Заңды Операциялардың Қауіпсіздігі: Тартымды Кейс және Мүлік Тексеру Кеңестері

Сауда-саттықтың құқықтық қауіпсіздігі: қызықты оқиғалар және жылжымайтын мүлікті тексерудегі құпиялар

Сауда-саттықтың құқықтық қауіпсіздігі – Испанияда жылжымайтын мүлік сатып алғанда ескерілуі тиіс негізгі аспектілердің бірі. Потенциалды сатып алушылар жиі құжаттаманың толық еместігі немесе қателігі, жасырын қарыздар, тіркеу жүйелеріндегі ашықтықтың жоқтығы және мүлікті жеткілікті түрде тексермеуден туындайтын тәуекелдер сияқты мәселелерге тап болады. Осы мақалада негізгі қиындықтар талқыланып, жылжымайтын мүлікті тексеру бойынша практикалық ұсыныстар беріліп, қаржылық және құқықтық тәуекелдерді азайтуға көмектеседі.

Сатып алушылардың негізгі мәселелері мен алаңдаушылықтары

Көптеген сатып алушылар келесі мәселелерге алаңдайды:

Nota Simple Informativa (мүлік тіркеуынан алынған үзінді) құжатының толық еместігі немесе дәл емес болуы – бұл құжат меншік құқығын және оған салынған жүктемелердің бар-жоғын растайтын алғашқы құжат болып табылады.
Салық міндеттемелерін орындамаудан туындайтын тәуекелдер – әсіресе IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, жылжымайтын мүлік салығы) төлемі төленгендігін растайтын құжатты талап етеді, өйткені қарыздар жаңа иесіне өтетін болуы мүмкін.
Кондоминиум алдындағы жасырын қарыздар және қосымша шығындарға әкелуі мүмкін төтенше жағдайдағы төлемдер.
Estatutos de la Comunidad de Propietarios (кондоминиум ережелері) құжатында белгіленген, мүлікті пайдалану мен жалға беру мүмкіндігіне әсер ететін анық емес шектеулер.
Licencia de obras (құрылыс жұмыстары үшін рұқсат) және Licencia de primera ocupación (бірінші рет пайдалану рұқсаты) сияқты құжаттардың расталмауы – бұл құжаттар жаңа тұрғын үйдің құқықтық тексеруінде шешуші рөл атқарады.

Мүлікті тексерудегі негізгі құжаттар және олардың рөлі

Сауда-саттықтың құқықтық қауіпсіздігін қамтамасыз ету үшін келесі құжаттарды мұқият тексеру қажет:

Nota Simple Informativa (мүлік тіркеуынан алынған үзінді) тіркелген барлық иелер, шектеулер және жүктемелер туралы ақпарат береді, сондай-ақ мүліктің сипаттамаларын (audany, орналасуы, шектері) сипаттайды. Оның болуы меншік құқығының түпнұсқалығын тексеруге және жасырын тәуекелдерді анықтауға мүмкіндік береді.
IBI төлемінің түбіртегі (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, жылжымайтын мүлік салығы) салықтың соңғы кезеңде төленгендігін растайды. Жаңартылған түбіртектің болмауы, ағымдағы қарыздардың бар екендігін білдіруі мүмкін, бұл сатып алушы үшін қаржылық тәуекел тудырады.
Кондоминиум бойынша қарыздың жоқтығын растайтын сертификат сатушының басқарма алдындағы қарызы жоқ екенін растайды. Бұл, әсіресе, тұрғын үйлер кешеніне кіретін мүліктер үшін маңызды, өйткені оларда бір реттік төтенше төлемдер қолданылуы мүмкін.
Estatutos de la Comunidad de Propietarios (кондоминиум ережелері) тұратындардың өмір сүру ережелерін, меншік құқығын беру кезіндегі шектеулерді және қысқа мерзімді жалдау шарттарын қамтиды. Сатып алудан бұрын, болашақтағы жоспарлардың шектелмеуін қамтамасыз ету үшін осы ережелерді мұқият талдау қажет.
Жаңа құрылыс объектілері үшін рұқсаттар және сертификаттар: Егер мүлік құрылыс кезеңінде болса, Licencia de obras (құрылыс жұмыстарының рұқсаты) және Licencia de primera ocupación (бірінші рет пайдалану рұқсаты) немесе екінші реттік мүлікте Licencia de segunda ocupación (екінші рет пайдалану рұқсаты) бар-жоғын тексеру қажет. Бұл құжаттар мүліктің құрылыс және санитарлық нормаларға сәйкес келетіндігін растайды.
Ғимараттың жағдайы туралы техникалық есеп (Certificado de Inspección Técnica del Edificio) мүліктің физикалық жағдайын бағалауға, құрылымдық ақауларды анықтауға және Certificado de eficiencia energética (энергия тиімділігі сертификаты) арқылы энергия тиімділігі класын белгілеуге мүмкіндік береді.

Жылжымайтын мүлікті тексеру бойынша қадамдық нұсқаулық

Мүлік сатып алу кезіндегі тәуекелдерді азайту үшін келесі процедураны ұсынуға болады:

Contrato de arras (табысу келісім-шарты) құжатына қол қоюдан бұрын, сатушыдан барлық негізгі құжаттардың көшірмелерін сұраңыз.
Берілген ақпараттың дұрыстығын және шектеулер немесе жүктемелердің болмауын тексеру үшін, мүлік тіркеуінен алынған үзіндіні өзіңіз қарап шығыңыз.
Алдыңғы кезеңдердегі қарыздардың жоқтығын растау үшін IBI төлем түбіртектерін қараңыз.
Кондоминиумға төленетін міндетті төлемдер туралы ақпаратты талдап, сондай-ақ бір реттік төтенше төлемдерге қатысты шарттарға ерекше назар аудара отырып, Estatutos de la Comunidad de Propietarios құжатын мұқият зерттеңіз.
Құжаттарды тәуелсіз тексеру және мәміленің заңдылығын растау үшін заң кеңесін пайдаланып, адвокат пен нотарустың көмегіне жүгініңіз.
Мүліктің физикалық жағдайы мен энергия тиімділігін бағалау мақсатында техникалық тексеруден өтіңіз.

Сауда-саттықтың қауіпсіздігін қамтамасыз ету үшін практикалық ұсыныстар

Сатып алудың мүмкіндігінше қауіпсіз өтуін қамтамасыз ету үшін келесі шараларды орындаңыз:

Барлық құжаттарды жүйелі түрде реттеп, олардың жаңартылғандығына көз жеткізіңіз.
Заңгерлік тексеру үшін тәжірибелі мамандарды пайдаланыңыз.
Мүмкін болатын жүктемелер, қарыздар және шектеулер туралы ақпаратты мұқият талдаңыз.
Құжаттарды сұраудан бастап мәміленің соңғы тіркелуіне дейінгі қадамдық процесті ұстаныңыз.
Эмоцияға негізделген шешімдерден аулақ болып, тәуелсіз тексеруден расталған фактілерге сеніңіз.

Қорытынды

Жылжымайтын мүлікті мұқият заңгерлік тексеруден өткізу – бұл Nota Simple Informativa (мүлік тіркеуінен алынған үзінді) және IBI түбіртектерін тексеруден бастап, Estatutos de la Comunidad de Propietarios құжатының талдауы мен рұқсаттардың бар-жоғын тексеруге дейінгі барлық аспектілерді жан-жақты бағалауды білдіреді. Адвокаттар мен нотарьлар сияқты мамандарды тарту жасырын тәуекелдерді анықтауға және мәміленің ашықтығын қамтамасыз етуге көмектеседі. Жоғарыда берілген қадамдық нұсқаулықты ұстана отырып, сатып алушы қаржылық және құқықтық тәуекелдерді айтарлықтай азайтып, қауіпсіз мәміле жасай алады.