Испаниядағы жылжымайтын мүлікті сатып алудың тәуекелдері: қалай қорғануға болады.

Неліктен Испанияда адвокатсыз жылжымайтын мүлік сатып алу қауіпті

Шетелден жылжымайтын мүлік сатып алу — бұл тек қаржылық шығындармен ғана емес, сонымен қатар жергілікті заңнаманы білмеуден туындайтын тәуекелдермен де байланысты маңызды қадам. Көптеген адамдар ақша үнемдеуге тырысады және мәмілені адвокатсыз жасайды, бірақ кейін жасырын қарыздарға, басып алушылармен (сквоттерлермен) байланысты мәселелерге және басқа да құқықтық қиындықтарға тап болады. Төменде біз оқырманның – Испаниядағы әлеуетті жылжымайтын мүлік сатып алушының – негізгі қиындықтарын қарастырамыз және осындай тұзақтардан аулақ болу жолдарын ұсынамыз.

Сатып алушының негізгі қиындықтары

1. Мүлікке қатысты ықтимал қарыздар мен ауыртпалықтар

Ең көп таралған тәуекелдердің бірі – коммуналдық қызметтер бойынша қарыздары, мерзімі өткен салықтары, төленбеген ипотекасы немесе бұрынғы иесінің басқа да қаржылық міндеттемелері бар жылжымайтын мүлікті сатып алу. Испанияда қарыз міндеттемелері жаңа иесіне «өтуі» мүмкін, егер мүлік кепілге қойылған болса немесе оның бойынша төленбеген шоттары болса.

Сондай-ақ, мүліктің тыйым салынбағанын немесе несиелер бойынша кепіл ретінде қызмет етпейтінін тексеру өте маңызды. Ол үшін Жылжымайтын мүлік тізілімінен (Nota Simple) үзінді көшірмені зерттеу қажет, онда ауыртпалықтар тіркеледі. Алайда, бір үзінді көшірме жеткіліксіз болуы мүмкін, өйткені коммуналдық қызметтер бойынша қарыздар немесе жылжымайтын мүлік салығы (Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)) тізілімде көрсетілмеуі мүмкін. Түбіртектерді, анықтамаларды тексеріп, сатушыдан барлық растайтын құжаттарды сұрау қажет.

2. «Сквоттерлер» қаупі

Испанияда баспананы заңсыз басып алу (сквоттинг) мәселесі өте өзекті. Егер сіздің пәтеріңізді немесе үйіңізді «сквоттерлер» басып алса, шығару процесі ұзаққа созылуы мүмкін, өйткені жергілікті заңнама мүлікте тұрып жатқан адамдардың құқықтарын қорғайды. Мұндай жағдайлардан қорғану үшін дабыл орнату және мүлікке үнемі барып тұру, сондай-ақ полицияға арызды жедел түрде беру және істі сотта қарау үшін уақтылы құқықтық қолдау алу көмектеседі.

3. Нотариуспен түсініспеушіліктер және «заңгер» мен «адвокат» арасындағы айырмашылықтың болмауы

Көптеген адамдар нотариус мәміленің «тазалығын» тексереді деп ойлайды. Бірақ Испанияда нотариустың рөлі шартқа қол қою фактісін куәландырумен шектеледі. Терең заңдық сараптаманы адвокат жүргізеді. Сонымен қатар, Испанияда адвокат мамандығы қатаң реттеледі, ал «заңгер» кеңестер үшін тиісті жауапкершілікті көтермеуі мүмкін. Егер мәміле мұрагерлікпен, қарыздармен немесе үшінші тұлғалардың даулы құқықтарымен қиындатылған болса, адвокат күрделі мәселелерді болдырмауға көмектеседі.

4. Құжаттармен байланысты қиындықтар және тілдік кедергі

Испаниядағы көптеген заңды құжаттар испан тілінде жазылған. Егер сатып алушы кастиль тілін (ресми испан тілі) білмесе, нотариус куәландырылған аудармашының қатысуын талап етуі мүмкін. Құжаттардағы қате немесе түсініспеушілік шарттың бұзылуына немесе қосымша шығындарға әкелуі мүмкін. Құжаттардың куәландырылған аудармасы дәлдікті қамтамасыз етеді және осындай қателерді болдырмайды.

5. Жер сатып алу кезіндегі тәуекелдер және қала құрылысы ережелерін бұзу

Жер учаскесін сатып алған кезде, оған құрылыс салуға рұқсат етілгеніне көз жеткізу өте маңызды. Испанияда жердің әртүрлі санаттары бар: urbana, urbanizable, rústica. Егер учаске rústica санатына жатса, толыққанды тұрғын үй құрылысына тыйым салынуы мүмкін. Сонымен қатар, тіпті Жылжымайтын мүлік тізілімінде тіркелген нысан әрқашан жергілікті қала құрылысы жоспарына сәйкес келмейді. Адвокат аймақтарға бөлу бойынша барлық құжаттарды тексереді және қажет болған жағдайда мәселені муниципалитетпен шешуге көмектеседі.

Қауіпсіз мәміледегі адвокаттың рөлі

Жоғарыда аталған тәуекелдерді жою үшін тек сатып алушының мүдделерін ескеретін тәуелсіз адвокатқа жүгіну ұсынылады. Оның міндеттері:

• Мүлікті құқықтық тексеру: қарыздарды, ауыртпалықтарды және меншік тарихын талдау.
• Жылжымайтын мүлік тізілімі мен кадастрдағы құжаттаманы тексеру: ғимараттардың заңдылығын, аймақтарға бөлуге сәйкестігін және шектеулердің жоқтығын анықтау.
• Шығындар мен салықтарды талдау: жылжымайтын мүлік салығын (IBI) және басқа да салық міндеттемелерін бағалау. Испанияның Салық агенттігінде тіркелуге және резидент еместер үшін Шетелдіктің сәйкестендіру нөмірін (NIE) алуға көмек.
• Шарттарды жасау және келісу: алдын ала келісімдерді (кепілақы, брондау шарты), сатып алу-сату шарттарын жасау, мерзімдерді, шарттарды және салынған қаражаттың сақталуын тексеру.
• Алаяқтықтан қорғау: төлемдердің ерекшеліктерін, соның ішінде валюталық ауытқуларды түсіндіру және криптовалютаны немесе басқа төлем түрлерін пайдалану кезінде кеңес беру.
• Мәміле мерзімдерін сақтау: кешігулер мен айыппұлдарды болдырмау үшін нотариуспен, аудармашымен және басқа тараптармен үйлестіру.

Тұрғын үйді «басып алу» мәселелерінен қалай аулақ болуға болады

Егер пәтер немесе үй ұзақ уақыт бос тұрса, шаралар қабылдау ұсынылады:

• Дабыл: ескерту жүйесі рұқсатсыз кіруді алғашқы 72 сағат ішінде анықтауға көмектеседі, бұл кезде полицияны шығаруға әлі де жылдам тартуға болады.
• Тұрақты тексерулер: адвокатқа берілген сенімхат полицияға арызды жедел түрде беруге және жағдайды бақылауға мүмкіндік береді.
• «Күш» әдістерінен аулақ болыңыз: күмәнді «басып алуға қарсы» қызметтерге жүгіну қорқыту туралы айыптауларға әкеліп, сот процесін ұзартуы мүмкін.

Неліктен банк пен нотариус мәміленің тазалығына кепілдік бермейді

Банк маманы тек қарыз алушының төлем қабілеттілігін тексереді, ал нотариус шартқа қол қоюды растайды. Олардың ешқайсысы қарыздарды, техникалық сипаттамаларды немесе құрылыстың заңдылығын құқықтық тексеруге жауапты емес. Бұл функциялар үшінші тараптың емес, сатып алушының мүддесі үшін әрекет ететін адвокатқа жүктеледі.

Сатып алғаннан кейінгі қателіктердің салдары

Адвокаттың қызметінен бас тарту мыналарға әкелуі мүмкін:

• Басқа адамдардың қарыздары мен айыппұлдарын төлеу;
• Басып алушылармен күресуге және сот ісіне уақыт жоғалту;
• Егер олар қала құрылысы ережелеріне сәйкес келмесе, тіркелмеген ғимараттарды бұзуға үлкен шығындар;
• Кейіннен мүлікті қайта сату немесе мұраға қалдыру қиындықтары.

Мәміле формальды түрде қалай өтеді

1. Құжаттарды жинау

Сатып алушы Шетелдіктің сәйкестендіру нөмірін (NIE) алуы керек, сондай-ақ төлқұжаттардың көшірмелерін, Жылжымайтын мүлік тізілімінен (Nota Simple) үзінді көшірмені және коммуналдық қызметтер бойынша қарыздар туралы анықтаманы дайындауы керек. Сатушы өтелмеген жарналардың жоқтығын растайтын меншік иелері қауымдастығының сертификатын, сондай-ақ жылжымайтын мүлік салығын (IBI) төлеу туралы түбіртектерді ұсынуы керек.

2. Алдын ала шарттар

Көбінесе тараптар брондау шартын немесе кепілақы шартын жасайды. Бұл мүлікті нарықтан шығару үшін шағын соманы төлеуді көздейді. Одан кейін опциондық шарт немесе түпкілікті құнның 10-30% төлейтін жеке сатып алу-сату шарты болуы мүмкін. Мұнда адвокат төлем схемасын анықтайды және міндеттемелерді бұзғаны үшін санкцияларды белгілейді.

3. Нотариуста қол қою және есеп айырысу

Соңғы кезеңде адвокат барлық құжаттардың сәйкестігін тексереді және қол қоюға қатысады. Егер сатып алушы кастиль тілін білмесе, куәландырылған аудармашы тартылады. Шартқа қол қойылғаннан кейін қалған сомаға чек беріледі немесе мәміле күні банк аударылымы жасалады.

Қорытынды: Қауіпсіздік бірінші орында

Испанияда адвокатсыз жылжымайтын мүлік сатып алу басқа адамдардың қарыздары, басып алушылармен қақтығыстар немесе жергілікті заңнаманы түсінбеушілік сияқты күрделі мәселелерге әкелуі мүмкін. Мәміле тек жағымды эмоциялар әкелуі және жағымсыз тосынсыйлардан аулақ болу үшін білікті адвокатқа уақтылы жүгіну, барлық құжаттарды зерттеу және Испания заңнамасының талаптарын ескеру маңызды. Осылайша сіз өз инвестицияңызды қорғайсыз, уақыт пен жүйкеңізді үнемдейсіз және ең бастысы, жасырын тұзақтарсыз армандаған үйіңізді алуға кепілдік аласыз.