Como verificar o desenvolvedor e garantir o negócio na Espanha

A compra de imóveis no mercado primário em Espanha oferece um grau de proteção mais elevado do que em vários outros países. No entanto, erros na escolha de um promotor imobiliário ainda são possíveis e podem ser muito caros. Neste artigo, analisaremos os "pontos problemáticos" típicos que preocupam os futuros compradores e forneceremos um plano passo a passo para verificar o promotor (construtor) antes de comprar uma casa na fase de construção ou propriedades concluídas. Vamos descobrir a que documentos prestar atenção e como evitar dívidas, defeitos de construção e problemas com o registo da transação.

Por que é importante verificar o promotor

A principal preocupação do comprador é não ficar sem dinheiro e sem moradia. Em Espanha, os promotores (promotores) têm mais obrigações legais do que em vários países da CEI, no entanto, os riscos podem persistir. Aqui estão as principais preocupações dos futuros proprietários:

• O promotor atrasa a entrega do imóvel ou "congela" completamente a construção.
• O projeto não possui os documentos necessários para construção ou ocupação.
• Preço muito baixo do imóvel, que esconde custos adicionais.
• Defeitos técnicos e legais, levando a milhares de despesas com reparos.
• A presença de ónus, dívidas ou litígios relacionados com o promotor ou com o terreno.

Para evitar cair em tais situações, é importante recolher previamente todas as informações necessárias sobre o histórico da empresa e o projeto específico.

Passo 1. Estude a reputação do promotor

Há quantos anos a empresa está no mercado

Um promotor (promotor) confiável é, via de regra, uma empresa que atua no setor de construção há muito tempo e que colocou em operação uma série de empreendimentos. Preste atenção aos seguintes pontos:

• Presença oficial do promotor no Registo Comercial de Espanha (Registro Mercantil).
• Avaliações sobre o promotor: se há reclamações sobre atrasos ou qualidade das construções.
• Projetos realizados: quantos imóveis já foram construídos e entregues aos proprietários.

Quanto mais projetos concluídos com sucesso, maior a probabilidade de a construção ser concluída.

Verificação da transparência financeira

A presença de um capital social suficientemente grande e um financiamento responsável falam a favor da empresa. Lembre-se de que os bancos em Espanha, antes de concederem financiamento para projetos, verificam o promotor. No entanto, não vale a pena confiar apenas nisso - é melhor estudar minuciosamente as informações sozinho ou com a ajuda de um especialista.

Passo 2. Estude os documentos da nova construção

Ao comprar um imóvel em Espanha na fase de construção, certifique-se de verificar as seguintes licenças e certificados:

• Licencia de obras (licença de construção). Sem ela, o promotor não tinha o direito de iniciar as obras.
• Certificado de final de obra (CFO) - um certificado de conclusão das obras de construção, assinado por um arquiteto técnico.
• Cédula de habitabilidad (certificado de habitabilidade). Este é um documento oficial que confirma a conformidade do imóvel com as normas de qualidade e segurança estabelecidas.
• Licencia de primera ocupación (LPO) - uma licença para a primeira ocupação.
• Garantía obligatoria - seguro de 10 anos que cobre possíveis defeitos estruturais ocultos.

É importante lembrar sobre a LOE (Ley de Ordenación de la Edificación) - a Lei de Ordenamento da Edificação, segundo a qual o promotor é obrigado a fornecer garantias de seguro. Não será supérfluo solicitar ao promotor e verificar nos registos relevantes a legalidade dos documentos de construção e do terreno em que o imóvel está a ser construído.

Passo 3. Verifique o estado do terreno

Em Espanha, existem diferentes categorias de terreno:

• Urbanizado - o terreno é permitido para construção.
• Fully urbanizado - o terreno já está totalmente construído, geralmente com serviços públicos conectados.
• Rural - terrenos agrícolas onde a construção de edifícios residenciais não é permitida.

Certifique-se de que o terreno em que o imóvel está a ser construído pertence à categoria que permite a construção legal. E também que o terreno está registado em nome do promotor.

Passo 4. Estude os termos do contrato

Contrato de compra e venda (Contrato de compraventa)

Este documento regula a relação entre o comprador e o promotor. Deve indicar claramente:

• O preço do imóvel, o plano de pagamentos e a data final de entrega do imóvel.
• Penalidades por atrasos e a possibilidade de rescisão se o prazo for significativamente excedido.
• Condições para fazer pagamentos antecipados. Se necessário, exija uma garantia bancária ou uma fiança de seguro pelos valores pagos pela construção.
• Condições de reembolso se o imóvel não for concluído no prazo especificado.

Idioma do documento e perícia jurídica

Não assine o contrato até que ele seja traduzido para um idioma que você entenda e um advogado tenha analisado todos os pontos. Esta é uma prática padrão em Espanha que permite evitar confusões nas interpretações.

Passo 5. Avalie os custos após a entrega do imóvel

Custos com serviços públicos

A Espanha é um país com um sistema de serviços públicos desenvolvido, mas o comprador deve saber antecipadamente os preços da eletricidade, água, gás e outros serviços. É útil solicitar ao promotor ou vendedor a última fatura paga, que indica o valor da dívida (se houver) e o consumo médio.

Imposto sobre Imóveis (IBI)

O IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) é um imposto anual sobre a propriedade. O seu valor depende do valor cadastral do imóvel e do município. Verifique se o IBI foi pago pelo período anterior e tenha em conta que, no futuro, será você a pagar este imposto.

Custos de manutenção de áreas comuns (Comunidad)

Se o complexo tiver piscina, elevador, estacionamento e outras instalações comuns, cada habitação participa no cofinanciamento da sua manutenção. Às vezes, esse valor pode ser considerável, por isso, esclareça o seu tamanho com antecedência.

Passo 6. Esclareça a questão da licença turística

Se você planeja alugar o imóvel para arrendamento de curta duração, certifique-se de verificar a disponibilidade da tasa turística (taxa de turismo), ou melhor, da licença turística. Sem esta licença, o arrendamento legal de curta duração é impossível, e as multas em caso de arrendamento "ilegal" são muito altas. Se o proprietário atual já tiver uma licença, ela poderá ser automaticamente transferida para você.

Passo 7. Certifique-se de que não há dívidas e ónus

O principal documento ao comprar um imóvel concluído é a Nota simple. Este é um extrato do registo predial, que reflete os direitos sobre a habitação, bem como informações sobre hipotecas, penhoras ou outras restrições. Ao comprar um apartamento a um promotor, solicite uma Nota simple atualizada para o caso de o promotor ter contraído um empréstimo com garantia do terreno ou do edifício. Se houver dívidas (por exemplo, na forma de impostos não pagos), elas devem ser liquidadas antes da formalização do contrato.

Passo 8. Esteja atento ao preço e aos custos "ocultos"

Um preço muito baixo pode ser uma isca. Às vezes, isso significa que o imóvel ou o terreno precisa de injeções financeiras substanciais (acabamento, ligação a serviços públicos, eliminação de defeitos de construção). Realize um estudo de viabilidade ou convide um especialista que avaliará de forma realista o custo dos futuros reparos.

Passo 9. Considere o esquema de "pagamento em prestações" e a hipoteca

Muitos promotores permitem que os pagamentos sejam feitos em prestações - até ao momento em que o imóvel é entregue. No entanto, se você planeia contratar uma hipoteca, o momento ideal para solicitá-la é 2 a 3 meses antes da disponibilidade efetiva da habitação. Isso evitará riscos associados a mudanças na situação financeira (queda de rendimentos ou aperto das condições de crédito).

Passo 10. Garanta a sua transação

Para reduzir os riscos potenciais, exija garantias bancárias do promotor pelos valores adiantados. Verifique as condições do seguro em caso de paralisação da construção ou deteção de defeitos que possam surgir após algum tempo. Em Espanha, existe a prática de cobertura de seguro obrigatória, mas o comprador deve esclarecer todos os detalhes antes de assinar o contrato.

Conclusão

Imóveis em Espanha, com a devida verificação, podem tornar-se um investimento lucrativo e seguro. O principal conselho: não se apresse, analise a reputação do promotor, certifique-se de que tem todos os documentos e direitos sobre o terreno, leia atentamente o contrato e não hesite em fazer perguntas. Se você não tiver experiência ou conhecimento suficiente, é recomendável entrar em contato com advogados qualificados e agentes imobiliários profissionais. Uma abordagem cuidadosa na compra irá protegê-lo de despesas imprevistas, longos litígios e ajudá-lo a começar a vida num novo edifício com alegria, e não com problemas.