Kuinka tarkistaa kehittäjä ja varmistaa kauppa Espanjassa

Kiinteistön ostaminen ensisijaisilta markkinoilta Espanjassa tarjoaa korkeamman suojan kuin monissa muissa maissa. Virheet kehittäjän valinnassa ovat kuitenkin edelleen mahdollisia ja voivat olla erittäin kalliita. Tässä artikkelissa tarkastelemme tyypillisiä "kipupisteitä", jotka huolestuttavat tulevia ostajia, ja annamme vaiheittaisen suunnitelman kehittäjän tarkistamiseksi ennen asunnon ostamista rakennusvaiheessa tai valmiista kohteista. Selvitetään, mihin asiakirjoihin on kiinnitettävä huomiota ja miten vältetään velat, rakennusvirheet ja kaupan rekisteröintiongelmat.

Miksi on tärkeää tarkistaa kehittäjä

Ostajan suurin huolenaihe on, ettei hän jää ilman rahaa ja ilman asuntoa. Espanjassa kehittäjillä (promotores) on enemmän lakisääteisiä velvoitteita kuin useissa IVY-maissa, mutta riskit voivat säilyä. Tässä ovat tulevien omistajien tärkeimmät huolenaiheet:

• Kehittäjä viivästyttää kohteen luovutusta tai "jäädyttää" rakentamisen kokonaan.
• Projektista puuttuu tarvittavat asiakirjat rakentamista tai käyttöön ottoa varten.
• Kohteen liian alhainen hinta, joka kätkee sisäänsä lisäkustannuksia.
• Tekniset ja oikeudelliset viat, jotka johtavat tuhansien eurojen korjauskuluihin.
• Kehittäjään tai maahan liittyvät rasitteet, velat tai oikeusriidat.

Jotta tällaisiin tilanteisiin ei jouduttaisi, on tärkeää kerätä etukäteen kaikki tarvittavat tiedot yrityksen historiasta ja kyseisestä projektista.

Vaihe 1. Tutki kehittäjän mainetta

Kuinka monta vuotta yritys on toiminut markkinoilla

Luotettava kehittäjä (promotor) on pääsääntöisesti yritys, joka on toiminut rakennusalalla pitkään ja on ottanut käyttöön useita kohteita. Kiinnitä huomiota seuraaviin seikkoihin:

• Kehittäjän virallinen läsnäolo Espanjan kaupparekisterissä (Registro Mercantil).
• Arvostelut kehittäjästä: onko valituksia viivästyksistä tai rakennusten laadusta.
• Toteutetut hankkeet: kuinka monta kohdetta on jo rakennettu ja luovutettu omistajille.

Mitä enemmän onnistuneesti toteutettuja hankkeita, sitä suurempi on todennäköisyys, että rakentaminen saadaan päätökseen.

Taloudellisen avoimuuden tarkistaminen

Riittävän suuri osakepääoma ja vastuullinen rahoitus puhuvat yrityksen puolesta. Muista, että pankit Espanjassa tarkistavat kehittäjän ennen projektirahoituksen myöntämistä. Tähän ei kuitenkaan kannata luottaa yksinomaan - on parempi tutkia tiedot perusteellisesti itse tai asiantuntijan avulla.

Vaihe 2. Tutki uudisrakennuksen asiakirjoja

Kun ostat asuntoa Espanjassa rakennusvaiheessa, muista tarkistaa seuraavat luvat ja todistukset:

• Licencia de obras (rakennuslupa). Ilman sitä kehittäjällä ei ollut oikeutta aloittaa töitä.
• Certificado de final de obra (CFO) - teknisen arkkitehdin allekirjoittama todistus rakennustöiden päättymisestä.
• Cédula de habitabilidad (asuttavuustodistus). Tämä on virallinen asiakirja, joka vahvistaa, että kohde täyttää vahvistetut laatu- ja turvallisuusstandardit.
• Licencia de primera ocupación (LPO) - lupa ensimmäiseen käyttöön.
• Garantía obligatoria - 10 vuoden vakuutus, joka kattaa mahdolliset piilevät rakennevirheet.

On tärkeää muistaa LOE (Ley de Ordenación de la Edificación) - rakentamisen järjestämistä koskeva laki, jonka mukaan kehittäjän on annettava vakuustakuut. Ei ole turhaa pyytää kehittäjältä ja tarkistaa asianomaisista rekistereistä rakennusasiakirjojen ja kohteen rakennusmaan laillisuus.

Vaihe 3. Tarkista tontin kunto

Espanjassa on erilaisia maaluokkia:

• Urbanizado - maa on sallittu rakentamiseen.
• Fully urbanizado - tontti on jo täysin rakennettu, yleensä liittymät on kytketty.
• Rural - maatalousmaa, jolle asuinrakennusten rakentaminen ei ole sallittua.

Varmista, että maa, jolle kohde rakennetaan, kuuluu luokkaan, joka sallii laillisen rakentamisen. Ja myös, että tontti on rekisteröity kehittäjälle.

Vaihe 4. Tutki sopimusehtoja

Kauppasopimus (Contrato de compraventa)

Tämä asiakirja säätelee ostajan ja kehittäjän välistä suhdetta. Siinä on oltava selkeästi määritelty:

• Kiinteistön hinta, maksuaikataulu ja kohteen lopullinen luovutuspäivä.
• Viivästyssakot ja mahdollisuus irtisanomiseen, jos määräaika ylittyy merkittävästi.
• Ennakkomaksujen suorittamisen ehdot. Vaadi tarvittaessa pankkitakaus tai vakuusvakuus rakentamista varten maksetuista summista.
• Korvausehdot, jos kohdetta ei saada valmiiksi määräajassa.

Asiakirjan kieli ja oikeudellinen asiantuntemus

Älä allekirjoita sopimusta ennen kuin se on käännetty ymmärtämällesi kielelle ja lakimies on analysoinut kaikki kohdat. Tämä on vakiokäytäntö Espanjassa, jonka avulla vältetään sekaannukset tulkinnoissa.

Vaihe 5. Arvioi kustannukset kohteen luovutuksen jälkeen

Yhdyskuntamaksut

Espanja on maa, jossa on kehittynyt yhdyskuntapalvelujärjestelmä, mutta ostajan on selvitettävä etukäteen sähkön, veden, kaasun ja muiden palvelujen hinnat. On hyödyllistä pyytää kehittäjältä tai myyjältä viimeisin maksettu lasku, josta ilmenee velan määrä (jos sellainen on) ja keskimääräinen kulutus.

Kiinteistövero (IBI)

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) on vuosittainen kiinteistövero. Sen suuruus riippuu kohteen kiinteistöverotusarvosta ja kunnasta. Tarkista, onko IBI maksettu edelliseltä ajanjaksolta, ja ota huomioon, että tulevaisuudessa sinä maksat tämän veron.

Yhteisten tilojen ylläpitokustannukset (Comunidad)

Jos kompleksissa on uima-allas, hissi, pysäköintialue ja muita yhteisiä tiloja, jokainen asunto osallistuu niiden ylläpidon yhteisrahoitukseen. Joskus tämä summa voi olla huomattava, joten selvitä sen suuruus etukäteen.

Vaihe 6. Selvitä turistilisenssiä koskeva kysymys

Jos aiot vuokrata asuntoa lyhytaikaisesti, muista tarkistaa tasa turística (turistivero) eli turistilisenssin saatavuus. Ilman tätä lisenssiä laillinen lyhytaikainen vuokraus on mahdotonta, ja sakot "laittomasta" vuokrauksesta ovat erittäin korkeat. Jos nykyisellä omistajalla on jo lupa, se voi siirtyä automaattisesti sinulle.

Vaihe 7. Varmista, ettei velkoja tai rasitteita ole

Tärkein asiakirja valmiin kohteen ostamisessa on Nota simple. Tämä on ote kiinteistörekisteristä, joka heijastaa asumisoikeuksia sekä tietoja kiinnityksistä, pidätyksistä tai muista rajoituksista. Kun ostat asunnon kehittäjältä, pyydä ajantasainen Nota simple siltä varalta, että kehittäjä on ottanut lainan maan tai rakennuksen vakuudeksi. Jos velkoja on (esimerkiksi maksamattomien verojen muodossa), ne on maksettava pois ennen sopimuksen täytäntöönpanoa.

Vaihe 8. Ole tarkkana hinnan ja "piilotettujen" kulujen suhteen

Liian alhainen hinta voi olla syötti. Joskus tämä tarkoittaa, että kohde tai tontti tarvitsee huomattavia taloudellisia panostuksia (viimeistely, liittyminen yleishyödyllisiin palveluihin, rakennusvirheiden poistaminen). Tee kannattavuustutkimus tai kutsu asiantuntija, joka arvioi realistisesti tulevien korjausten kustannukset.

Vaihe 9. Harkitse "osamaksu"-järjestelmää ja asuntolainaa

Monet kehittäjät sallivat maksujen suorittamisen vaiheittain - aina kohteen luovutukseen asti. Jos kuitenkin aiot ottaa asuntolainaa, optimaalinen aika hakea sitä on 2-3 kuukautta ennen asunnon tosiasiallista valmistumista. Näin vältät taloudellisen tilanteen muutoksiin (tulojen lasku tai lainaehtojen kiristyminen) liittyvät riskit.

Vaihe 10. Vakuuta kauppasi

Mahdollisten riskien vähentämiseksi vaadi kehittäjältä pankkitakauksia ennakkoon maksetuista summista. Tarkista vakuutusehdot rakentamisen keskeytymisen tai sellaisten vikojen havaitsemisen varalta, jotka voivat ilmetä jonkin ajan kuluttua. Espanjassa on käytössä pakollinen vakuutusturva, mutta ostajan tulee selvittää kaikki yksityiskohdat ennen sopimuksen allekirjoittamista.

Johtopäätös

Kiinteistö Espanjassa voi oikealla tarkastuksella olla kannattava sijoitus ja luotettava sijoitus. Tärkein neuvo: älä kiirehdi, analysoi kehittäjän maine, varmista, että kaikki asiakirjat ja oikeudet maahan ovat saatavilla, lue sopimus huolellisesti äläkä epäröi esittää kysymyksiä. Jos sinulla ei ole riittävästi kokemusta tai tietoa, on suositeltavaa ottaa yhteyttä päteviin lakimiehiin ja ammattimaisiin kiinteistönvälittäjiin. Huolellinen lähestymistapa ostamiseen suojaa sinua odottamattomilta kuluilta, pitkiltä oikeudenkäynneiltä ja auttaa sinua aloittamaan elämän uudessa rakennuksessa ilolla, ei ongelmilla.