Wie die rechtliche Sauberkeit einer Wohnung in Spanien überprüft wird: wichtige Aspekte und Tipps.

Der Kauf einer Wohnung in Spanien ist eine ernsthafte Investition und eine wichtige Lebensentscheidung. Neben den offensichtlichen Vorteilen - Meerblick, mildes Klima und europäischer Lebensstandard - sollte man die Risiken bedenken, die mit der rechtlichen Reinheit der Immobilie verbunden sind. In diesem Artikel analysieren wir die wichtigsten Probleme des Käufers und bieten Lösungen an, die helfen, Probleme nach Abschluss des Geschäfts zu vermeiden.

Zentrale Probleme beim Kauf von Immobilien in Spanien

Die Wahrscheinlichkeit versteckter Belastungen oder Schulden früherer Eigentümer, die zu Ihren Problemen werden können.
Das Risiko des Auftauchens unerwarteter Erben, insbesondere wenn die Wohnung durch Erbschaft übertragen wurde.
Fehlende Dokumentation: Das Fehlen einer Baugenehmigung (Baugenehmigung) oder einer Bewohnbarkeitsbescheinigung (Erst-/Zweitbezug) (Bewohnbarkeitsbescheinigung) kann zu Rechtsstreitigkeiten führen.
Das Fehlen einer Ausländeridentifikationsnummer für ausländische Käufer erschwert den Prozess und kann potenzielle Vermieter abschrecken, wenn Sie planen, die Immobilie zu vermieten.
Die Wahrscheinlichkeit, eine "Wohnung ohne Cédula" (ohne Bewohnbarkeitsbescheinigung) zu kaufen und mit der Unmöglichkeit konfrontiert zu werden, die Wohnung legal zu nutzen.
Schwierigkeiten bei der Aufnahme einer Hypothek, wenn die Wohnungsdokumente nicht den Bankanforderungen entsprechen.

Lösungen: So überprüfen Sie die rechtliche Reinheit einer Wohnung

1. Sammeln Sie die grundlegenden Dokumente

Das erste, was Sie tun müssen, ist, vom Verkäufer oder Makler die folgenden Dokumente anzufordern:

Nota Simple Informativa - ein Auszug aus dem Grundbuch, der es Ihnen ermöglicht, den aktuellen Eigentümer zu erfahren, Belastungen, Hypotheken, Pfandrechte und andere Belastungen zu überprüfen.
Grundsteuer - Quittungen über die Zahlung der jährlichen Grundsteuer. Am besten fragen Sie nach der letzten bezahlten Quittung und gegebenenfalls nach einer Bescheinigung über die Schuldenfreiheit für die vergangenen Jahre.
Bescheinigung über die Begleichung der Gemeinschaftsbeiträge - ein Dokument, das bestätigt, dass der Verkäufer keine Schulden gegenüber der Eigentümergemeinschaft hat.
Satzung der Eigentümergemeinschaft. Wenn Sie eine Wohnung mit Gemeinschaftsbereichen kaufen, ist es wichtig, sich mit den Wohnregeln und möglichen Einschränkungen vertraut zu machen, z. B. mit einem Verbot der Kurzzeitvermietung.
Baugenehmigung und Bewohnbarkeitsbescheinigung (Erst- oder Zweitbezug). Bei Neubauten ist dies eine Garantie für die Rechtmäßigkeit der Bauausführung und die Einhaltung der Hygienevorschriften.
Energieausweis. Ohne ihn kann die Transaktion nicht notariell beurkundet werden, und es können auch Schwierigkeiten beim weiteren Betrieb der Wohnung auftreten.

2. Überprüfen Sie die erbrechtlichen Aspekte

Beim Kauf einer Immobilie, die durch Erbschaft erworben wurde, ist es notwendig, zusätzlich zu klären:

Ob alle Erben mit dem Verkauf einverstanden sind, ob sie Ansprüche auf die Immobilie haben. Wenn jemand seine ausdrückliche Zustimmung nicht erklärt oder eine Erbausschlagung nicht unterzeichnet hat, kann die Transaktion in Zukunft angefochten werden.
Ob sich unter den Erben minderjährige Kinder befinden. Für Transaktionen mit ihrer Beteiligung ist die Genehmigung der Vormundschaftsbehörden erforderlich.
Ob der Erblasser offene Schulden hat (einschließlich Gerichtsverfahren oder Zwangsvollstreckungsverfahren). Mögliche finanzielle Ansprüche von Gläubigern können auch auf die neue Immobilie übergehen.

3. Stellen Sie sicher, dass keine Mieter oder "Hausbesetzer" vorhanden sind

Auch wenn Sie der rechtmäßige Eigentümer werden, besteht das Risiko, dass Mieter oder illegale Hausbesetzer ("Okupas") weiterhin in der Wohnung wohnen.

Mieter mit einem offiziellen Vertrag haben das Recht, bis zum Ende der Laufzeit des Mietvertrags zu bleiben. Wenn der Verkäufer einen langfristigen Vertrag abgeschlossen hat, treten Sie tatsächlich in seine Rechte und Pflichten ein.
Illegale Hausbesetzer zahlen keine Miete und werden nur durch ein Gericht geräumt. Dies kann sich über Monate und sogar Jahre hinziehen.

4. Überprüfung von Neubauwohnungen von einem Bauträger

Beim Kauf einer Immobilie auf dem Primärmarkt ist es wichtig, Folgendes anzufordern:

Baugenehmigung, die bestätigt, dass das Haus im Rahmen des Gesetzes gebaut wurde.
Versicherung des Bauträgers und eine Garantie für einen bestimmten Zeitraum. Dies hilft, wenn versteckte Mängel in der Konstruktion entdeckt werden.
Bewohnbarkeitsbescheinigung für den Erstbezug, sowie eine Bescheinigung, die die Übereinstimmung des Hauses mit den Bau- und Hygienevorschriften bestätigt. Oft wird dieses Dokument als Cédula de habitabilidad bezeichnet, und ohne es kann der Anschluss von Versorgungsleitungen verweigert werden.

5. Dokumente beim Kauf aus zweiter Hand

Wenn Sie eine Wohnung auf dem Sekundärmarkt kaufen, überprüfen Sie zusätzlich:

Ob der frühere Eigentümer Schulden gegenüber der Eigentümergemeinschaft oder für Nebenkosten hat. Diese Schulden können auf den neuen Eigentümer übergehen.
Aktuelle Daten im Kataster: Fläche, Aufteilung, Adresse, Zweck der Immobilie. Vergleichen Sie diese mit der tatsächlichen Situation und den Informationen aus der Nota Simple Informativa.
Eigentumsnachweise für den Eigentümer: Kaufverträge, Schenkung oder Erbschein. Stellen Sie sicher, dass der Verkäufer der alleinige Eigentümer ist; andernfalls ist die Zustimmung der anderen Miteigentümer erforderlich.

Zusätzliche Sicherheitsmaßnahmen

Rechtliche Überprüfung der Immobilie

Wenn Sie nicht die Zeit oder genügend Erfahrung haben, können Sie eine professionelle rechtliche Überprüfung der Immobilie in Auftrag geben. Viele große Bankdienstleister und Immobilienagenturen bieten diesen Service an. Experten analysieren alle Dokumente für die Wohnung, prüfen mögliche Klagen, Belastungen und erstellen ein Rechtsgutachten.

Abschluss der Transaktion beim Notar

Der spanische Notar ist gesetzlich verpflichtet, die rechtliche Reinheit der Transaktion vor der Registrierung zu überprüfen. Wenn Unstimmigkeiten oder ein Mangel an wichtigen Papieren festgestellt werden, hat er das Recht, den Vorgang auszusetzen. Dieser Mechanismus schützt beide Parteien, daher sollten Sie die sorgfältige Vorbereitung der Dokumente vor dem Besuch beim Notar nicht vernachlässigen.

Fazit

Die Überprüfung der rechtlichen Reinheit einer Wohnung in Spanien ist ein entscheidender Schritt, der nicht übersprungen werden darf. Sammeln Sie die notwendigen Dokumente, achten Sie auf erbrechtliche Feinheiten und die Registrierung der Wohnung vom Bauträger. Wenn Sie das Gefühl haben, dass Ihnen das nötige Wissen fehlt, nehmen Sie professionelle Hilfe in Anspruch. Auf diese Weise ersparen Sie sich langwierige Rechtsstreitigkeiten, finanzielle Verluste und Stress.