05.01.2025 
Kāpēc nekustamā īpašuma iegāde Spānijā bez advokāta ir bīstama
Mājokļa iegāde ārzemēs ir nopietns solis, kas saistīts ne tikai ar lieliem finansiāliem izdevumiem, bet arī ar riskiem, kas rodas vietējās likumdošanas nezināšanas dēļ. Daudzi mēģina ietaupīt naudu un noformē darījumu bez advokāta līdzdalības, bet vēlāk saskaras ar neuzskaitītiem parādiem, problēmām ar okupantiem un citām juridiskām grūtībām. Zemāk mēs aplūkosim galvenās lasītāja – potenciālā nekustamā īpašuma pircēja Spānijā – sāpju punktus un norādīsim uz risinājumiem, kas ļauj izvairīties no šādiem slazdiem.
Galvenie pircēja sāpju punkti
1. Iespējamie parādi un apgrūtinājumi mājoklim
Viens no visizplatītākajiem riskiem ir nekustamā īpašuma iegāde ar parādiem par komunālajiem pakalpojumiem, nokavētiem nodokļiem, nesamaksātām hipotēkām vai citām iepriekšējā īpašnieka finansiālajām saistībām. Spānijā parādsaistības var "pāriet" uz jauno īpašnieku, ja nekustamais īpašums kalpoja kā ķīla vai ja tam bija neapmaksāti rēķini.
Tāpat ir svarīgi pārbaudīt, vai nekustamais īpašums nav arestēts vai nekalpo kā ķīla kredītiem. Lai to izdarītu, jāizpēta izraksts no Īpašuma reģistra (Nota Simple), kurā tiek fiksēti apgrūtinājumi. Tomēr ar vienu izrakstu bieži vien nepietiek, jo parādi par komunālajiem pakalpojumiem vai nekustamā īpašuma nodoklis (Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)) var netikt atspoguļoti reģistrā. Ir jāpārbauda kvītis, izziņas un jāpieprasa no pārdevēja visi apliecinošie dokumenti.
2. "Okupantu" draudi
Spānijā pastāv nopietna problēma ar nelikumīgu mājokļu aizņemšanu (okupāciju). Ja jūsu dzīvokli vai māju aizņem tā saucamie "okupanti", izlikšanas procedūra var ieilgt, jo vietējā likumdošana aizsargā to personu tiesības, kuras jau atrodas īpašumā. Lai aizsargātos no šādām situācijām, palīdz signalizācijas uzstādīšana un regulāras vizītes mājoklī, kā arī savlaicīgs juridiskais atbalsts, lai operatīvi iesniegtu iesniegumu policijā un virzītu lietu tiesā.
3. Pārpratumi ar notāru un atšķirības trūkums starp "juristu" un "advokātu"
Daudzi uzskata, ka notārs pārbauda darījuma tīrību. Taču notāra loma Spānijā aprobežojas ar līguma parakstīšanas fakta apliecināšanu. Dziļu juridisko ekspertīzi veic tieši advokāts. Turklāt Spānijā advokāta profesija ir stingri reglamentēta, atšķirībā no "jurista", kurš var nenes atbilstošu atbildību par konsultācijām. Ja darījumu sarežģī mantojums, parādi vai trešo personu strīdīgas tiesības, advokāts palīdzēs izvairīties no nopietnām problēmām.
4. Grūtības ar dokumentiem un valodas barjera
Lielākā daļa juridisko dokumentu Spānijā tiek sastādīti spāņu valodā. Ja pircējs nepārvalda Castellano (oficiālo spāņu valodu), notārs var pieprasīt sertificēta tulka klātbūtni. Kļūda vai pārpratums dokumentos var izraisīt līguma laušanu vai papildu izdevumus. Dokumentu zvērināts tulkojums nodrošinās precizitāti un izvairīšanos no šādām kļūdām.
5. Riski, pērkot zemi, un pilsētplānošanas normu pārkāpumi
Pērkot zemes gabalu, ir svarīgi pārliecināties, ka uz tā ir atļauta būvniecība. Spānijā pastāv dažādas zemes kategorijas: urbana, urbanizable, rústica. Ja zemes gabals attiecas uz rústica, pilnvērtīga mājokļu būvniecība var būt aizliegta. Turklāt pat Īpašuma reģistrā reģistrēts objekts ne vienmēr atbilst vietējam pilsētplānošanas plānam. Advokāts pārbaudīs visus dokumentus par zonējumu un nepieciešamības gadījumā palīdzēs saskaņot jautājumu ar pašvaldību.
Advokāta loma drošā darījumā
Lai novērstu iepriekš minētos riskus, ieteicams vērsties pie neatkarīga advokāta, kurš ņem vērā tikai pircēja intereses. Viņa uzdevumi:
- Objekta juridiskā pārbaude: parādu, apgrūtinājumu un īpašuma vēstures analīze.
- Dokumentācijas pārbaude Īpašuma reģistrā un kadastrā: būvju likumības, atbilstības zonējumam un ierobežojumu neesamības noskaidrošana.
- Izdevumu un nodokļu analīze: Nekustamā īpašuma nodokļa (IBI) un citu nodokļu saistību novērtējums. Palīdzība reģistrācijā Spānijas Nodokļu aģentūrā un Ārvalstnieka identifikācijas numura (NIE) saņemšanā nerezidentiem.
- Līgumu sastādīšana un saskaņošana: provizorisku līgumu (rokasnaudas, rezervācijas līguma), pirkuma-pārdevuma līgumu parakstīšana, termiņu, nosacījumu un iemaksāto līdzekļu saglabāšanas pārbaude.
- Aizsardzība pret krāpšanu: norēķinu īpatnību skaidrošana, tostarp ņemot vērā valūtas svārstības, un konsultācijas, izmantojot kriptovalūtu vai citus maksāšanas veidus.
- Darījuma termiņu ievērošana: koordinācija ar notāru, tulku un citām pusēm, lai izvairītos no kavējumiem un soda naudām.
Kā izvairīties no problēmām ar mājokļa "okupāciju"
Ja dzīvoklis vai māja ilgstoši stāv tukša, ieteicams veikt pasākumus:
- Signalizācija: brīdināšanas sistēma palīdzēs fiksēt nesankcionētu iekļūšanu pirmajās 72 stundās, kad policiju vēl var ātri iesaistīt izlikšanā.
- Regulāras pārbaudes: pilnvara advokātam ļaus operatīvi iesniegt iesniegumu policijā un kontrolēt situāciju.
- Izvairieties no "spēka" metodēm: vēršanās pie apšaubāmiem "antiokupācijas" dienestiem var izraisīt apsūdzības draudos un paildzināt tiesas procesu.
Kāpēc banka un notārs negarantē darījuma tīrību
Bankas speciālists pārbauda tikai aizņēmēja maksātspēju, bet notārs apstiprina līguma parakstīšanu. Neviens no viņiem nenes atbildību par parādu, tehnisko īpašību vai būves likumības juridisko pārbaudi. Šīs funkcijas tiek uzticētas advokātam, kurš darbojas pircēja, nevis trešās puses interesēs.
Ar ko draud kļūdas pēc pirkuma
Atteikšanās no advokāta pakalpojumiem var izraisīt:
- Citu personu parādu un soda naudu samaksu;
- Laika zudumu, cīnoties ar okupantiem un tiesvedībās;
- Augstas izmaksas nereģistrētu būvju nojaukšanai, ja tās neatbilst pilsētplānošanas normām;
- Grūtības ar turpmāku objekta pārdošanu vai nodošanu mantojumā.
Kā formāli notiek darījums
1. Dokumentu savākšana
Pircējam jāsaņem Ārvalstnieka identifikācijas numurs (NIE), kā arī jāsagatavo pasu kopijas, izraksts no Īpašuma reģistra (Nota Simple) un izziņa par parādiem par komunālajiem pakalpojumiem. Pārdevējam jāiesniedz īpašnieku kopības sertifikāts, kas apliecina nenomaksātu iemaksu neesamību, kā arī kvītis par Nekustamā īpašuma nodokļa (IBI) samaksu.
2. Provizoriskie līgumi
Bieži vien puses slēdz rezervācijas līgumu vai rokasnaudas līgumu. Tas paredz nelielas summas iemaksu, lai objektu izņemtu no tirgus. Pēc tam var sekot līgums par līguma noslēgšanas tiesībām (opciju) vai privāts pirkuma-pārdevuma līgums ar 10-30% samaksu no kopējās vērtības. Šeit advokāts nosaka maksājumu shēmu un nosaka sankcijas saistību pārkāpuma gadījumā.
3. Parakstīšana pie notāra un norēķins
Noslēguma posmā advokāts pārbauda visu dokumentu atbilstību un ir klāt parakstīšanā. Ja pircējs nepārvalda Castellano, tiek piesaistīts sertificēts tulks. Pēc līguma parakstīšanas tiek izsniegts čeks par atlikušo summu vai darījuma dienā tiek veikts bankas pārskaitījums.
Secinājums: drošība pirmajā vietā
Nekustamā īpašuma iegāde Spānijā bez advokāta var izraisīt nopietnas problēmas: vai tie būtu citu cilvēku parādi, sadursmes ar okupantiem vai vietējās likumdošanas pārpratumi. Lai darījums sniegtu tikai pozitīvas emocijas un pasargātu no nepatīkamiem pārsteigumiem, ir svarīgi savlaicīgi vērsties pie kvalificēta advokāta, izpētīt visus dokumentus un ņemt vērā Spānijas likuma prasības. Tādējādi jūs pasargāsiet savu ieguldījumu, ietaupīsiet laiku un nervus, un, pats galvenais, garantēti iegūsiet savu sapņu mājokli bez slēptiem zemūdens akmeņiem.
