Geheimnisse der Reparatur in Spanien: Wie man das Gesetz nicht bricht und in Frieden mit den Nachbarn lebt

Einführung

Reparatur in Spanien - das ist nicht nur das Ersetzen von Fliesen oder das Streichen von Wänden. Hier gelten strenge Vorschriften für sowohl kleine als auch große Bauarbeiten. Viele Immobilieneigentümer haben Bedenken wegen der Notwendigkeit, offizielle Genehmigungen einzuholen, da Unkenntnis der Vorschriften zu Geldstrafen und Konflikten mit den Nachbarn führen kann. In diesem Artikel beleuchten wir die wichtigsten Aspekte, die bei der Planung einer Reparatur zu beachten sind, lernen, zwischen kleineren und größeren Arbeiten zu unterscheiden und erfahren, wie man die Beziehungen zu den Nachbarn regeln kann, ohne die lokalen Bestimmungen zu verletzen.

Die hauptsächlichen Probleme bei Reparaturen in Spanien

Häufig treten bei Immobilieneigentümern, die in Spanien eine Reparatur beginnen, mehrere typische Probleme auf:

1. Unklarheit über die erforderlichen Genehmigungen. Die lokalen Gesetze verlangen offizielle Dokumente auch für kosmetische Arbeiten, wobei das Ausmaß der Bürokratie vom Typ der Reparatur abhängt.
2. Bedenken wegen der Nachbarn. Lärm, Staub oder Veränderungen an der Fassade des Gebäudes können zu Konflikten führen. Zudem gibt es Situationen, in denen eine offizielle Zustimmung erforderlich ist.
3. Risiko von Geldstrafen und rechtlichen Auseinandersetzungen. Unkorrekt bearbeitete Dokumente, das Fehlen der Zustimmung der Gemeinschaft oder die Nichtbeachtung der Bauvorschriften können zu erheblichen finanziellen und zeitlichen Aufwänden führen.
4. Unklarheit bei technischen Details. Manchmal ist die Beratung durch Architekten oder Ingenieure notwendig, was die Kosten erhöht und den Prozess verkompliziert.

Ist man sich dieser Probleme bewusst, kann man im Vorfeld eine Strategie entwickeln, um viele Schwierigkeiten zu vermeiden.

Warum Genehmigungen für Reparaturen notwendig sind

Die spanische Gesetzgebung regelt alle Bau- und Reparaturarbeiten streng. Der Immobilieneigentümer ist verpflichtet, die kommunale Verwaltung (Ayuntamiento) über alle Veränderungen zu informieren, die die Struktur des Gebäudes, den Komfort der Nachbarn oder das Erscheinungsbild der Fassade beeinträchtigen können. Besonders wichtig ist es, an das Gesetz LPH (Ley de Propiedad Horizontal - Gesetz über das horizontale Eigentum) zu erinnern, das die Rechte und Pflichten der Bewohner von Mehrparteienhäusern detailliert beschreibt.

Wer die Anforderung der Genehmigungen ignoriert, riskiert administrative Geldstrafen oder sogar rechtliche Schritte. Die Gemeinde hat das Recht, die sofortige Einstellung der Arbeiten zu verlangen und das Objekt auf Kosten des Eigentümers in den ursprünglichen Zustand zurückzuversetzen. Somit ist das Einholen der Genehmigung nicht nur eine Formalität, sondern auch ein Weg, sich vor ernsthaften finanziellen und rechtlichen Konsequenzen zu schützen.

Arten von Reparaturen: Kleinreparaturen und Grobreparaturen

Um zu verstehen, welche Dokumente erforderlich sind, ist es wichtig, zwischen kleineren und größeren Reparaturarbeiten zu unterscheiden:

• Kleinreparatur. Diese umfasst in der Regel kosmetische Verbesserungen - den Austausch von Fliesen, das Streichen von Wänden, die Erneuerung der Sanitäranlagen, ohne die Struktur zu verändern. Trotz der Einfachheit solcher Arbeiten ist in den meisten Gemeinden eine Basisgenehmigung erforderlich. Es muss mindestens ein Antrag gestellt und die entsprechende Gebühr entrichtet werden.
• Grobreparatur und Rekonstruktion. Wenn eine Umgestaltung, der Einbau neuer struktureller Elemente, das Zusammenlegen von Räumen oder eine Veränderung der Fassade geplant ist, wird eine komplexere Genehmigung benötigt. Die Gemeinde kann die Vorlage eines von einem Architekten oder einem anderen Fachmann erstellten Projekts verlangen. Dieses Projekt bestätigt die Sicherheit der geplanten Arbeiten und gibt der Gemeinde einen Eindruck von deren Auswirkung auf das Gebäude.

Dokumente für den Erhalt der Genehmigungen

Der Genehmigungsprozess umfasst mehrere Schritte:

1. Kontaktaufnahme mit der kommunalen Verwaltung (Ayuntamiento). Dies wird in der Regel von Architekten oder beauftragten Unternehmen übernommen, kann aber auch selbst durchgeführt werden. Die Verwaltung gibt an, welche Dokumente im jeweiligen Fall erforderlich sind.
2. Zusammenstellung der Dokumentenmappe. Für eine Kleinreparatur reicht es, die geplanten Arbeiten zu beschreiben und das ausführende Unternehmen anzugeben. Bei einer Grobreparatur ist ein technisches Projekt sowie detailliertere Dokumentation erforderlich.
3. Zahlung der Reparatursteuer. Die Höhe der Steuer richtet sich nach den geschätzten Kosten der Arbeiten. Je umfangreicher und teurer die Reparatur, desto höher fällt die Gebühr aus.
4. Anbringung der Genehmigungskopien. Nach der Genehmigung des Antrags werden mehrere Kopien der Dokumente ausgestellt. Eine davon muss an der Wohnungstür angebracht werden, eine andere an der Informationstafel im Gebäude.

Wann die Zustimmung der Nachbarn erforderlich ist

In Mehrparteienhäusern in Spanien betreffen Reparaturen oft die Interessen aller Bewohner. Das Gesetz LPH (Ley de Propiedad Horizontal - Gesetz über das horizontale Eigentum) besagt, dass alle Veränderungen, die die strukturelle Integrität des Gebäudes oder das Gesamtbild der Fassade beeinträchtigen können, die Zustimmung der Gemeinschaft erfordern.

Wenn das Ziel darin besteht, die Fassade zu streichen oder eine Terrasse zu verschließen, muss neben der kommunalen Genehmigung auch das Thema in einer Bewohnerversammlung besprochen und mindestens 3/5 der Stimmen (sofern diese mindestens 60 Prozent der Anteile darstellen) eingeholt werden. Mit anderen Worten, man kann nicht einseitig Entscheidungen treffen, die gemeinsame Elemente der Immobilie verändern.

Bei kleineren Arbeiten, wie dem Austausch des Bodenbelags in der Wohnung oder dem Streichen von Wänden, gelten diese Anforderungen nicht. Es reicht aus, den Verwalter (in der Regel den Präsidenten oder den Gemeinschaftsverwalter) zu informieren, dass eine Kleinreparatur vorgenommen wird.

Lärm, Arbeitszeiten und Konflikte

Neben rechtlichen Fragen sollten Immobilieneigentümer auch die Rechte der Nachbarn berücksichtigen. In einigen autonomen Gemeinschaften (AC - Autonomous Community) gibt es spezifische Gesetze, die den Lärmpegel und die erlaubten Arbeitszeiten regeln. In Madrid gilt beispielsweise die folgende Regel:

• Montag bis Freitag - von 8:00 bis 21:00
• Samstag und Sonntag - von 9:30 bis 21:00

Wird der Lärmpegel überschritten, der in der Regel tagsüber etwa 35 dB und nachts 30 dB beträgt, kann dies zu administrativen Geldstrafen und Beschwerden der Nachbarn führen. Um Konflikte zu vermeiden, sollte der Zeitplan für laute Arbeiten im Voraus abgestimmt und ein Verfahren zur Beseitigung von Bauschutt festgelegt werden.

Kontrollen und Haftung

Wenn eine Grobreparatur begonnen wird, ist damit zu rechnen, dass die Gemeinde periodische Kontrollen durchführt, um die Einhaltung der Bauvorschriften sicherzustellen. Ein Inspektor oder ein beauftragter Architekt kann das Objekt mehrmals besuchen, um zu prüfen, ob die Arbeiten gemäß dem genehmigten Projekt ausgeführt werden.

Bei festgestellten Verstößen haben die Behörden das Recht, Geldstrafen zu verhängen und die Beseitigung der Mängel zu fordern. Sollte der Eigentümer die Arbeiten ohne Genehmigung fortsetzen oder die Anweisungen ignorieren, können rechtliche Schritte eingeleitet werden. Dies ist ein weiterer Grund, warum es wichtig ist, vor Arbeitsbeginn alle notwendigen Genehmigungen einzuholen.

Was tun, wenn Gemeinschaftsarbeiten in Ihrem Gebäude notwendig sind

Manchmal betreffen die Arbeiten nicht nur die eigene Wohnung, sondern auch gemeinsame bauliche Teile wie das Dach, die Fassade oder die Keller. Das Gesetz LPH (Ley de Propiedad Horizontal - Gesetz über das horizontale Eigentum) gewährt der Gemeinschaft das Recht, solche Arbeiten durchzuführen, und die Bewohner können sich der Ausführung nicht widersetzen. Allerdings müssen die gemeinschaftlichen Versammlungen vorher das Budget und den Ablauf der Reparaturarbeiten genehmigen.

Falls die Arbeiten die inneren Bereiche des Eigentümers betreffen, ist die Gemeinschaft verpflichtet, die Wohnung in den Ursprungszustand zurückzuversetzen. Der Eigentümer darf den Zugang zur Wohnung jedoch nicht blockieren, wenn beispielsweise die Reparatur eines gemeinsamen Schachts oder die Installation neuer Versorgungsleitungen erforderlich ist.

Wie man Konflikte mit den Nachbarn vermeidet

Die Nachbarn spielen eine entscheidende Rolle für den Erfolg einer Reparatur. Selbst kleinste Arbeiten können zu Streitigkeiten wegen Lärms oder Veränderungen an der Außenseite führen. Um das Konfliktrisiko zu minimieren, sollten folgende Empfehlungen beachtet werden:

• Informieren Sie die Nachbarn im Voraus über Zeitplan und Art der Arbeiten.
• Halten Sie sich an die festgelegten Arbeitszeiten für Lärm und Bauschuttbeseitigung.
• Berücksichtigen Sie die Optik des Gebäudes bei Änderungen an der Fassade oder der Balkonstruktur.
• Koordinieren Sie alle wesentlichen Änderungen mit der Eigentümerversammlung, wie es das LPH (Ley de Propiedad Horizontal - Gesetz über das horizontale Eigentum) vorschreibt.

Versicherung und rechtlicher Schutz

Um auf der sicheren Seite zu sein, schließen viele Immobilieneigentümer Versicherungen ab, die auch rechtliche Unterstützung beinhalten. Eine solche Police kann die Kosten für rechtliche Auseinandersetzungen oder Schadensersatz abdecken, falls etwas schiefgeht.

Sollten Sie feststellen, dass ein Nachbar Arbeiten durchführt, die gegen die gemeinsamen Regeln verstoßen, hat die Gemeinschaft das Recht, die sofortige Einstellung der Arbeiten und die Wiederherstellung des Objekts in den Ursprungszustand zu verlangen. Letztlich wird die Angelegenheit durch rechtliche Verfahren geklärt.

Fazit

Reparaturarbeiten in Spanien (insbesondere in Mehrparteienhäusern) erfordern ein genaues Studium der lokalen Gesetze und Vorschriften sowie eine ständige Kommunikation mit den Nachbarn. Die größte Herausforderung für viele Immobilieneigentümer ist die komplexe Bürokratie und das Risiko von Geldstrafen, aber bei angemessener Planung und Einhaltung der Regeln lassen sich Probleme auf ein Minimum reduzieren.

Befolgen Sie diese grundlegenden Schritte: Bestimmen Sie den Umfang der Reparatur (klein oder groß), sammeln Sie die notwendigen Dokumente für die kommunale Verwaltung (Ayuntamiento), zahlen Sie die Gebühr und stimmen Sie gegebenenfalls die Arbeiten mit der Eigentümerversammlung ab. Halten Sie sich an die erlaubten Arbeitszeiten für laute Arbeiten und achten Sie so weit wie möglich auf die Interessen der Nachbarn.

So vermeiden Sie Konflikte und können die Reparatur Ihrer Immobilie in Spanien erfolgreich abschließen, ohne gegen das Gesetz zu verstoßen, und bewahren gute Beziehungen zu Ihrer Umgebung.