スペインの家を占拠から守る方法：主なリスクと効果的な対策。

スペインにおける不法占拠の問題

スペインは、その温暖な気候、豊富な観光資源、そして比較的安定した不動産市場の成長により、伝統的に外国人を引き付けています。しかし、国の人気が高まるにつれて、住宅所有者は深刻な懸念に直面しています。それは、住宅の不法占拠（不法入居）の問題です。いわゆる「okupas」と呼ばれる者たちは、空き家を占拠し、所有者が裁判で問題解決を試みる間、数ヶ月にわたってその住宅を使用することがあります。以下では、所有権の喪失リスクを最小限に抑え、住宅を効果的に保護する方法について説明します。

なぜ住宅占拠の問題がこれほど深刻なのか

この問題は、2008年の危機後、社会支援のためにスペインの一部の家族に家賃なしで一時的に住宅に居住する権利が与えられたことで悪化しました。しかし、この法律を悪用して、所有者の同意なしに他人のアパートに移り住む不誠実な人々も現れました。所有者が所有権証明書を保持している場合、「エクスプレス退去」（迅速な住宅解放）を可能にするЗакон-5/2018のような改正が行われるまでには数年を要しました。これらの変更にもかかわらず、問題は依然として存在しています。

どのような不動産がスクワッティングに最も脆弱か

一般に、不法占拠のリスクは長期間無人の不動産で高くなります。最も多く見られるのは、以下の通りです：

銀行や企業が所有する、所有者がほとんど現れない住宅。
監視がない、問題のある地域にある低価格のアパート。
所有者が年に数回しか使用せず、警報システムやビデオ監視が設置されていない「サマー」住宅。

占拠者の視点から、最も重要な要因は所有者が48時間不在であることです。この期間中に占拠者が定住すると、法律により警察は直ちに退去させることができず、裁判手続きが開始されます。

住宅所有者の主な懸念と解決策

1. 長期の裁判闘争に対する不安

多くの人々は、不法占拠の問題が数ヶ月にわたって続き、莫大な費用を伴うのではないかと心配しています。手続きを迅速化するためには、以下が重要です：

速やかに対応する。侵入の兆候が見られたらすぐに警察に連絡する。
所有権証明書を手元に保つ。これにより、法律に基づいた「エクスプレス退去」が容易になります。
法的防御保険に加入する。この保険は、裁判費用をカバーし、占拠者の退去を円滑に進めるのに役立ちます。

2. 不在時の住宅の安全性への懸念

スペインに常駐していない所有者は、特に自宅の安全性に不安を感じています。解決策として、以下の方法が挙げられます：

警報システム。動体検知センサーや緊急ボタンの設置により、警察が迅速に対応できます。
スマートホーム。モバイルアプリと、遠隔操作によるドアロックおよび電力供給の管理が、無断侵入を困難にします。
ビデオ監視。オンラインでカメラにアクセスでき、SMSで通知を送るセンサーにより、侵入があった場合に即座に通報できます。
追加のドアと格子。これは特に低層階や最上階、または専用の中庭を持つ一戸建て住宅で重要です。

3. 不誠実な賃貸人に巻き込まれるリスク

占拠者は、しばしば賃貸契約に基づく支払いを停止する者（場合によっては契約自体が存在しない）です。自己防衛のためには、以下の対策が推奨されます：

支払い能力を確認する。賃貸保証金を要求し、収入証明書や保証を求める。
適切な賃貸契約を締結する。早期解約や未払いに対する責任に関する条項を含める。
金融的保護措置を利用する。未払いによる損失を補償する、例えば家賃未払い保険などの保険商品があります。

何が「エクスプレス退去」の権利を与えるか

法案 5/2018 は、数週間以内に住宅を取り戻すための重要な「エクスプレス退去」メカニズムを導入しました。そのためには、以下の手順が必要です：

住宅に関する書類を添えて、直ちに警察と裁判所に申し立てを行う。
占拠者に正式な通知を行い、その後、彼らに住宅の権利を証明するための5日間の猶予を与える。
もし占拠者が法的根拠を示さなければ、裁判所は警察に対し占拠者の退去を命じる。

実践では、住宅の占拠が早期に発見されるほど、裁判手続きは迅速かつ低コストで進行します。

スペインで不動産を購入し、リスクを最小限に抑える方法

不動産の購入を検討する際には、以下の点に注意してください：

問題のある地域で「怪しげに安い」物件は避ける。低価格は、法外な占拠リスクが高いことを示している可能性があります。
裕福な地域を選ぶ。そこでは、セキュリティ、コンシェルジュ、または活発な住民組合が存在します。
潜在的な裁判費用を防ぐため、直ちに住宅保険または法的保護保険を契約する。
必要に応じて、居住許可（ВНЖ）の取得について専門家に相談し、購入手続きを正確に行い、官僚的な問題を回避する。

財務的保護と保険

住宅所有者にとって、賃貸だけでなく、計画的な自宅利用の場合も保険ポリシーの締結が重要です。保険は以下の費用をカバーできます：

法的サービスおよび専門家の評価。
住宅が損傷した場合の修理費用。
住宅の退去手続きにかかる裁判費用。

多くの場合、住宅所有者向け法的保護保険 (Seguro de Defensa Juridica para Propietarios) は、弁護士や警備サービスを自費で支払うよりも経済的です。

隣人からのサポート

安全性を高めるため、隣人との連絡を維持することが重要です。建物内で高い需要がある場合、出入口や中庭は通常人で賑わい、隣人は不審な活動を速やかに報告します。より孤立した地域では、知人や管理会社に定期的に住宅をチェックしてもらうようにすることが望ましいです。よく組織された点検は、不法占拠を防ぐのに役立ちます。

結論

スペインにおける不法占拠問題は完全には解消されていませんが、住宅所有者には自らの財産を守るための十分な手段が備わっています。警報システム、スマートホーム、所有者向け保険、そして明確に定義された賃貸条件が、リスクを大幅に低減します。さらに、専門家の助言に従い、適時に法的措置を講じることが不可欠です。長期的には、これらの対策により、あなたの財産が損なわれることなく、賃貸市場がより透明で安全なものになるでしょう。