30.12.2024 
スペインで土地を購入する際には、所有権や不動産取引に関連する税金を理解することが重要です。スペインには、取引の過程で購入者と販売者に影響を与える可能性のあるいくつかの税金があります。
1. 土地価値増加税 (Plusvalía)
土地を販売する際、土地が suelo urbano （都市区域）として分類されているか、特別な特徴がある場合、売主は土地価値増加税 (Plusvalía) を支払う必要があります。この税金は、購入からの土地の価値が大きく増加した場合に適用されます。
もし土地が suelo rústico （農業用地）として分類されている場合、価値増加税は課税されません。
2. 購入者の税金と費用
スペインで土地を購入する購入者は、他の税金や費用にも直面することになります。売主のステータスによっては、購入者が以下の支払いを行う必要がある場合があります：
- 消費税 (IVA) または 所有権移転税 (ITP)：
- 売主が法人である場合、購入者は21％の消費税 (IVA) を支払う必要があります。
- 売主が個人である場合、購入者は特定の自治体で適用される所有権移転税 (ITP) を支払う必要があります。
- 文書化された法的手続き税 (IAJD): 取引が消費税 (IVA) に該当する場合、購入者は文書化された法的手続き税を支払う必要があり、この税率は現在、カタルーニャで1.5％です。
- 公証人手数料: 公証人の費用は物件の価値によって異なります。例えば、取引額が100,000ユーロの場合、公証人手数料は約350ユーロです。
- 所有権登録手数料: この手数料は物件の価値に依存し、平均して約170ユーロです。
3. スペインで土地を購入する際の問題点
取引の準備を行う際、土地の法的状況やその他の問題を慎重に確認することが重要です。これらは将来の計画に影響を与える可能性があります。
負担の確認
最も簡単な方法の1つは、不動産登記簿から抽出書類を要求することです。この書類は Nota Simple Informativa として知られており、抵当権、差し押さえ、税金の未払いなどの負担に関する情報を含み、土地のすべての所有者とその持分を示します。この書類を取得するには、Nota Simple (公証書)の専門家に連絡することができます。
地役権の確認
また、土地に地役権がないかを確認することも重要です。地役権は土地利用を制限する使用権です。例えば、土地の下に市のパイプラインがある場合、それを変更したり移動したりすることはできません。
建設許可証の確認
建設目的で土地を購入する場合、建設許可証の存在または取得可能性を確認する必要があります。いくつかの土地は承認された都市計画に含まれていない可能性があり、建設の可能性が制限されます。この場合、土地の合法性を確保するために 建設許可証 を取得する必要があるかもしれません。
4. 不動産税 (IBI)
スペインのすべての土地所有者は、毎年不動産税を支払う義務があります — Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)。この税金は物件のカダストル価値に基づいて計算され、地域の税率によって異なります：
- 農業用地は0.30％から0.90％の間。
- 都市用地は0.40％から1.10％の間。
税金の支払い義務者は、その年の1月1日に所有者として登録されている人物です。
5. カダストラル分類に関する問題
税金が正しく適用されない問題がよく発生します。特に、土地がカダストラルで誤って分類されている場合です。実際には農業用地であるべき土地が都市用地として分類され、過剰な税金が課されることがあります。これらの問題を解決するには、行政機関または裁判所の介入が必要となる場合があります。この場合、法的サービスや弁護士の助けが必要になることがあります。
6. 都市土地の価値増加税 (IIIVTNU)
土地権利が譲渡されるとき、都市土地の価値増加税が課されます — Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIIVTNU)。これは地方税で、土地が購入されてからの価値増加に基づいて計算されます。税基準は地元当局によって設定された税率に基づいて決定され、地域やその他の要因によって異なる場合があります。
結論
スペインで土地を購入する際は、物件を慎重に選び、その法的状態を確認し、取引中およびその後に発生する税務上の義務を理解することが重要です。専門家に相談することで、潜在的な法的および財務的リスクを回避することができます。例えば、取引支援に関する専門家に相談することや、不動産保険のアドバイザーを利用することで、リスクを大幅に減らすことができます。
