Испанияда пәтердің заңдық тазалығын қалай тексеруге болады: маңызды аспектілер мен кеңестер.

Испанияда пәтер сатып алу – бұл күрделі инвестиция және маңызды өмірлік шешім. Айқын артықшылықтардан басқа – теңізге көрініс, жұмсақ климат және еуропалық өмір сүру деңгейі – мүліктің заңды тазалығына байланысты тәуекелдерді есте ұстаған жөн. Бұл мақалада біз сатып алушының негізгі қиындықтарын талдаймыз және мәміле жасалғаннан кейін проблемаларды болдырмауға көмектесетін шешімдерді ұсынамыз.

Испанияда жылжымайтын мүлік сатып алу кезіндегі негізгі қиындықтар

• Сіздің мәселелеріңізге айналуы мүмкін бұрынғы иелерінің жасырын ауыртпалықтары немесе қарыздарының болу ықтималдығы.

• Күтпеген мұрагерлердің пайда болу қаупі, әсіресе егер пәтер мұрагерлік бойынша берілген болса.

• Құжаттаманың жетіспеушілігі: Құрылыс жұмыстарын жүргізуге рұқсаттың (құрылысқа рұқсат) немесе Бірінші/екінші пайдалануға беру лицензиясының (пайдалануға беру лицензиясы) болмауы сот талқылауларына әкелуі мүмкін.

• Шетелдік сатып алушыларда Шетелдіктің сәйкестендіру нөмірінің болмауы процесті қиындатады және егер сіз жылжымайтын мүлікті жалға беруді жоспарласаңыз, әлеуетті жалға берушілерді үркітуі мүмкін.

• «Cédula-сыз пәтер» (тұруға жарамдылық сертификатынсыз) сатып алу және тұрғын үйді заңды түрде пайдалану мүмкін еместігіне тап болу ықтималдығы.

• Егер пәтер құжаттары банк талаптарына сәйкес келмесе, ипотека рәсімдеу кезіндегі қиындықтар.

Шешімдер: пәтердің заңды тазалығын қалай тексеруге болады

1. Негізгі құжаттарды жинаңыз

Бірінші кезекте сатушыдан немесе агенттен келесі құжаттарды сұрату керек:

• Nota Simple Informativa - Жылжымайтын мүлік тізілімінен үзінді көшірме, ол ағымдағы иесін білуге, қамауға алу, ипотека, кепілдіктер мен басқа да ауыртпалықтардың бар-жоғын тексеруге мүмкіндік береді.

• Жылжымайтын мүлік салығы - жылжымайтын мүлікке жылдық салықты төлеу туралы түбіртектер. Соңғы төленген түбіртекті және қажет болған жағдайда алдыңғы жылдардағы қарыздардың жоқтығы туралы анықтаманы сұраған жөн.

• Коммуналдық төлемдер бойынша қарыздардың жоқтығы туралы анықтама - сатушының кондоминиум (ТҚК) алдында қарызы жоқ екенін растайтын құжат.

• Кондоминиум жарғысы. Егер сіз ортақ аймақтары бар тұрғын үй сатып алсаңыз, тұру ережелерімен және ықтимал шектеулермен, мысалы, қысқа мерзімді жалға беруге тыйым салумен танысу маңызды.

• Құрылыс жұмыстарын жүргізуге рұқсат және Бірінші (немесе екінші) пайдалануға беру лицензиясы. Жаңа тұрғын үй үшін бұл құрылыстың заңдылығына және санитарлық нормаларға сәйкестігіне кепілдік береді.

• Энергетикалық сертификат. Онсыз мәміле нотариаттық куәландырылуы мүмкін емес, сондай-ақ тұрғын үйді одан әрі пайдалану кезінде қиындықтар туындауы мүмкін.

2. Мұрагерлік аспектілерді тексеріңіз

Мұрагерлік бойынша алынған жылжымайтын мүлікті сатып алу кезінде қосымша анықтау қажет:

• Барлық мұрагерлер сатуға келісе ме, олардың жылжымайтын мүлікке қатысты талаптары жоқ па. Егер біреу өзінің нақты келісімін білдірмесе немесе мұрадан бас тартуға қол қоймаса, мәміле болашақта даулануы мүмкін.

• Мұрагерлердің арасында кәмелетке толмаған балалар бар ма? Олардың қатысуымен жасалатын мәмілелер үшін қамқоршылық және қорғаншылық органдарының рұқсаты қажет.

• Мұра қалдырушының жабылмаған қарыздары (соның ішінде сот талқылаулары немесе атқарушылық іс жүргізу) бар ма. Несие берушілердің ықтимал қаржылық талаптары да жаңа меншікке түсуі мүмкін.

3. Жалға алушылар мен «басып алушылардың» жоқтығына көз жеткізіңіз

Сіз толық құқылы иесі болсаңыз да, пәтерде жалға алушылар немесе заңсыз басып алушылар («okupas») тұрып жату қаупі бар.

• Ресми келісімшарты бар жалдаушылардың жалдау мерзімі аяқталғанға дейін қалуға құқығы бар. Егер сатушы ұзақ мерзімді келісімшарт жасасқан болса, сіз іс жүзінде оның құқықтары мен міндеттемелеріне кіресіз.

• Заңсыз басып алушылар тұрғын үй үшін ақы төлемейді және тек сот арқылы шығарылады. Бұл айларға, тіпті жылдарға созылуы мүмкін.

4. Құрылыс салушыдан жаңа тұрғын үйді тексеру

Бастапқы нарықта жылжымайтын мүлік сатып алған кезде мыналарды сұрату маңызды:

• Үйдің заң шеңберінде салынғанын растайтын құрылысқа рұқсат.

• Құрылыс салушының сақтандыруы және белгілі бір мерзімге кепілдік. Бұл конструкцияда жасырын ақаулар табылған жағдайда көмектеседі.

• Бірінші пайдалануға беру лицензиясы, сондай-ақ үйдің құрылыс және санитарлық нормаларға сәйкестігін растайтын сертификат. Көбінесе бұл құжат Cédula de habitabilidad деп аталады, және ол болмаса, коммуникацияларды қосудан бас тартылуы мүмкін.

5. Қайталама сатып алу кезіндегі құжаттар

Егер сіз тұрғын үйді қайталама нарықта сатып алсаңыз, қосымша тексеріңіз:

• Бұрынғы иесінің ТҚК (тұрғын үй-коммуналдық кооператив) алдында немесе коммуналдық төлемдер бойынша қарыздары қалған жоқ па. Бұл берешектер жаңа иесіне өтуі мүмкін.

• Кадастрлық тізілімдегі өзекті деректер: алаңы, жоспарлануы, мекенжайы, объектінің мақсаты. Оларды нақты жағдаймен және Nota Simple Informativa құжатындағы ақпаратпен салыстырыңыз.

• Иесінің құқық белгілейтін құжаттары: сатып алу-сату шарттары, сыйға тарту шарты немесе мұрагерлік құқығы туралы куәлік. Сатушының жалғыз иесі екеніне көз жеткізіңіз, әйтпесе басқа бірлескен меншік иелерінің келісімі қажет болады.

Қосымша қауіпсіздік шаралары

Жылжымайтын мүліктің заңды тексерісі

Егер сізде уақыт немесе жеткілікті тәжірибе болмаса, сіз жылжымайтын мүліктің кәсіби заңды тексерісіне тапсырыс бере аласыз. Көптеген ірі банк қызметтері мен жылжымайтын мүлік агенттіктері осындай қызметті ұсынады. Сарапшылар пәтердің барлық құжаттарын талдайды, ықтимал сот істерін, ауыртпалықтарды тексереді және құқықтық қорытынды береді.

Мәмілені нотариуста жасасу

Испаниялық нотариус заң бойынша мәміленің заңды тазалығын тіркеу алдында тексеруге міндетті. Егер сәйкессіздіктер немесе маңызды құжаттардың жетіспеушілігі табылса, ол процесті тоқтата тұруға құқылы. Бұл механизм екі тарапты да қорғайды, сондықтан нотариусқа барар алдында құжаттарды мұқият дайындауды ұмытпаңыз.

Қорытынды

Испанияда пәтердің заңды тазалығын тексеру – бұл маңызды кезең, оны өткізіп жіберуге болмайды. Қажетті құжаттарды жинаңыз, мұрагерлік нюанстарына және тұрғын үйді құрылыс салушыдан тіркеуге назар аударыңыз. Егер сізде білім жеткіліксіз болса, мамандардың көмегіне жүгініңіз. Осылайша сіз өзіңізді ұзаққа созылатын сот істерінен, қаржылық шығындардан және күйзелістен сақтайсыз.