スペインで不動産を購入する際の危険な10の間違い。

海外不動産の購入は、多額の資金を伴う重要な決断です。スペインはそのような投資先として最も人気のある国の1つです。温暖な気候、発達したインフラ、そして広範な住宅市場が多くの人々を魅了しています。しかし、経験の浅い購入者は、追加費用、法的な問題、その他の不快なサプライズにつながる隠れた落とし穴に遭遇することがよくあります。この記事では、スペインで不動産を購入する際によくある10の間違いと、それらを回避する方法について説明します。

主な間違いと回避方法

1. 専門家の助けの必要性を過小評価する

多くの場合、購入者は自分の知識に頼って、自分で取引を進めることを決定します。しかし、スペインの市場には独自の特徴があります。異なる税制、法的側面、複雑な登録システム。経験豊富な不動産業者や弁護士に相談しないと、次のようなリスクに直面する可能性があります。

不適切に記入された書類。
物件に隠された負担。
技術的および法的なニュアンス（建設許可証の欠如など）。

解決策：スペインの不動産市場を専門とする評判の良い不動産会社と弁護士を見つけてください。彼らのサービスの費用は、時間と労力の節約によって相殺されます。

2. 明確な計画と購入目標の欠如

多くの購入者は、不動産を購入する正確な理由を特定していません。目標はさまざまです。

永住または家族との休暇。
賃貸して定期的な収入を得る。
将来の転売を目的とした投資。

解決策：購入する前に、海への近さ、暖房の有無、インフラ、将来の転売のための急速な価格上昇の可能性など、どのパラメーターが重要であるかを決定します。次に、これらの要件を不動産業者またはコンサルタントと話し合ってください。

3. 実際にかかる費用を無視する

広告に表示されている金額は、今後の費用の完全なリストとはほど遠いものです。住宅自体の費用に加えて、スペインでは税金と追加費用があります。

不動産譲渡税（ITP）または付加価値税（VAT）– 不動産の種類（中古または新築）によって異なります。
公証人費用 (Notaría) と不動産登記 (registro)。
不動産業者サービスの手数料。
住宅ローンを利用する場合は、不動産保険。
固定資産税 (IBI) および所有者組合への潜在的な拠出金。

解決策：詳細な財務計画を立て、すべての税金と手数料を事前に明確にします。予算を超過しないように、コンサルタントに概算の合計金額を計算してもらうと便利です。

4. 住宅ローンと関連条件を理解していない

購入者は、住宅ローンを組む際のメリットや自身の支払い能力を過大評価することがあります。スペインでは、金利に加えて、追加費用が発生します。

生命保険（住宅ローンを組むために必須の場合があります）。
住宅ローン開始時の一時金。
銀行による住宅の強制評価。

解決策：さまざまな銀行のオファーを比較し、関連するすべての支払いについて遠慮なく質問してください。初めての購入の場合、または詳細を理解するのが難しい場合は、住宅ローンブローカーに連絡してください。

5. 物件の法的清廉性の不完全な確認

スペインの市場は非常に多様です。違法な再開発が行われたアパート、未登録の増築がある家、以前の所有者の借金がある物件があります。自分を守るために：

登記簿謄本 (nota simple) を請求します。所有者、抵当権の有無、負担が表示されます。
売主または管理会社に、共益費または税金の滞納がないか確認します。
確認する建築許可証（家や別荘を購入する場合）が有効かどうかを確認します。

解決策：売買契約書 (escritura) を含むすべての書類は、できれば弁護士を通して確認する必要があります。中古市場を購入する場合は、二次占有許可証 (licencia de segunda ocupación) にも注意してください。

6. 住宅の徹底的な検査を怠る

「写真から」物件を検査するのは危険な行為です。写真は、欠陥、レイアウトの欠陥、交通量の多い高速道路の景色を隠すことがあります。さらに、実際には、広告に記載されている家具や家電製品の一部が欠落している可能性があります。

解決策：必ず物件を直接訪問するか、信頼できる人（不動産業者など）を派遣してください。通信の機能、修理の質、インフラに対する場所を確認してください。

7. 維持費の不正確な確認

スペインでは、住宅の維持に多額の月額費用がかかる場合があります。

プール、庭、警備員がいる都市化の共益費。
暖房または冷房の費用。
ゴミ収集とエレベーターの料金。

解決策：契約に署名する前に、comunidad（所有者組合の拠出金）の計算を要求してください。予算を損なうことなくこれらの請求書を支払うことができることを確認してください。

8. 税務上の居住地に関する問題を完全に無視する

永住を計画している場合、または年間183日以上スペインに滞在する場合は、税務上の居住者になります。これは、次のことを意味します。

世界中の多くの収入（スペインからだけでなく）が申告の対象となります。
モデル720（海外資産の申告）が必要になる場合があります。

解決策：事前に税務専門家に相談してください。これは、他の国に資産がある場合、または賃貸から収入を得る予定がある場合に特に関連します。

9. 相続問題についてよく考えられていない

スペインの相続法は、あなたの国の法律とは異なる場合があります。一部の自治州では、相続費用と税金が非常に高く、特に不動産の価値が特定のしきい値を超える場合はそうです。さらに、簡素化された相続手続きのために、非居住者のままでいる方が便利な場合があることを誰もが事前に知っているわけではありません。

解決策：取引を完了する前に、弁護士と相続問題について話し合ってください。場合によっては、住宅を会社名義で登録したり、将来の相続人を売買契約に含めたりする方が有利です。

10. 隣人要因と季節性の過小評価

海岸での一般的な状況：夏には近くに多くの観光客がいて、住宅は騒々しい休暇客でいっぱいになり、冬には家にはほとんど誰もいません。永住したい場合は、不便（閉店した店、空のブロック）が生じる可能性があります。一方、賃貸用に購入する場合、オフシーズン中に隣人がいないことは必ずしも重要ではありません。

解決策：場所の特性を理解するために、年の異なる時期に選択した地域を訪問してください。あなたの目標が住宅を賃貸することである場合、冬と夏に物件の需要がどれだけあるかを調べてください。

結論

スペインは、控えめなスタジオから海岸沿いの豪華なヴィラまで、幅広い物件を提供しています。ただし、購入を安全にし、投資を正当化するためには、包括的に問題に取り組むことが重要です。書類（Nota simple、相続証書、売買契約書）を確認し、費用（税金、共益費、住宅ローン）を考慮し、住宅を直接検査し、専門家に相談してください。

リストされている各間違いは、大きな経済的損失につながる可能性があり、場合によっては長年の訴訟につながる可能性があることを忘れないでください。適切に準備された取引は、お金と時間を節約するだけでなく、新しいスペインの家での安心と自信を提供します。