Urkunde in Spanien: wie man den Kaufvertrag beim Immobilienkauf sicher abwickelt.

Escritura Publica in Spanien: Wesen und Zweck

Beim Erwerb von Immobilien in Spanien stoßen viele Käufer auf den Begriff Escritura Publica – es handelt sich um ein notariell beglaubigtes Dokument, das die Rechtmäßigkeit des Kaufvertrags bestätigt und als Garantie für das Eigentumsrecht dient. Es ist wichtig zu verstehen, dass ohne die Ausführung der Escritura Publica Ihr Geschäft nicht im Grundbuch eingetragen wird, wodurch Sie Gefahr laufen, auf versteckte Schulden des vorherigen Eigentümers zu stoßen oder sogar die Immobilie zu verlieren.

Das Hauptproblem der Käufer besteht hier in der Angst, sich in einem komplizierten Verfahren zu verheddern, wichtige Details zu übersehen oder versehentlich ungünstige Bedingungen zu unterzeichnen. Die Lösung besteht darin, sich im Voraus mit der Rolle des Notars, dem Formalisierungsprozess, den erforderlichen Dokumenten und den Fristen für die Registrierung auseinanderzusetzen und bei Bedarf einen qualifizierten Anwalt oder Übersetzer hinzuzuziehen.

Was bewirkt die notarielle Beglaubigung?

Die Escritura Publica ist ein öffentliches Dokument, das einem privaten Kaufvertrag rechtliche Gültigkeit verleiht. Es wird in Anwesenheit eines Notars unterzeichnet, der Folgendes überprüft:

• Die Echtheit der persönlichen Daten der Vertragspartner (Käufer, Verkäufer).
• Die Rechtmäßigkeit der zukünftigen Transaktion (das Fehlen von Beschränkungen und Belastungen).
• Die Übereinstimmung der Vertragsbedingungen mit den Normen der spanischen Gesetzgebung.

Ohne die Escritura Publica ist es nicht möglich, Änderungen im Grundbuch vorzunehmen, weshalb das Eigentum an der Immobilie nicht als sicher geschützt gilt. Die notarielle Beglaubigung hilft auch, Betrug zu vermeiden, wenn ein unehrlicher Verkäufer dasselbe Objekt an mehrere Personen verkaufen könnte.

Schlüsselaspekte der Ausfertigung der Escritura Publica beim Kauf und Verkauf

1. Überprüfung der Informationen und der Rollen der Beteiligten

Vor der Unterzeichnung der Escritura Publica fordert der Notar einen Auszug aus dem Grundbuch an. Auf diese Weise werden alle Belastungen, wie eine Hypothek in Spanien oder Schulden des vorherigen Eigentümers, aufgedeckt. Befindet sich die Immobilie in Hypothek, müssen die Schulden vor oder am Tag des Vertragsabschlusses beglichen werden (bei Zustimmung des Käufers ist eine Kreditumschuldung möglich).

An dem Verfahren beteiligen sich:

• Der Käufer oder sein Vertreter.
• Der Verkäufer oder sein Vertreter.
• Ein Übersetzer (falls eine der Parteien die spanische Sprache nicht beherrscht).
• Der Notar, der für die Rechtmäßigkeit der Transaktion verantwortlich ist.

2. Dokumente und Identitätsnachweis

Das Hauptdokument für Ausländer ist das NIE (Número de Identificación de Extranjeros), das die Identität und den Steuerstatus bestätigt. Außerdem überprüft der Notar die Passdaten der Parteien und die Vollmachten (bei Beteiligung bevollmächtigter Vertreter). Wird eine Vollmacht außerhalb Spaniens erteilt, muss sie von einem offiziellen Übersetzer ins Spanische übersetzt und mit einer Apostille versehen werden.

3. Inhalt der Escritura Publica

Im Dokument werden angegeben:

• Die vollständigen Daten des Verkäufers und des Käufers: vollständiger Name, NIE, Passdaten, Wohnadresse.
• Die Beschreibung der Immobilie: genaue Adresse, Kataster-Nummer, Merkmale (Fläche, Anzahl der Zimmer, Garage usw.).
• Der Kaufpreis, die Zahlungsform (Banküberweisung, Scheck) und die Zahlungstermine.
• Das Vorhandensein von Belastungen oder Schulden (falls vorhanden).
• Die Bedingungen des Hypothekendarlehens (falls erforderlich).
• Der prozentuale Anteil am Eigentum, wenn die Immobilie von mehreren Miteigentümern erworben wird.

4. Copia Simple und das Original der Escritura Publica

Das Original der Escritura Publica (also das Mutterdokument mit den Unterschriften und dem Siegel des Notars) wird im Archiv der Notarkanzlei aufbewahrt und anschließend an die entsprechenden Verwahrstellen übergeben. Die Beteiligten erhalten eine beglaubigte Kopie der Escritura Publica – Copia Autorizada oder eine vereinfachte Version Copia Simple. Letztere wird für die meisten alltäglichen und administrativen Angelegenheiten verwendet, beispielsweise für die Anmeldung von Versorgungsleistungen.

5. Nachträgliche Eintragung im Grundbuch

Nach der Unterzeichnung wird die Escritura Publica vom Notar an das Grundbuch zur offiziellen Registrierung weitergeleitet. Dieser Vorgang dauert mehrere Wochen bis zu drei Monaten. Ab dem Zeitpunkt der Eintragung erlangt der Käufer ein rechtlich geschütztes Eigentumsrecht.

Die Eintragung im Grundbuch ermöglicht:

• Schutz vor Ansprüchen der Gläubiger des vorherigen Eigentümers.
• Die Vermeidung von Doppelverkäufen derselben Immobilie.
• Falls erforderlich, die Aufnahme eines Hypothekendarlehens.

Zusätzliche Aspekte: Steuern und eheliche Bedingungen

Neben den Kosten für den Notar und die Registrierung fallen in Spanien Steuern beim Immobilienkauf an (in der Regel eine Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer – abhängig vom Objekttyp). Es ist auch zu berücksichtigen, dass IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) – eine jährliche Immobiliensteuer – anfällt.

Wenn der Kauf innerhalb einer Ehe erfolgt, erwirbt der Ehepartner automatisch einen gleichen Anteil am Eigentum. Bei anderen Vereinbarungen müssen die Eigentumsanteile in der Escritura Publica klar festgelegt werden.

Wie man Risiken vermeidet und die Hauptprobleme des Käufers lindert

1. Alle Kosten im Voraus klären

Um unerwartete Ausgaben zu vermeiden, klären Sie im Voraus die Kosten für die notarielle Beurkundung, die Registrierung, Steuern und Bankgebühren. Dies schützt vor finanziellen Überraschungen und sichert Ihr Budget.

2. Die Dienste von Fachleuten in Anspruch nehmen

Ein qualifizierter Anwalt oder Berater, der sich mit dem spanischen Recht auskennt, hilft dabei, die Dokumente sorgfältig zu überprüfen, die Verträge zu verstehen und Fehler zu vermeiden. Wenn Sie kein Spanisch sprechen, ziehen Sie unbedingt einen lizenzierten Übersetzer hinzu.

3. Alle Bedingungen schriftlich festhalten

Alle Vereinbarungen bezüglich des Preises, der Fristen, der Zahlungsmethode und anderer wichtiger Details müssen in der Escritura Publica oder im Vorvertrag festgehalten werden. Dies gewährleistet, dass keine Partei die Bedingungen einseitig ändern kann.

4. Die Immobilie über das Grundbuch überprüfen

Vor der Unterzeichnung sollten Sie unbedingt einen Auszug über den Status der Immobilie anfordern, um sicherzustellen, dass keine Schulden oder Pfändungen vorliegen. So erfahren Sie im Voraus von möglichen Risiken und können mit dem Verkäufer die Begleichung etwaiger Schulden vereinbaren.

Fazit

Die Escritura Publica ist eines der wichtigsten Dokumente beim Kauf einer Immobilie in Spanien. Eine ordnungsgemäße notarielle Beurkundung, Registrierung und das Verständnis aller anfallenden Kosten helfen dabei, die Hauptprobleme des Käufers – versteckte Schulden, Dokumentenprobleme, das Risiko des Verlusts des Eigentumsrechts und Sprachbarrieren – zu vermeiden. Lassen Sie sich von Fachleuten beraten, sammeln Sie im Voraus die erforderlichen Unterlagen und überprüfen Sie die Immobilie sorgfältig. Dann wird die Ausfertigung der Escritura Publica nicht zu einer beängstigenden juristischen Herausforderung, sondern zu einem verständlichen Schritt auf dem Weg zu Ihrem erfolgreichen Geschäftsabschluss.