07.01.2025 
İspanya'da Yasadışı Yerleşim Sorunu
İspanya geleneksel olarak ılıman iklimi, geniş turizm olanakları ve nispeten istikrarlı gayrimenkul piyasası büyümesi sayesinde yabancıları cezbetmektedir. Ancak ülkenin popülaritesi ile birlikte ev sahipleri ciddi bir endişe yaşamaktadır: konutların yasadışı olarak işgal edilmesi (okupasyon). Sözde okupas, boş duran bir evi ele geçirip, ev sahibi mahkemeye başvururken birkaç ay boyunca orada ikamet edebilir. Aşağıda, mülkünüzün ele geçirilme riskini nasıl azaltabileceğinizi ve evinizi nasıl etkili biçimde koruyabileceğinizi ele alıyoruz.
Neden Konut İşgali Problemi Bu Kadar Güncel?
2008 krizi sonrasında sosyal destek amacıyla bazı İspanyol ailelerine ödemesiz olarak geçici konut kullanma hakkı tanınınca durum daha da kötüleşti. Fakat bu haktan, ev sahiplerinin onayı olmadan başkalarının dairelerine taşınan dürüst olmayan kişiler de yararlandı. Ev sahibi, mülkiyet belgesine sahip olduğunda “ekspres tahliye” (hızlı evden çıkarma) sağlayan Kanun-5/2018 gibi düzenlemelerin kabul edilmesi yıllar aldı. Yapılan değişikliklere rağmen sorun devam etmektedir.
Hangi Gayrimenkuller Squatting’e En Yatkındır?
Genellikle okkupasyon riski uzun süre gözetimsiz kalan gayrimenkuller için daha yüksektir. En sık karşılaşılanlar şunlardır:
- Sahipleri nadiren mekanı ziyaret eden banka veya kurumsal konutlar.
- Güvenlik veya komşu denetiminin olmadığı, sorunlu bölgelerdeki düşük maliyetli daireler.
- Ev sahiplerinin yılda yalnızca birkaç kez kullandığı, alarm veya videovigilans sistemi kurulmamış "yazlık" mülkler.
Okkupantlar açısından en önemli faktör, ev sahibinin 48 saat boyunca orada olmamasıdır. Bu süre zarfında okupas yerleşmeyi başarırsa, yasa polisin derhal tahliye yapmasını engeller ve yasal süreç başlar.
Ev Sahiplerinin Temel Endişeleri ve Çözüm Yolları
1. Uzun Süreli Hukuki Çekişmelerden Korkmak
Birçok kişi, yasadışı yerleşim sorununun aylara yayılacağından ve büyük masraflar doğuracağından endişe duymaktadır. Süreci hızlandırmak için:
- Hemen harekete geçin. En ufak bir zorlanma belirtisinde polise derhal haber verin.
- Gerekli mülkiyet belgelerini yanınızda bulundurun. Bu, yasanın öngördüğü “ekspres tahliyeyi” kolaylaştıracaktır.
- Hukuki koruma sigortası yaptırın. Böyle bir sigorta, mahkeme masraflarını karşılar ve okupantların tahliyesini basitleştirir.
2. Yokluk Sırasında Ev Güvenliğinden Endişe Etmek
İspanya'da sürekli ikamet etmeyen ev sahipleri, evlerinin bütünlüğü konusunda özellikle endişelidir. Çözümler şunlardır:
- Alarm sistemleri. Hareket sensörleri ve acil durum düğmesi, polisin hızlı müdahale etmesini sağlar.
- Akıllı ev sistemleri. Mobil uygulama ve uzaktan kontrol edilebilen kapı kilitleri ile elektrik kesintisi, izinsiz girişleri zorlaştırır.
- Videovigilans. Kameralara çevrimiçi erişim ve SMS ile uyarı gönderen sensörler, herhangi bir zorlanmayı anında bildirir.
- Ek kapılar ve ızgaralar. Özellikle alt ve üst katlarda veya özel avlulu villalarda önemlidir.
3. Güvenilmez Kiracılarla Karşılaşma Riski
Çoğu zaman, okupantlar kira ödemeyi bırakan kişiler (ya da bazen kira sözleşmesi bile olmayan) tarafından gerçekleştirilir. Kendinizi korumak için:
- Ödeme gücünü kontrol edin. Bir depozito talep edin, gelir belgelerini isteyin veya kefalet alın.
- Kapsamlı bir kira sözleşmesi hazırlayın. Erken fesih ve ödememe durumunda sorumluluğa ilişkin maddeler ekleyin.
- Mali koruma önlemlerini kullanın. Kira ödememesi durumunda ortaya çıkabilecek kayıpları kapsayan, örneğin kira ödememe sigortası gibi özel sigorta ürünleri mevcuttur.
Ekspres Tahliye Hakkı Neye Dayanır?
Kanun 5/2018, evin birkaç hafta içinde geri alınmasını sağlayan önemli bir "ekspres tahliye" mekanizmasını getirmiştir. Bunun için:
- Derhal polisi ve mahkemeye başvurup, mülk belgelerini sunmanız gerekir.
- Okupantlara resmi bildirim gönderilmesini bekleyin; bu bildirimin ardından onlar ev hakkını savunmaları için 5 gün süre alırlar.
- Eğer yasal bir gerekçe sunamazlarsa, mahkeme polise okupantları tahliye etme hakkı verir.
Uygulamada, işgal ne kadar erken tespit edilirse, yasal işlemler o kadar hızlı ve düşük maliyetle tamamlanır.
İspanya'da Gayrimenkul Satın Almak ve Riski En Aza İndirmek
Bir gayrimenkul satın almayı planlıyorsanız, aşağıdaki faktörleri göz önünde bulundurmalısınız:
- Problemli bölgelerde "şüpheli derecede ucuz" olanaklardan kaçının. Düşük fiyat, yüksek yasadışı yerleşim riski anlamına gelebilir.
- İyi durumda olan bir bölge seçin; burada güvenlik, portner veya aktif bir apartman sakinleri topluluğu bulunmalıdır.
- Potansiyel yasal masraflardan korunmak için hemen ev sigortası veya hukuki koruma sigortası yaptırın.
- Eğer oturma izni almanız gerekiyorsa, satın alma işlemini doğru bir şekilde gerçekleştirmek ve bürokratik zorluklardan kaçınmak için uzmanlardan yardım alın.
Finansal Koruma ve Sigortalar
Gayrimenkul sahipleri için, kiraya vermek ya da kendi kullanımınız için planladığınız durumlarda, bir sigorta poliçesi yaptırmak önemlidir. Sigorta, şunları kapsayabilir:
- Hukuki hizmetler ve uzman raporları.
- Gayrimenkul zarar görürse onarım masrafları.
- Evin tahliye edilmesi gerektiğinde ortaya çıkacak yasal giderler.
Çoğu durumda, ev sahipleri için hukuki koruma sigortası (Seguro de Defensa Juridica para Propietarios) kendi başınıza avukat ve güvenlik hizmetlerine ödeme yapmaktan daha avantajlıdır.
Komşulardan Destek
Güvenliği artırmak için komşularla iletişimde kalmak önemlidir. Eğer binada yüksek talep varsa, girişler ve ortak alanlar genellikle dolu olur ve komşular şüpheli bir etkinlik olduğunda hemen haber verir. Daha tenha bölgelerde, tanıdıklarınızın veya yönetim şirketinizin periyodik olarak evinizi kontrol etmesi için anlaşmanız tavsiye edilir. İyi organize edilmiş kontroller, evin ele geçirilmesini önlemeye yardımcı olur.
Sonuç
İspanya'daki yasadışı yerleşim sorunu tamamen ortadan kalkmamış olsa da, ev sahipleri mülklerini korumak için yeterli araçlara sahiptir. Alarm sistemleri, akıllı ev çözümleri, ev sahibi sigortası ve net bir şekilde belirlenmiş kira koşulları riski önemli ölçüde azaltır. Ayrıca, profesyonellerin tavsiyelerini takip etmek ve zamanında hukuki adımlar atmak da son derece önemlidir. Uzun vadede, bu önlemler mülkünüzün sağlam kalmasına ve kira piyasasının daha şeffaf ve güvenli hale gelmesine yardım
