Tamamlanmamış mülk İspanya'da: riskler ve önemli detaylar.

İspanya'da İnşaat Halindeki Konut Satın Almanın Riskleri ve Özellikleri

İspanya'da inşaat halindeki bir mülk satın almak, güncel ancak karmaşık bir yatırım seçeneğidir. Bir yandan, fiyattan tasarruf edebilir ve ihtiyaçlarınıza tam olarak uyarlanmış bir ev veya daire sahibi olabilirsiniz. Öte yandan, inşaatta gecikmeler, geliştiricinin mali sorunları ve olası yasal zorluklar riski vardır. Aşağıda, inşaat halinde bir mülk satın alırken dikkat edilmesi gereken ana avantajları, riskleri ve önemli noktaları analiz ediyoruz.

"Plan Dışı" Bir Ev Satın Almanın Avantajları

İlk Aşamada Tasarruf

Birçok alıcının inşaat halindeki konutları seçmesinin ana nedeni, satın alma sırasındaki daha düşük maliyettir. Geliştiriciler, yatırımcıları kazı aşamasında bile çekmek için genellikle cazip fiyatlar sunar. İnşaat tamamlandıktan sonra, mülkün piyasa değeri kural olarak artar, bu da kar elde etme fırsatı olduğu anlamına gelir.

Özel Düzen Seçenekleri

"Plan dışı" satın almak, iç tasarımı kısmen veya tamamen etkilemenizi sağlar. Bitirme malzemelerini, renk şemalarını seçebilir ve gerekirse standart mimari çözümlerde değişiklikler yapabilirsiniz (proje izin veriyorsa). Bu "özelleştirme", en başından ihtiyaçlarınıza göre uyarlanmış bir alan yaratma şansı verir.

Modern Standartlara Uygunluk

Yeni mülkler İspanya'da, İnşaat Yönetimi Yasası (LOE) tarafından sağlanan en son enerji verimliliği ve güvenlik gereksinimlerini karşılar. Ek olarak, geliştiriciler genellikle yüzme havuzları, spor salonları, yeşil alanlar ve oyun alanları olan yerleşim kompleksleri inşa ederler, bu da gelecekteki sakinlerin konforunu ve mülkün değerini olumlu yönde etkiler.

İnşaat Halindeki Mülk Satın Almanın Başlıca Riskleri

Gecikme Olasılığı ve Finansal Sorunlar

Hiçbir proje gecikmelere karşı bağışık değildir. Malzeme tedarikindeki sorunlar, piyasa fiyatlarındaki değişiklikler, yasal gecikmeler - tüm bunlar inşaatın tamamlanmasını erteleyebilir. Geliştiricinin ciddi mali zorlukları varsa, proje dondurulabilir. Bu nedenle, şirketin itibarını önceden kontrol etmek, önceki projelerini incelemek ve tüm yükümlülüklerini yerine getirebildiğinden emin olmak önemlidir.

Projedeki Değişiklikler ve Piyasa Dalgalanmaları

"Plan dışı" satın almak, gelecekteki evinizi kişiselleştirme fırsatı sunsa da, bazen geliştirici projede öngörülemeyen ayarlamalar yaparak orijinal fikirlerinizi sınırlayabilir. Ek olarak, emlak piyasasındaki dalgalanma riskini de göz önünde bulundurmak gerekir. Piyasa durumu aleyhinize değişirse, dairenin veya evin nihai maliyeti beklenenden düşük olabilir ve yeniden satış daha az karlı olabilir.

Yasal Yönler ve Kapsamlı Doğrulama İhtiyacı

İnşaat halindeki bir konut satın alırken, gerekli tüm izinlerin ve belediye ruhsatlarının verilip verilmediğini kontrol etmeniz gerekir. Bazı durumlarda, belgeleri almak için Bilgi Edinme Özgürlüğü Yasası (FOIA) aracılığıyla bir talepte bulunmanız gerekir, bu da belirsiz bir süre alabilir. İnşaat, uygun izinler olmadan kısmen tamamlanırsa, daha sonra işletmeye alma ile ilgili zorluklar ortaya çıkabilir. Ek olarak, sözleşme şartlarını incelemek ve projenin tamamlanmaması durumunda avans ödemelerinin nasıl iade edildiğini açıklığa kavuşturmak faydalı olacaktır.

Sözleşmeyi İmzalamadan Önce Nelere Dikkat Edilmeli

• Geliştiricinin İtibarı. Şirketin tamamlanmış projelerini inceleyin ve diğer alıcılardan gelen yorumları kontrol edin.
• Sözleşme Şartları. Son tarihlere, garantilere ve yükümlülüklerin yerine getirilmemesi durumunda uygulanacak cezalara dikkat edin.
• İnşaat Garantileri. İspanya'da, 10 yıla kadar yapısal kusurlar için bir garanti de dahil olmak üzere bir dizi zorunlu garanti vardır.
• Doğru Maliyet Hesaplaması. Toplam tutar, Katma Değer Vergisi (KDV), noter ve kayıt ücretleri ve ek komisyonları içerir.
• Ödeme Planı. Genellikle, alıcı sözleşmeyi imzalarken belirli bir miktar (%10-30) öder, ardından anahtarların teslimine kadar geri kalanını taksitler halinde öder.
• Konum ve Altyapı. Projeyi beğenseniz bile, yakınlarda hangi okulların, mağazaların, hastanelerin ve diğer tesislerin bulunduğunu kontrol edin.
• Bölgenin Beklentileri. Mülkün değerini etkileyebilecek kentsel çevreyi değiştirme planları olup olmadığını öğrenin.
• Banka Garantisi. Depozitoların veya avans ödemelerinin, geliştiricinin finansal risklerinden korunan özel bir hesapta tutulduğuna dair onay isteyin.

İnşaat Halindeki Konutlar İçin Mortgage'a Nasıl ve Ne Zaman Başvurulur

Uzmanlar, anahtarların resmi olarak teslim edilmesinden yaklaşık 2-3 ay önce mortgage başvurusunda bulunmanızı önerir. Bu işleme çok erken başlarsanız, inşaat süresi boyunca ödeme gücünüz değişebilir ve mortgage faiz oranı artabilir. Genellikle, geliştiriciler bankalarla işbirliği yapar ve alıcılara özel kredi koşulları sunar. Ancak, en avantajlı seçeneği bulmak için farklı bankaların tekliflerini karşılaştırmak faydalı olacaktır.

Olası Kredi Türleri

• İnşaat Kredileri. İnşaat sürecinde konut satın alanlar tarafından alınır. Ödemeler, inşaatın her ana aşaması tamamlandıkça aşamalı olarak yapılır.
• Tadilat Kredileri. Yalnızca onarım veya küçük değişiklikler yapmanız gereken neredeyse bitmiş bir ev satın alıyorsanız geçerlidir.
• Federal Konut İdaresi (FHA) 203(k). Büyük rehabilitasyon gerektiren mülkler için sunulur, ancak bu seçenek daha çok ABD'de kullanılır.
• Köprü Kredileri. Yeni bir mülk satın almak için para toplamak üzere mevcut mülklerinin satılmasını beklemesi gereken alıcılar tarafından kullanılır.

Ödeme Süreci ve İnşaat Aşamaları

İspanya'da "plan dışı" satın alma genellikle aşamalı bir ödeme planı içerir. Bir alım satım sözleşmesi imzalandığında, bir ilk depozito ödenir (değerin yaklaşık %10-30'u). Diğer ödemeler, inşaat aşamalarına orantılı olarak bölünür. Nesne tamamen hazır olduğunda, alıcı kalan tutarı noterde öder ve anahtarları alır.

Evin Kısmen Tamamlanması Durumunda Önemli Noktalar

Zaten kısmen inşa edilmiş bir mülk satın almaya karar verirseniz, tüm izinlerin alındığından ve evin zamanında işletmeye alındığından emin olun. Bir inceleme talep etmeniz tavsiye edilir: Genellikle Isıtma, Havalandırma ve İklimlendirme (HVAC) eksikliği veya tamamlanmamış elektrik işleri nedeniyle evin işletmeye alınamaması durumu ortaya çıkar.

Kalite ve Standartlara Uygunluk Nasıl Garanti Edilir

İspanya'daki geliştirici, binanın yapısal bütünlüğü için 10 yıl boyunca garanti vermekle yükümlüdür. Ayrıca, İnşaat Yönetimi Yasası (LOE) mühendislik sistemleri için iki yıllık bir garanti sağlar - sıhhi tesisat, elektrik tesisatı vb. Ciddi kusurlar ortaya çıkarsa - taşıyıcı duvarlarda çatlaklar veya sızıntılar - geliştirici bunları kendi pahasına gidermekle yükümlüdür. Bu nedenle, reklam broşürleri ve kullanılan malzemelerin bir listesi dahil olmak üzere tüm belgeleri saklamak önemlidir. Tüm bu veriler, anlaşmazlık durumunda yasal güce sahiptir.

"Plan Dışı" Satın Almadan Önce Pratik Tavsiyeler

• Aile Planlarını Kontrol Edin. Ailenizin büyüklüğünün nasıl değişebileceğini, ek alana mı yoksa tam tersi daha küçük bir daireye mi ihtiyacınız olduğunu düşünün.
• Piyasa Değerini Analiz Edin. Aynı bölgedeki teklifleri karşılaştırın, yalnızca geliştiricinin sözlerine güvenmeyin.
• Ödeme Güvenliğini Sağlayın. Tüm katkılar sigortalı olmalı veya geliştiricinin erişemeyeceği özel bir hesapta tutulmalıdır.
• Malzeme Envanteri Talep Edin. İnşaat başlamadan önce, geliştiriciden kullanılacak malzeme ve kaplamaların bir listesini vermesini isteyin.
• Öngörülemeyen Durumlar Hakkında Bir Madde Ekleyin. İnşaat, lisans eksikliği veya geliştiricinin mali sorunları nedeniyle durdurulursa, sözleşmeyi feshetme ve paranızı geri alma hakkınız olmalıdır.
• Tam Bir İnceleme Yapın. Devir belgesini imzalamadan önce, nesnenin incelenmesini talep edin, geliştiricinin gidermesi için eksikliklerin bir listesini yapın.

Sonuç: Bilinçli Bir Karar Nasıl Verilir?

İspanya'da inşaat halindeki mülkler, önlemler alındığı takdirde karlı bir yatırım seçeneği veya konut sorununa bir çözüm olabilir. Belirli bir projenin yasal, finansal ve teknik yönlerini incelemek, geliştiriciye sizi endişelendiren tüm soruları sormak ve gerekirse riskleri en aza indirmek için bağımsız uzmanlara veya avukatlara danışmak önemlidir. Yetkin bir yaklaşım, beklentilerinizi ve İspanya'da benimsenen inşaat standartlarını karşılayacak modern ve yüksek kaliteli daireler elde etmenizi sağlayacaktır.