Unvollendete Immobilien in Spanien: Risiken und wichtige Details.

Risiken und Besonderheiten beim Kauf von unfertigen Immobilien in Spanien

Der Kauf einer unfertigen Immobilie in Spanien ist eine aktuelle, aber komplexe Investitionsmöglichkeit. Einerseits können Sie beim Preis sparen und ein Haus oder eine Wohnung erhalten, die vollständig an Ihre Bedürfnisse angepasst ist. Andererseits besteht das Risiko von Bauverzögerungen, finanziellen Problemen des Bauträgers und potenziellen rechtlichen Schwierigkeiten. Im Folgenden analysieren wir die wichtigsten Vorteile, Risiken und wichtigen Punkte, die Sie beim Kauf einer im Bau befindlichen Immobilie beachten sollten.

Vorteile des Erwerbs einer "Off-Plan"-Immobilie

Einsparungen in der Anfangsphase

Der Hauptgrund, warum sich viele Käufer für unfertige Wohnungen entscheiden, sind die geringeren Kosten zum Zeitpunkt des Kaufs. Bauträger bieten oft attraktive Preise an, um Investoren schon in der Baugrubenphase anzulocken. Nach Fertigstellung der Bauarbeiten steigt der Marktwert der Immobilie in der Regel, so dass die Möglichkeit besteht, einen Gewinn zu erzielen.

Individuelle Gestaltungsmöglichkeiten

Der Kauf "ab Plan" ermöglicht es Ihnen, die Inneneinrichtung teilweise oder vollständig zu beeinflussen. Sie können die Materialien für die Endbearbeitung und die Farbgebung auswählen und bei Bedarf Änderungen an den architektonischen Standardlösungen vornehmen (sofern das Projekt dies zulässt). Diese "Individualisierung" gibt Ihnen die Möglichkeit, von Anfang an einen Raum zu schaffen, der auf Ihre Bedürfnisse zugeschnitten ist.

Einhaltung moderner Standards

Neue Immobilien in Spanien erfüllen die neuesten Anforderungen an Energieeffizienz und Sicherheit, die im Bauordnungsgesetz (LOE) festgelegt sind. Darüber hinaus bauen Bauträger oft Wohnanlagen mit Schwimmbädern, Fitnessstudios, Grünflächen und Spielplätzen, was sich positiv auf den Komfort der zukünftigen Bewohner und den Wert der Immobilie auswirkt.

Hauptrisiken beim Kauf von unfertigen Immobilien

Wahrscheinlichkeit von Verzögerungen und finanziellen Problemen

Kein Projekt ist vor Verzögerungen gefeit. Probleme mit der Materiallieferung, Änderungen der Marktpreise, rechtliche Verzögerungen – all dies kann den Abschluss der Bauarbeiten hinauszögern. Wenn der Bauträger ernsthafte finanzielle Schwierigkeiten hat, kann das Projekt eingefroren werden. Daher ist es wichtig, den Ruf des Unternehmens im Voraus zu prüfen, seine früheren Projekte zu untersuchen und sicherzustellen, dass es in der Lage ist, alle seine Verpflichtungen zu erfüllen.

Änderungen am Projekt und Marktschwankungen

Obwohl der Kauf "ab Plan" die Möglichkeit bietet, Ihr zukünftiges Zuhause zu personalisieren, kann der Bauträger manchmal unvorhergesehene Anpassungen am Projekt vornehmen, die Ihre ursprünglichen Vorstellungen einschränken. Darüber hinaus ist es ratsam, das Risiko von Schwankungen auf dem Immobilienmarkt zu berücksichtigen. Wenn sich die Marktsituation zu Ihren Ungunsten entwickelt, kann der Endpreis der Wohnung oder des Hauses niedriger sein als erwartet und der Wiederverkauf weniger rentabel.

Rechtliche Aspekte und die Notwendigkeit einer gründlichen Überprüfung

Beim Kauf einer unfertigen Wohnung müssen Sie prüfen, ob alle notwendigen Genehmigungen und städtischen Lizenzen erteilt wurden. In einigen Fällen müssen Sie zur Beschaffung der Unterlagen einen Antrag nach dem Informationsfreiheitsgesetz (FOIA) stellen, was sich auf unbestimmte Zeit hinziehen kann. Wenn die Bauarbeiten ohne die entsprechenden Genehmigungen teilweise abgeschlossen werden, können später Schwierigkeiten bei der Inbetriebnahme auftreten. Darüber hinaus lohnt es sich, die Vertragsbedingungen zu studieren und zu klären, wie die Rückerstattung von Vorauszahlungen erfolgt, wenn das Projekt nicht abgeschlossen wird.

Worauf Sie vor Vertragsunterzeichnung achten sollten

• Reputation des Bauträgers. Untersuchen Sie die abgeschlossenen Projekte des Unternehmens und prüfen Sie die Bewertungen anderer Käufer.
• Vertragsbedingungen. Achten Sie auf Fristen, Garantien und Strafen für die Nichterfüllung von Verpflichtungen.
• Baugarantien. In Spanien gibt es eine Reihe von obligatorischen Garantien, darunter eine Garantie für strukturelle Mängel von bis zu 10 Jahren.
• Genaue Kostenberechnung. Der Gesamtbetrag beinhaltet die Mehrwertsteuer (MwSt.), Notar- und Eintragungsgebühren sowie zusätzliche Provisionen.
• Zahlungsplan. In der Regel zahlt der Käufer bei Vertragsunterzeichnung einen bestimmten Betrag (10-30%), den Rest dann in Raten bis zur Schlüsselübergabe.
• Lage und Infrastruktur. Auch wenn Ihnen das Projekt gefällt, prüfen Sie, welche Schulen, Geschäfte, Krankenhäuser und andere Einrichtungen sich in der Nähe befinden.
• Perspektiven des Viertels. Finden Sie heraus, ob es Pläne zur Veränderung des städtischen Umfelds gibt, die den Wert der Immobilie beeinflussen könnten.
• Bankbürgschaft. Fordern Sie eine Bestätigung an, dass Einlagen oder Vorauszahlungen auf einem Sonderkonto geführt werden, das vor den finanziellen Risiken des Bauträgers geschützt ist.

Wie und wann Sie eine Hypothek für eine unfertige Wohnung beantragen

Experten empfehlen, etwa 2-3 Monate vor der offiziellen Schlüsselübergabe eine Hypothek zu beantragen. Wenn Sie diesen Prozess zu früh beginnen, kann sich Ihre Zahlungsfähigkeit während der Bauzeit ändern und der Hypothekenzins steigen. Oft arbeiten Bauträger mit Banken zusammen und bieten Käufern spezielle Kreditkonditionen an. Es lohnt sich jedoch, die Angebote verschiedener Banken zu vergleichen, um die günstigste Option zu finden.

Mögliche Kreditarten

• Baukredite. Erhalten diejenigen, die eine Wohnung im Bauprozess kaufen. Die Zahlungen erfolgen in Raten, wenn jede größere Bauphase abgeschlossen ist.
• Renovierungskredite. Relevant, wenn Sie ein fast fertiges Haus kaufen, in dem Sie nur Reparaturen oder kleinere Änderungen vornehmen müssen.
• Federal Housing Administration (FHA) 203(k). Wird für Immobilien angeboten, die eine umfassende Sanierung benötigen, aber diese Option wird häufiger in den USA verwendet.
• Überbrückungskredite. Werden von Käufern verwendet, die auf den Verkauf ihrer aktuellen Immobilie warten müssen, um Mittel für den Kauf einer neuen zu erhalten.

Zahlungsprozess und Bauphasen

Der Kauf "ab Plan" in Spanien beinhaltet in der Regel einen stufenweisen Zahlungsplan. Bei Abschluss eines Kaufvertrages wird eine Anzahlung geleistet (ca. 10-30% des Wertes). Weitere Zahlungen werden proportional zu den Bauphasen aufgeteilt. Wenn das Objekt vollständig fertiggestellt ist, zahlt der Käufer den Restbetrag beim Notar und erhält die Schlüssel.

Wichtige Punkte, wenn das Haus teilweise fertiggestellt ist

Wenn Sie sich für den Kauf einer Immobilie entscheiden, die bereits teilweise gebaut ist, vergewissern Sie sich, dass alle Genehmigungen vorliegen und dass das Haus rechtzeitig in Betrieb genommen wird. Es ist ratsam, eine Inspektion zu beantragen: Oft kommt es vor, dass das Haus aufgrund fehlender Heizung, Lüftung und Klimaanlage (HVAC) oder unvollständiger Elektroarbeiten nicht in Betrieb genommen werden kann.

Wie Qualität und die Einhaltung von Standards gewährleistet werden

Der Bauträger in Spanien ist verpflichtet, 10 Jahre lang Garantien für die strukturelle Integrität des Gebäudes zu gewähren. Außerdem sieht das Bauordnungsgesetz (LOE) eine zweijährige Garantie für technische Anlagen vor - Sanitär, Elektroinstallation usw. Treten gravierende Mängel auf – Risse in den tragenden Wänden oder Undichtigkeiten – ist der Bauträger verpflichtet, diese auf eigene Kosten zu beseitigen. Deshalb ist es wichtig, alle Unterlagen aufzubewahren, einschließlich Werbebroschüren und einer Liste der verwendeten Materialien. Alle diese Daten haben im Streitfall Rechtskraft.

Praktische Tipps vor dem Kauf "ab Plan"

• Überprüfen Sie die Familienplanung. Überlegen Sie, wie sich die Größe Ihrer Familie ändern könnte, ob Sie zusätzlichen Platz oder im Gegenteil eine kleinere Wohnung benötigen.
• Analysieren Sie den Marktwert. Vergleichen Sie Angebote in der gleichen Gegend, verlassen Sie sich nicht nur auf die Worte des Bauträgers.
• Stellen Sie die Zahlungssicherheit sicher. Alle Beiträge müssen versichert sein oder sich auf einem Sonderkonto befinden, auf das der Bauträger keinen Zugriff hat.
• Fordern Sie eine Materialliste an. Bitten Sie den Bauträger vor Baubeginn um eine Liste der zu verwendenden Materialien und Oberflächen.
• Fügen Sie eine Klausel über unvorhergesehene Umstände hinzu. Wenn der Bau aufgrund einer fehlenden Lizenz oder aufgrund finanzieller Probleme des Bauträgers ins Stocken gerät, sollten Sie das Recht haben, vom Vertrag zurückzutreten und Ihr Geld zurückzuerhalten.
• Führen Sie eine vollständige Inspektion durch. Fordern Sie vor der Unterzeichnung der Übertragungsurkunde eine Inspektion des Objekts an und erstellen Sie eine Liste der Mängel, damit der Bauträger diese beseitigen kann.

Fazit: Wie Sie eine fundierte Entscheidung treffen

Unfertige Immobilien in Spanien können eine profitable Investitionsmöglichkeit oder eine Lösung für die Wohnungsfrage sein, wenn Vorsichtsmaßnahmen getroffen werden. Es ist wichtig, die rechtlichen, finanziellen und technischen Aspekte eines bestimmten Projekts zu untersuchen, dem Bauträger alle Fragen zu stellen, die Sie beschäftigen, und sich bei Bedarf an unabhängige Spezialisten oder Anwälte zu wenden, um Risiken zu minimieren. Ein kompetenter Ansatz ermöglicht es Ihnen, moderne und hochwertige Wohnungen zu erhalten, die Ihren Erwartungen und den in Spanien geltenden Baunormen entsprechen.