05.01.2025 
Proč je nákup nemovitosti ve Španělsku bez advokáta nebezpečný
Pořízení nemovitosti v zahraničí je závažný krok, který s sebou nese nejen nemalé finanční náklady, ale také rizika vyplývající z neznalosti místní legislativy. Mnozí se snaží ušetřit a vyřizují transakci bez účasti advokáta, ale následně se potýkají s neevidovanými dluhy, problémy s okupanty a dalšími právními složitostmi. Níže se podíváme na hlavní bolestivá místa čtenáře – potenciálního kupce nemovitosti ve Španělsku – a ukážeme řešení, jak se takovým pastem vyhnout.
Hlavní bolestivá místa kupujícího
1. Možné dluhy a zatížení nemovitosti
Jedním z nejčastějších rizik je koupě nemovitosti s dluhy za služby, nedoplatky na daních, nesplacenými hypotékami nebo jinými finančními závazky předchozího vlastníka. Ve Španělsku mohou dluhové závazky „přecházet“ na nového vlastníka, pokud byla nemovitost zatížena zástavním právem nebo pokud na ní vázly neuhrazené platby.
Důležité je také prověřit, zda není nemovitost v exekuci nebo zda neslouží jako zástava za úvěry. K tomu je třeba prostudovat výpis z katastru nemovitostí (Nota Simple), kde jsou zatížení evidována. Samotný výpis však často nestačí, protože dluhy za služby nebo daň z nemovitosti (Impuesto sobre Bienes Inmuebles - IBI) nemusí být v katastru uvedeny. Je třeba prověřit stvrzenky, potvrzení a vyžádat si od prodávajícího veškeré podklady.
2. Hrozba „okupantů“
Ve Španělsku existuje závažný problém s nelegálním obsazováním (okupací) bytů. Pokud váš byt nebo dům obsadí takzvaní „okupanti“, může se proces vystěhování protáhnout, protože místní legislativa chrání práva osob, které se již v nemovitosti nacházejí. Před takovými situacemi pomáhá ochrana v podobě instalace alarmů a pravidelných návštěv nemovitosti, a také včasná právní podpora pro rychlé podání trestního oznámení a vedení soudního sporu.
3. Nedorozumění s notářem a absence rozdílu mezi „právníkem“ a „advokátem“
Mnozí se domnívají, že notář prověřuje čistotu transakce. Role notáře ve Španělsku se ale omezuje na ověření podpisu smlouvy. Hloubkovou právní expertízu provádí právě advokát. Navíc je ve Španělsku profese advokáta přísně regulována, na rozdíl od „právníka“, který nemusí nést náležitou odpovědnost za poskytované rady. Pokud je transakce komplikována dědictvím, dluhy nebo spornými právy třetích osob, pomůže advokát předejít vážným problémům.
4. Potíže s dokumenty a jazyková bariéra
Většina právních dokumentů ve Španělsku je sepsána ve španělštině. Pokud kupující neovládá kastilštinu (úřední španělský jazyk), může notář vyžadovat přítomnost soudního překladatele. Chyba nebo nedorozumění v dokumentech může vést k odstoupení od smlouvy nebo k dodatečným nákladům. Soudní překlad dokumentů zajistí přesnost a předejde takovým chybám.
5. Rizika při koupi pozemku a porušení stavebních předpisů
Při koupi pozemku je důležité se ujistit, že je na něm povolena výstavba. Ve Španělsku existují různé kategorie pozemků: urbana, urbanizable, rústica. Pokud je pozemek zařazen do kategorie rústica, může být plnohodnotná bytová výstavba zakázána. Navíc ani nemovitost zapsaná v katastru nemovitostí nemusí vždy odpovídat místnímu územnímu plánu. Advokát prověří veškeré podklady k územnímu plánování a v případě potřeby pomůže vyřešit záležitost s obcí.
Role advokáta v bezpečné transakci
Pro eliminaci výše uvedených rizik se doporučuje obrátit se na nezávislého advokáta, který zohledňuje výhradně zájmy kupujícího. Jeho úkoly jsou:
- Právní prověření nemovitosti: analýza dluhů, zatížení a historie vlastnictví.
- Prověření dokumentace v katastru nemovitostí a pozemkovém úřadu: zjištění legálnosti staveb, souladu s územním plánováním a absence omezení.
- Analýza nákladů a daní: vyčíslení daně z nemovitosti (IBI) a dalších daňových povinností. Pomoc s registrací u španělského daňového úřadu a získáním identifikačního čísla cizince (NIE) pro nerezidenty.
- Sepsání a vyjednání smluv: podpis předběžných smluv (záloha, rezervační smlouva), kupních smluv, kontrola lhůt, podmínek a zajištění složených prostředků.
- Ochrana před podvody: vysvětlení specifik plateb, včetně zohlednění kurzových výkyvů, a poradenství při použití kryptoměn nebo jiných platebních metod.
- Dodržování lhůt transakce: koordinace s notářem, překladatelem a dalšími stranami, aby se předešlo prodlevám a sankcím.
Jak se vyhnout problémům s „okupací“ nemovitosti
Pokud je byt nebo dům delší dobu prázdný, je vhodné přijmout opatření:
- Alarm: systém upozornění pomůže zachytit neoprávněné vniknutí v prvních 72 hodinách, kdy lze ještě rychle přivolat policii k vystěhování.
- Pravidelné kontroly: plná moc advokátovi umožní rychlé podání trestního oznámení a kontrolu situace.
- Vyhněte se „silovým“ metodám: obrácení se na pochybné „antiokupační“ služby může vést k obvinění z vyhrožování a prodloužit soudní řízení.
Proč banka a notář nezaručují čistotu transakce
Bankovní specialista prověřuje pouze platební schopnost dlužníka a notář potvrzuje podpis smlouvy. Žádný z nich nenese odpovědnost za právní prověření dluhů, technických parametrů nebo legálnosti stavby. Tyto funkce jsou svěřeny advokátovi, který jedná v zájmu kupujícího, nikoli třetí strany.
Čím hrozí chyby po koupi
Odmítnutí služeb advokáta může vést k:
- Placení cizích dluhů a pokut;
- Ztrátě času při boji s okupanty a soudních sporech;
- Vysokým nákladům na odstranění neregistrovaných staveb, pokud neodpovídají stavebním předpisům;
- Potížím s následným prodejem nebo převodem nemovitosti v dědictví.
Jak formálně probíhá transakce
1. Sběr dokumentů
Kupující si musí obstarat identifikační číslo cizince (NIE), a také připravit kopie pasů, výpis z katastru nemovitostí (Nota Simple) a potvrzení o dluzích za služby. Prodávající musí předložit potvrzení od společenství vlastníků jednotek, které potvrzuje absenci neuhrazených příspěvků, a také stvrzenky o zaplacení daně z nemovitosti (IBI).
2. Předběžné smlouvy
Strany často uzavírají rezervační smlouvu nebo smlouvu o složení zálohy. Ta zahrnuje zaplacení malé částky za účelem stažení nemovitosti z trhu. Následně může následovat opční smlouva nebo soukromá kupní smlouva s úhradou 10-30 % z konečné ceny. Zde advokát určí platební schéma a stanoví sankce za porušení závazků.
3. Podpis u notáře a platba
V závěrečné fázi advokát zkontroluje shodu všech dokumentů a je přítomen při podpisu. Pokud kupující neovládá kastilštinu, je přizván soudní překladatel. Po podpisu smlouvy je vystaven šek na doplatek částky nebo je v den transakce proveden bankovní převod.
Závěr: Bezpečnost především
Koupě nemovitosti ve Španělsku bez advokáta může vést k vážným problémům: ať už jde o cizí dluhy, střety s okupanty nebo nedorozumění s místní legislativou. Aby transakce přinesla pouze pozitivní emoce a vyhnula se nepříjemným překvapením, je důležité se včas obrátit na kvalifikovaného advokáta, prostudovat veškeré dokumenty a zohlednit požadavky španělského práva. Tím ochráníte svou investici, ušetříte čas a nervy a hlavně získáte zaručeně bydlení svých snů bez skrytých úskalí.
