Avanso sutartis Ispanijoje perkant nekilnojamąjį turtą (Contrato de arras)

Užstato sutartis Ispanijoje perkant nekilnojamąjį turtą (Contrato de arras)

Nekilnojamojo turto įsigijimas užsienyje susijęs su ypatingomis rizikomis ir svarbiais teisiniais niuansais. Pirkėjams Ispanijoje rekomenduojama sudaryti užstato sutartį arba Contrato de arras, siekiant užtikrinti sandorio saugumą. Šis dokumentas patvirtina tiek pirkėjo, tiek pardavėjo rimtus ketinimus, nustato būsimą sandorį reglamentuojančias pagrindines sąlygas ir aprašo galimas pasekmes, jei sandoris bus nutrauktas.

Pagrindinės pirkėjo rūpesčiai ir jų sprendimai

Baimė prarasti sumokėtus pinigus. Jei viena iš šalių atsisako sandorio, kyla rizika prarasti užstatą arba turėti jį grąžinti dvigubai.
Dokumentų tvarkymo sunkumai. Perkant nekilnojamąjį turtą Ispanijoje būtina surinkti įvairius pažymėjimus, atlikti patikrinimus ir gauti notaro patvirtinimą. Be profesionalios konsultacijos lengva padaryti klaidų.
Galimas problematiško objekto pirkimas. Turtas gali turėti skolų, būti apribotas teisiškai arba turėti ginčytiną teisinę būklę.
Nepakankamas sutarties sąlygų supratimas. Kalbos barjeras ir patirties trūkumas gali lemti nesusipratimus pasirašant.
Hipoteka gali būti nepatvirtinta banko. Jei sutartyje nėra įtrauktos mazinančios sąlygos, pirkėjas rizikuoja prarasti užstatą, jei bankas atsisakys suteikti paskolą.

Sprendimas: Aiškiai apibrėžkite užstato sutarties tipą, atidžiai peržiūrėkite visas sąlygas (ypač tas, kurios susijusios su sandorio nutraukimo pasekmėmis), patikrinkite turto teisinę būklę ir kreipkitės į specializuotą teisininką arba patyrusį nekilnojamojo turto ekspertą Ispanijoje.

Kas yra užstato sutartis Ispanijoje (Contrato de arras) ir kam ji reikalinga

Užstato sutartis patvirtina šalių ketinimą sudaryti sandorį ir aprašo pagrindines būsimą pardavimo sąlygas. Joje turi būti nurodyta:

Nekilnojamojo turto kaina ir užstato suma.
Galutinio pirkimo-pardavimo sutarties (notarinio akto) pasirašymo terminai.
Šalių duomenys (vardai, pavardės, DNI (Documento Nacional de Identidad) arba NIE (Número de Identificación de Extranjero) numeriai, adresai).
Turto aprašymas: adresas, savybės, kadastrinis numeris.
Nutraukimo sąlygos ir pasekmės abiem pusėms.

Jeigu užstato sutarties nebus sudaryta, šalys liks be formalių garantijų. Pardavėjas gali parduoti turtą kitam pirkėjui, o pirkėjas rizikuoja prarasti laiką ir pinigus, ruošdamas sandorį, kuris galiausiai nevyksta.

Pagrindiniai užstato sutarties tipai Ispanijoje

Yra trys pagrindiniai Contrato de arras tipai, kurie skiriasi teisinėmis pasekmėmis:

Arras confirmatorias. Pirkėjas gali sumokėti visą kainą iš karto, ir šis sutarties tipas patvirtina abiejų šalių rimtus ketinimus. Tačiau, jei sandoris bus nutrauktas, pirkėjas grąžins tik sumokėtą sumą be papildomos kompensacijos.
Arras penales. Ši sutartis taikoma sankcijoms tiems, kurie nevykdo sąlygų. Jei atsiranda sutarties pažeidimas, kontraparte gali reikalauti ne tik užstato išlaikymo arba grąžinimo, bet ir papildomos žalos atlyginimo.
Arras penitenciales. Dažniausiai naudojama variantas nekilnojamojo turto sandoriuose, nes abi pusės gali nutraukti sutartį: jei pirkėjas atsisako – jis praranda užstatą; jei pardavėjas atsisako – jis turi grąžinti užstatą dvigubai.

Dažniausiai perkant nekilnojamąjį turtą Ispanijoje naudojama yra Arras penitenciales. Jį reglamentuoja Ispanijos civilinis kodeksas (1454 straipsnis), taip suteikdamas aiškias teisinės garantijas tiek pirkėjams, tiek pardavėjams.

Kodėl užstato sutartis (Contrato de arras) yra tokia svarbi

Rimtų ketinimų garantija. Ji suteikia užtikrintumą, kad šalys tikrai nori užbaigti sandorį.
Aiškus pagrindinių sąlygų fiksavimas. Kaina, terminai ir įsipareigojimai yra išsamiai nurodyti dokumente, taip sumažinant galimų nesusipratimų riziką.
Apsauga nuo dvigubo pardavimo. Pardavėjas negali tuo pačiu parduoti turto kitam pirkėjui.
Tikslus sandorio nutraukimo reglamentavimas. Sutartyje aiškiai nurodoma, kas įvyksta, jei sandoris nutraukiamas.

Kaip teisingai sudaryti užstato sutartį Ispanijoje

Kadangi rezervacijos sutartis (kaip dažnai vadinama Contrato de arras) neturi griežtai apibrėžtos formos, svarbu atsižvelgti į visas teisinius niuansus. Rekomenduojama ją parengti dviem kalbomis: ispaniškai ir pirkėjo kalba. Sutartyje būtina įtraukti:

Tinkamus asmens duomenis: vardas, pavardė, DNI (Documento Nacional de Identidad) arba NIE (Número de Identificación de Extranjero) numeriai, adresas.
Nekilnojamojo turto aprašymą: adresas, kadastrinis numeris, savybės.
Užstato sumą ir sąlygas: kada ji mokama ir kaip ji įskaičiuojama į bendrą kainą pasirašant galutinę sutartį.
Nekilnojamojo turto galutinę kainą ir mokėjimo būdą: grynais, per banko pavedimą ar kitais metodais.
Tikslią datą: data, iki kurios šalys įsipareigoja pasirašyti notarinį aktą.
Sandorio atsisakymo pasekmes: kas įvyksta, jei pirkėjas ar pardavėjas pakeičia nuomonę.
Šalių parašus: be dalyvių (ar jų atstovų) parašų sutartis neturi galios.

Į ką atkreipti dėmesį pasirašant

Nekilnojamojo turto teisinio švarumo patikrinimas. Gaukite Nota Simple iš Registro de Propiedad, kad įsitikintumėte, jog turtas neturi skolų, areštų ar apribojimų.
Sąlygos, jei hipoteka būtų atmesta. Būtinai įtraukite punktą dėl užstato grąžinimo (visiško arba dalinio), jei sandoris bus nutrauktas dėl banko atsisakymo suteikti paskolą.
Išlaidų pasidalinimas. Pagal numatytąją tvarką šalys susitaria, kas moka notarą, kas padengia ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) arba IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido), taip pat vietinį mokestį už turto vertės padidėjimą.
Notaro patvirtinimo būtinybė. Nors užstato sutartis neturi privalomo notarinio patvirtinimo, ją dažnai patvirtina notaras, siekiant išvengti ginčų ir sustiprinti įrodymų vertę.

Tipinės klaidos ir rizikos

Neteisingai pasirinktas sutarties tipas (Arras confirmatorias vietoje Arras penitenciales). Tai lemia, kad pirkėjas neturi teisės reikalauti dvigubos grąžinimo, jei pardavėjas pakeičia nuomonę.
Nepateikta hipotekos sąlyga. Jei bankas atsisakys suteikti paskolą, pirkėjas gali prarasti užstatą.
Turto aprašymo neatitikimas realybei. Gali būti, kad turtas turi skirtingą plotą, įrengimą ar parkavimo vietą, nei nurodyta sutartyje.
Atviros skolos už komunalines paslaugas. Jei sutartyje neprivaloma, kad pardavėjas padengtų esamas skolas, pirkėjas gali po sandorio būti atsakingas už jas.

Veiksmų planas, siekiant užtikrinti sandorio saugumą

Atidžiai patikrinkite nekilnojamojo turto nuosavybės teises ir galimas skolas.
Išsiaiškinkite visas būsimą pardavimo sąlygas, įskaitant išlaidų pasidalinimą ir terminus pagrindinio notarinio akto pasirašymui.
Įtraukite hipotekos sąlygą, kad neprarastumėte užstato, jei bankas atsisakys finansuoti sandorį.
Esant sunkumams, kreipkitės į teisininką, specializuotą Ispanijos nekilnojamojo turto srityje.

Išvados

Užstato sutartis Ispanijoje (Contrato de arras) yra garantija, kad nekilnojamojo turto pirkimo sandoris vyks kuo saugiau ir skaidriau abiem pusėms. Ji apsaugo nuo rizikos, kad turtas bus parduotas keliems pirkėjams, nustato mechanizmą užstato grąžinimui (ar jo praradimui) ir fiksuoja visas sąlygas: kainą, terminus ir abipusį įsipareigojimą. Siekiant išvengti teisinių klaidų ir pinigų praradimo, svarbu atidžiai patikrinti dokumentus, teisingai pasirinkti užstato tipą ir aiškiai apibrėžti visas sąlygas, net jei vėliau jų reikia keisti (pavyzdžiui, jei bankas atsisakys suteikti paskolą).

Jei rezervacijos sutartis bus sudaryta tinkamai, atsižvelgiant į visas teisinius niuansus ir patvirtinus svarbius aspektus su profesionalių konsultantų pagalba, tiek pirkėjas, tiek pardavėjas gali būti tikri, kad sandoris vyks saugiai. Būtent dėl šios priežasties patyrę ekspertai Ispanijoje, besidomintys nekilnojamojo turto pirkimu, stipriai rekomenduoja naudoti Arras penitenciales ir kreiptis į teisininką.