكية العقار (إن وجدت: مقتطفات من السجلات وعقود الإيجار وإثبات الربحية)
شهادة سجل ائتماني نظيف (على سبيل المثال ، من المكتب الوطني لتاريخ الائتمان (NBCH) في روسيا أو مكتب مماثل في بلد آخر)

كلما زادت موثوقية تأكيد دخلك ، كانت شروط البنك أكثر ملاءمة.

الخطوة 6. الخدمات الإضافية والتأمين

تتطلب العديد من البنوك في إسبانيا ربط المنتجات ذات الصلة ، مثل التأمين على الحياة لصالح البنك ، والتأمين على المنزل ، وإصدار بطاقة مصرفية. ضع في اعتبارك أن هذه الخدمات تؤثر على المبلغ النهائي للدفع الشهري. في بعض الأحيان يكون البنك على استعداد لخفض سعر الفائدة إذا وافق المقترض على حزمة كاملة من منتجات التأمين والمنتجات المالية.

الخطوة 7. توقيع العرض الملزم (Oferta Vinculante)

عند جمع المستندات ، يقوم البنك بإعداد Oferta Vinculante - وهذا عرض رهن عقاري ملزم. فهو يوضح بالتفصيل جميع شروط القرض. لدى المقترض عدة أيام (عادةً 10 أيام على الأقل) لدراسة المستند وطرح الأسئلة.

الخطوة 8. توثيق المعاملة

أهم مرحلة هي توقيع صك البيع الرسمي الموثق واتفاقية الرهن العقاري. في إسبانيا ، تتم جميع معاملات العقارات فقط من خلال كاتب عدل. يشهد كاتب العدل على صحة المستندات ، ويتحقق من هوية الأطراف ، ويسجل حقيقة إبرام العقد.

الخطوة 9. دفع الضرائب والتسجيل في السجل العقاري

بعد التوثيق ، من الضروري دفع ضريبة نقل الملكية والرسوم والرسوم وأتعاب (كاتب العدل ، المسجل ، إلخ). ثم يتم تسجيل المعاملة في Registro de Propiedad (السجل العقاري). فقط بعد التسجيل تصبح المالك الكامل مع الحق في التصرف في العقار.

الخطوة 10. التأمين على المنزل والتأمين على الحياة

المرحلة الأخيرة هي توقيع عقود التأمين على الحياة والممتلكات لصالح البنك ، إذا كان ذلك منصوصًا عليه في شروط الرهن العقاري. التأمين هو ضمان لحماية مصالح المُقرض (وجزئيًا المقترض) في حالة حدوث مواقف غير متوقعة.

المتطلبات الرئيسية للبنوك الإسبانية للأجانب

تتعامل معظم البنوك في إسبانيا بولاء مع غير المقيمين ، لكنها تضع متطلبات معينة:

عمر مقدم الطلب - عادة من 21 إلى 70 سنة
الدفعة الأولى لا تقل عن 20-30٪ من القيمة المقدرة للعقار
إثبات الدخل المستقر ، بالإضافة إلى توافر أموال كافية لتغطية تكاليف المعاملة (الضرائب ، كاتب العدل ، المسجل)
نسبة الدفع إلى الدخل: يكون الرهن العقاري الشهري أقل بمرتين إلى ثلاث مرات من الدخل المؤكد رسميًا
سجل ائتماني نظيف في بلد الإقامة (على الأقل عدم وجود ديون ومتأخرات خطيرة)

إذا كنت تستوفي هذه المعايير ، فهناك فرصة كبيرة لاتخاذ قرار إيجابي. بالإضافة إلى ذلك ، يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن البنك يولي اهتمامًا لجنسيتك وبلد إقامتك الضريبية ، فضلاً عن استقرار سعر صرف العملة التي تتلقى بها دخلك.

المصروفات الهامة والرسوم المرتبطة بها

قبل الشروع في طلب الرهن العقاري ، من الضروري مراعاة النفقات المرتبطة به. يمكن أن تؤثر بشكل كبير على المبلغ النهائي:

رسوم إصدار الرهن العقاري - 1-1.5٪ من مبلغ القرض (يعتمد على البنك والبرنامج المحدد)
تقييم الممتلكات - حوالي 300-500 يورو
التأمين على المنزل و (في بعض الحالات) التأمين على الحياة
ضريبة نقل الملكية - حوالي 10٪ من القيمة لمعظم المناطق
رسوم التسجيل وخدمات كاتب العدل وما إلى ذلك.

من المعقول أن يكون لديك احتياطي صغير في حالة حدوث نفقات غير متوقعة. وإذا كنت ترغب في خفض سعر الفائدة ، فتحقق مع البنك من شروط الخدمة الشاملة (حساب الراتب ، التأمين ، إلخ).

نصائح لطلب رهن عقاري ناجح في إسبانيا

حاول توفير دفعة أولى كافية. كلما تمكنت من الدفع مقدمًا (على سبيل المثال ، ليس 20٪ ، ولكن 30-40٪) ، زادت فرصة الحصول على سعر فائدة مناسب.
جهز جميع المستندات مسبقًا، وخاصة الشهادات المالية والكشوفات والترجمات إلى اللغة الإسبانية.
قارن الشروط في بنوك مختلفة. لا تقتصر على عرض واحد ، حتى تتمكن من العثور على الأفضل.
قيم دخلك بشكل واقعي. يجب أن تأخذ في الاعتبار النفقات المستقبلية لصيانة المنزل ، والإصلاحات المحتملة ، والمرافق ، وما إلى ذلك.
استشر المتخصصين. يمكن أن توفر لك مساعدة وسيط الرهن العقاري ومحامٍ ناطق باللغة العربية في إسبانيا من الصعوبات المرتبطة بجهل القوانين المحلية.

الخلاصة: لماذا يعتبر الرهن العقاري في إسبانيا أداة حقيقية للأجانب

تصدر البنوك الإسبانية قروضًا للمواطنين الأجانب وغير المقيمين لسنوات عديدة ، دون الحاجة إلى ضامنين أو ضمانات في بلد آخر. الشرط الرئيسي هو الموثوقية المالية. في الوقت نفسه ، يختار العديد من المشترين العقارات السياحية والحضرية للإيجار اللاحق ، مما يسمح في كثير من الأحيان "بتمويل ذاتي" لمدفوعات الرهن العقاري.

يمكن أن يؤدي الامتثال للشروط الأساسية ، وامتلاك NIE ، والمستندات المعدة بشكل صحيح ، والفهم الواضح لعملية التقديم ، إلى تحويل إجراء الحصول على رهن عقاري في إسبانيا إلى عملية يمكن التحكم فيها والتنبؤ بها. إذا كان لديك دخل ثابت ورغبة في شراء عقار على الساحل أو في المدن الكبرى ، فسيكون الرهن العقاري الإسباني حلاً ممتازًا لتحقيق حلمك.