Fiscalità degli affitti turistici: nuove regole e consigli chiave.

Tassazione degli affitti turistici in Spagna: analisi delle nuove normative

La Spagna è tradizionalmente considerata uno dei paesi più attraenti per gli affitti turistici di immobili. Tuttavia, con l'aumento della domanda, aumenta anche l'attenzione delle autorità fiscali. Nel 2024-2025 sono entrate in vigore nuove normative che modificano i principi di tassazione dei redditi derivanti dagli affitti brevi. Di seguito, analizzeremo i principali "punti dolenti" dei proprietari di tali immobili e prenderemo in considerazione soluzioni per rendere gli affitti turistici il più redditizi e sicuri possibile.

Cambiamenti chiave e "punti dolenti" dei proprietari

Introduzione dell'imposta IOT (Impuesto sobre las Operaciones de Turismo)

Una novità è stata l'introduzione dell'IOT (Imposta sulle Operazioni Turistiche). Questa imposta (14% dell'intero importo del reddito) è obbligatoria per tutti coloro che affittano alloggi a turisti per brevi periodi. Sono esenti solo gli immobili situati in regioni a bassa attività turistica: lì l'aliquota è ridotta all'8%. Per i proprietari, ciò significa un onere fiscale più elevato e la necessità di un'attenta pianificazione della geografia degli investimenti.

Rafforzamento del controllo delle dichiarazioni

Un "punto dolente" serio per i proprietari di immobili può essere il sistema di sanzioni. Dal 2024, per evasione fiscale o false informazioni, sono previste sanzioni fino al 150% dell'importo non pagato. Pertanto, è importante che i proprietari presentino le dichiarazioni in tempo, contabilizzando correttamente tutti i redditi e le spese.

Modifiche alla licenza turistica

Da agosto 2024 sono entrate in vigore nuove regole per l'ottenimento e il rinnovo delle licenze turistiche. Ora vengono rilasciate per 5 anni, con un inasprimento dei requisiti in materia di sicurezza, registrazione degli ospiti e accordo con i rappresentanti della comunità dell'edificio (comunidad). In caso di violazione di queste condizioni, si può perdere la licenza e ricevere una multa salata (fino a 600.000 euro). Inoltre, sono state introdotte restrizioni sulla durata massima dell'affitto (non più di 10 giorni consecutivi) e il divieto di affittare singole stanze rende difficile affittare parzialmente l'immobile.

Principali imposte sugli affitti turistici

Imposta sul reddito delle persone fisiche IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas)

I redditi derivanti dagli affitti turistici possono essere soggetti all'IRPF (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche). Se vengono forniti servizi simili a quelli alberghieri (pulizia regolare, cambio biancheria, reception, ecc.), il reddito è considerato attività imprenditoriale. In questo caso, le spese (utenze, riparazioni, ammortamento) possono essere dedotte per intero. Se i servizi non vanno oltre quelli di base (preparazione dell'immobile prima dell'arrivo e dopo la partenza), il reddito è riconosciuto come reddito da locazione, e viene applicata una metodologia diversa per calcolare le detrazioni.

Imposta sul valore aggiunto IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)

Se il proprietario dell'immobile fornisce servizi aggiuntivi (lavanderia, pasti, reception, ecc.), viene addebitata anche l'IVA (Imposta sul Valore Aggiunto) con un'aliquota del 10% (per gli ospiti). Per i redditi senza servizi aggiuntivi, l'affitto è esente da IVA. Tuttavia, attenzione: se è presente almeno un servizio alberghiero, le autorità fiscali lo considerano un'attività economica, e quindi viene applicata un'aliquota del 10% al momento della fatturazione. I singoli servizi per la manutenzione dell'immobile (ad esempio, la pulizia delle aree comuni) non sono considerati servizi alberghieri.

Imposta sulle attività economiche IAE (Impuesto sobre las Actividades Económicas)

L'IAE (Imposta sulle Attività Economiche) è un'imposta diretta sulle attività imprenditoriali, professionali o artistiche. Per la maggior parte delle persone fisiche, è prevista un'esenzione se il fatturato annuo non supera 1 milione di euro. Ma la registrazione all'IAE è necessaria, soprattutto se si forniscono servizi alberghieri. In questo caso, l'immobile rientra nel gruppo 685 ("Alloggi turistici extra-alberghieri").

Nuovi requisiti per la licenza turistica

• Limitazione della durata dell'affitto: non più di 10 giorni consecutivi.
• Validità della licenza: 5 anni, poi rinnovo.
• Registrazione obbligatoria degli ospiti: tutti gli ospiti dal 1° ottobre 2024 devono essere registrati presso la polizia.
• Divieto di affittare singole stanze: è possibile affittare solo l'intero immobile al giorno, senza superare il numero dichiarato di posti letto.
• Consenso dei vicini: è richiesta la conferma che i residenti del condominio non si oppongono all'attività turistica.
• Sicurezza: l'immobile deve rispettare i requisiti in materia di dotazioni (impianto antincendio, piano di evacuazione, elenco dei numeri di emergenza).
• Sono vietate le serrature elettroniche per la consegna delle chiavi.
• Sanzioni: la violazione può comportare la revoca della licenza e una sanzione fino a 600.000 euro.

Procedura per la legalizzazione dell'immobile per l'affitto turistico

Quali immobili sono adatti

Per evitare "punti dolenti" sotto forma di conflitti con le autorità, è importante capire che l'immobile deve soddisfare i criteri per l'alloggio turistico. Un appartamento, un bungalow o un appartamento deve avere lo status di immobile residenziale, un certificato di abitabilità, elettrodomestici funzionanti e rispettare le norme sanitarie (ventilazione, acqua calda, aria condizionata, attrezzature antincendio, ecc.).

Ottenere una licenza

La procedura di solito include la presentazione di una "Dichiarazione Responsabile" all'amministrazione locale (ayuntamiento). L'elenco dei documenti (NIE, Escritura, cédula de habitabilidad, ecc.) può variare leggermente a seconda della comunità autonoma. Dopo aver presentato i documenti, viene effettuata un'ispezione, che può richiedere fino a 3 mesi. Fino a quando non si ottiene la licenza, è vietato pubblicizzare l'immobile come alloggio turistico.

Specificità regionali

Ogni regione stabilisce le proprie regole. Ad esempio, nelle grandi città, potrebbero esserci moratorie sul rilascio di nuove licenze e, in alcune comunità autonome, non è richiesta alcuna registrazione aggiuntiva per gli affitti brevi. Pertanto, assicurati di chiarire i dettagli a livello locale.

Ottimizzazione fiscale e consigli

• Corretta dichiarazione dei redditi. Non sottovalutare l'importo, considerando che le piattaforme online segnalano alle autorità fiscali utilizzando moduli speciali, come il modulo 179.
• Utilizzo delle detrazioni. Numerose spese per riparazioni, manutenzione e utenze possono essere prese in considerazione. Ma è importante avere documenti giustificativi e la corretta struttura delle spese.
• Consultazione con professionisti. Le leggi cambiano e le sanzioni sono elevate. Consulta un consulente fiscale se hai un caso complesso o se hai più immobili in diverse regioni.
• Tieni traccia delle modifiche alle licenze. Nuove scadenze, accordo con i vicini, divieto di serrature elettroniche: tutto ciò può influire notevolmente sul profitto e sulla legalità dell'affitto.

Conclusione

Nel 2024-2025, la Spagna ha rivisto in modo significativo il quadro fiscale e legale per gli affitti turistici. È importante che i proprietari si adattino tempestivamente: pagare l'IOT (Imposta sulle Operazioni Turistiche) e altre imposte, registrare l'immobile, ottenere una licenza turistica e dichiarare correttamente i redditi. Di conseguenza, riceverai una fonte di reddito stabile e legale, eviterai sanzioni e potrai pianificare lo sviluppo a lungo termine del tuo immobile turistico. Per ridurre al minimo i rischi, è consigliabile consultare specialisti, soprattutto se non si ha esperienza nel diritto tributario spagnolo o non si è pronti ad approfondire tutti i dettagli della legislazione.