27.11.2024 
スペインにおける不動産購入時の予約契約 (Contrato de arras)
海外で不動産を購入することは、特有のリスクと重要な法的側面を伴います。スペインでは、取引の安全性を確保するために、予約契約、またはContrato de arrasを締結することが推奨されています。この契約書は、買い手と売り手の双方の真剣な意向を確認し、今後の取引の主要な条件を定め、契約解除時に生じる可能性のある結果を記述します。
買い手の主な懸念とその解決策
- 支払済みの金額を失うリスク。一方の当事者が取引から撤退した場合、予約金が没収されるか、倍額で返還される可能性があります。
- 書類作成の複雑さ。スペインで不動産を購入するには、多数の証明書、検査、そして公証が必要です。専門家の助言がなければ、ミスを犯しやすくなります。
- 問題のある物件を購入するリスク。不動産には、負債、担保、または法的地位に関する争いがある場合があります。
- 契約条件の不十分な理解。言語の壁や経験不足により、署名時に誤解が生じる可能性があります。
- 銀行がローンを承認しない可能性。契約に救済措置が記載されていない場合、銀行がローンを拒否すると、買い手は予約金を失うリスクがあります。
解決策：予約契約の種類を明確に定め、すべての条項（特に契約解除時の結果）を十分に検討し、不動産の法的状態を確認した上で、スペインの不動産に精通した 弁護士 や専門家の助言を受けてください。
スペインにおける予約契約 (Contrato de arras) とは何か、そしてなぜ必要なのか
予約契約は、双方が取引を実施する意向を確認し、将来の売買の主要な条件を定めるものです。契約書には以下の事項を記載する必要があります：
- 不動産の価格および予約金の金額。
- 最終的な売買契約（公証契約）の署名期限。
- 当事者の情報（名前、苗字、DNI (Documento Nacional de Identidad) または NIE (Número de Identificación de Extranjero) 番号、住所）。
- 物件の説明：住所、特徴、地籍番号。
- 契約解除の条件および双方への影響。
予約契約が締結されない場合、当事者は正式な保証を欠いた状態となります。売り手は不動産を他の買い手に販売でき、買い手は取引準備に費やした時間と費用を失うリスクがあります。
スペインにおける予約契約の主な種類
法的な結果により、三つの主要な Contrato de arras タイプが存在します：
- Arras confirmatorias.買い手は全額を一括で支払うことができ、このタイプの契約は双方の真剣な意向を確認します。しかし、契約解除の場合、買い手は支払った金額のみを返還され、追加の補償は受けられません。
- Arras penales.この契約は、条件を履行しなかった当事者に対して制裁を課すためのものです。義務違反があった場合、相手方は予約金の保持や返還に加え、追加の損害賠償を請求することができます。
- Arras penitenciales.不動産取引に最も一般的に用いられるタイプで、双方が契約を解除できます。買い手が撤退すれば予約金を失い、売り手が撤退すれば予約金を倍額で返還しなければなりません。
スペインで不動産を購入する際、最も頻繁に使用されるのは Arras penitenciales です。これはスペイン民法典（第1454条）に基づいており、買い手と売り手の双方に明確な法的保証を提供します。
なぜ予約契約 (Contrato de arras) がこれほど重要なのか
- 真剣な意向の保証。双方が実際に取引を完了するために取り組む意思があることを確実にします。
- 主要条件の明確な定義。価格、期限、義務が詳細に記述されており、誤解のリスクを低減します。
- 二重販売の防止。売り手は同時に不動産を他者に販売することができません。
- 契約解除条件の明確な規定。契約書には、取引が失敗した場合の対応が必ず記載されています。
スペインにおける予約契約の正しい作成方法
予約契約（しばしば Contrato de arras と呼ばれる）は自由形式であるため、すべての法的なニュアンスを十分に考慮することが重要です。契約書はスペイン語と買い手の言語の両方で作成することが推奨されます。契約書には必ず以下の事項を含めてください：
- 当事者の正確な個人情報：氏名、DNI (Documento Nacional de Identidad) または NIE (Número de Identificación de Extranjero) 番号、住所。
- 不動産の説明：住所、地籍番号、特徴。
- 予約金の金額および条件：支払時期、及び最終取引時に総額にどのように組み入れられるか。
- 不動産の最終価格および支払い方法：現金、銀行振込、その他の方法。
- 具体的な期限：当事者が公証契約に署名することに合意した日付。
- 取引撤回時の結果：買い手または売り手が意向を変更した場合の対応。
- 当事者の署名：署名がなければ契約は無効となります。
署名時に注意すべき点
- 不動産の法的な状態の確認。不動産に負債、差押え、または制限がないことを確認するため、Registro de PropiedadからNota Simpleを取得してください。
- ローン拒否時の条件。銀行がローンを拒否した場合、取引失敗時に予約金（全額または一部）が返還される条項を必ず含めてください。
- 費用負担の分担。通常、当事者は公証人費用、ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) または IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) 及び地方譲渡所得税の支払い者を合意します。
- 公証による確認の必要性。予約契約は必ずしも公証が必要なわけではありませんが、紛争を避け、証拠を強化するために公証されることが多いです。
よくあるミスとリスク
- 誤った契約タイプの選択（Arras confirmatorias を選ぶ代わりに Arras penitenciales を選ぶべき）。これにより、売り手が意向を変えた場合、買い手は倍額の返還を要求する権利を失います。
- ローンに関する条項の欠如。銀行がローンを拒否した場合、買い手は予約金を失うリスクがあります。
- 不動産の説明と実際の状態の不一致。場合によっては、面積、家具、または駐車スペースが契約書の記載と異なることがあります。
- 公共料金の未払い債務。契約書に売り手が債務を清算する義務が明記されていない場合、取引後に買い手が追加の負担を負う可能性があります。
取引の安全性を確保するための手順
- 不動産の所有権および債務状況を十分に確認してください。
- 将来の売買に関するすべての条件、費用負担、及び公証契約の署名日を明確にしてください。
- 銀行がローンを拒否した場合の予約金損失を防ぐための条項を追加してください。
- 問題が生じた場合は、スペインの不動産に詳しい弁護士に相談してください。
結論
スペインの予約契約 (Contrato de arras) は、不動産購入取引が双方にとってできる限り安全かつ透明に進むことを保証します。この契約は、二重販売のリスクを防ぎ、予約金の返還（または没収）の仕組みを定め、すべての条件―価格、期限、相互の義務―を明確にします。法的ミスを避け、資金を失わないために、書類を十分に確認し、正しい予約契約の種類を選び、銀行がローンを拒否した場合などにも対応できるよう、すべての条件を明確に記述することが重要です。
もし予約契約が適切に作成され、すべての細部が考慮され、専門家の助言によって重要な点が確認されれば、買い手と売り手の双方は取引が安全に行われると確信できるでしょう。そのため、スペインで不動産を購入する経験豊富な専門家は、Arras penitenciales の使用と弁護士のサポートを強く推奨します。
