07.01.2025 
Испания жылы күн астында үй сатып алғысы келетін шетелдіктер үшін тартымды еуропалық бағыттар арасында көшбасшылықты жалғастыруда. Алайда, кәсіби және адал жылжымайтын мүлік агентін табу - кез келген сәтті мәміленің басталуын білдіретін маңызды және күрделі қадам. Бұл мақалада біз шетелдіктің білікті риэлторды қалай тануға болатынын, таңдау кезінде неге назар аудару керектігін, комиссиялық жағдайдың қандай екенін және испандық жылжымайтын мүлік секторында қандай тұзақтар кездесетінін қарастырамыз.
Агентті таңдау неліктен маңызды?
Барлық сатып алушылар Испанияда жылжымайтын мүлікті сатып алу немесе сату кезінде жақсы риэлтордың рөлі қаншалықты маңызды екенін толық түсіне бермейді. Келесілер олардың білімі мен адалдығына байланысты:
- Жылжымайтын мүліктің дұрыс бағалануы.
- Жергілікті заңдар мен салықтық аспектілерді түсіну.
- Сатушылармен және басқа агенттіктермен келіссөздердің сапасы.
- Құқықтық кезеңдерде және мәмілелерді орындау кезінде қолдау.
Егер агент абайсызда жұмыс істесе немесе тек өз мүдделерін көздесе, шетелдік сатып алушы көтерілген комиссияларға, мүлік құқықтарын тіркеудегі мәселелерге және мәміледен кейін нақты қолдаудың болмауына тап болу қаупі бар.
Испаниядағы агенттіктердің түрлері
Испан агенттіктері (Inmobiliarias)
Көптеген жергілікті агенттіктер Inmobiliarias деп аталады немесе API (Жылжымайтын мүлік агенті) сертификаты бар. Маман үшін мұндай сертификаттың болуы оның біліктілігін және тиісті кәсіби органға мүшелігін растайды. Дәстүрлі түрде испан агенттіктері нарықтың құқықтық аспектілері мен ерекшеліктерін жақсы біледі: олар салық жүйесін, құқықтық нормаларды және меншік құқығын тіркеу тәртібін біледі.
Алайда, тілдік кедергі және жергілікті сатып алушыларға бағытталу мүмкіндігі көбінесе шетелдіктермен ынтымақтастықты қиындатады. Егер агенттік сіз білетін тілде сөйлемесе, сіздің мәмілеңізді кім нақты қадағалайтынын және олар ағылшын немесе орыс тілдерінде келіссөздер жүргізе алатынын алдын ала нақтылап алған жөн.
Шетелдік агенттіктер
Испания жылжымайтын мүлігіне қызығушылықтың артуы толқынында шетелдік клиенттерге арнайы бағытталған компаниялар пайда болды. Мұндай агенттіктердің артықшылықтары - оларда, әдетте, бірнеше тілді еркін меңгерген мамандар, сондай-ақ сатып алушы елінің экономикалық және құқықтық шындықтарын түсіну бар.
Бірақ барлық шетелдік агенттіктер кәсіби түрде жұмыс істемейді. Қатаң кіру кедергілерінің болмауына байланысты кейбір фирмалар сөзбе-сөз "жоқтан" пайда болады, айқын ережелерсіз жұмыс істейді және сатудан кейінгі нақты қызметті ұсынбайды.
"Corredores"
Испанияның шағын қалалары мен ауылдық жерлерінде Corredores деп аталатын жергілікті риэлторлар жиі кездеседі. Олардың бейресми байланыстары бар және аудандағы сатылатын барлық мүліктерді біледі. Мұндай делдалдардың комиссиясы көбінесе ірі шетелдік агенттіктерге қарағанда әлдеқайда төмен, бірақ Corredores әдетте шет тілдерінде сөйлемейді және құқықтық қолдау көрсетпейді. Бұл схема испан тілін жақсы білетін және жергілікті процедураларды негізгі түсінетін шетелдіктерге көбірек сәйкес келеді.
Онлайн платформалар және "виртуалды агенттіктер"
Бүгінгі күні тұрғын үй іздеу көбінесе жеке меншік иелері мен агенттіктердің жарнамаларын жариялайтын ірі агрегатор веб-сайттарын қараудан басталады. Бұл нарықты бағалауға, бағаларды салыстыруға және әртүрлі аймақтардағы жылжымайтын мүліктің типтік сипаттамаларын нақтылауға көмектеседі. Алайда, көптеген "виртуалды агенттіктер" іс жүзінде басқа адамдардың мүлкін өздерінікі ретінде көрсететін делдалдар ғана. Олар көбінесе испан нарығының нақты жағдайларымен таныс емес және олардың мүлік тізімдері ескірген болуы мүмкін. Сондай-ақ, олардың қызметі қосылған комиссияға байланысты мүлік құнының өсуіне әкелуі мүмкін.
Адал агентті таңдау критерийлері
Бедел және пікірлер
Жылжымайтын мүлікті таңдауды немесе сатуды белгілі бір маманға сеніп тапсырмас бұрын, оның беделін зерттеңіз. Клиенттердің пікірлерін оқыңыз, кәсіби қауымдастықтарды қараңыз және жалпыға қолжетімді көздерде рейтингтерді іздеңіз. Оң ұсыныстар жақсы белгі, бірақ оқшауланған теріс пікірлер әрқашан түпкілікті үкім емес екенін есте сақтаңыз. Жалпы трендті талдау маңызды.
API (Жылжымайтын мүлік агенті) болуы
Егер агенттің API (Жылжымайтын мүлік агенті) сертификаты болса, бұл оның оқудан өткенін, тиісті емтихандарды тапсырғанын және ресми тізілімде тіркелгенін білдіреді. Бұл аккредитацияның болуы кәсіпқойлық пен құқықтық жауапкершілікті көрсетеді. Алайда, мұнда да маманның тәжірибесін іс жүзінде тексеріп, одан жасалған мәмілелерді көрсетуді сұрап, сіздің мүлікті қалай жарнамалауды жоспарлап отырғанын сұраған дұрыс.
Жергілікті ерекшеліктерді білу
Тәжірибелі агент аудандар бойынша бағаларды біледі, инфрақұрылымды (мектептер, медициналық мекемелер, көлік) бағалай алады, белгілі бір мүлікке қандай салық мөлшерлемесі қолданылатынын айтады. Туристік ағыны жоғары қалаларда үй сатып алудың инвестициялық әлеуеті де болуы мүмкін: білікті риэлтор әрқашан мүлікті жалға беру туралы болжам береді.
Комиссияның ашықтығы
Испаниядағы жылжымайтын мүлік агенттерінің комиссиялары 3%-дан 6%-ға дейін ауытқиды және кейде одан да жоғары мәндерге жетеді. Сізден қандай пайыз алынатынын және қосымша төлемдер болатынын біліңіз. Сенімсіз агенттіктер комиссияның бір бөлігін басқа делдалдармен келісімдерде жасыруы немесе оны мүліктің түпкілікті құнына қосуы мүмкін.
Көп листингтік желілермен (MLS) өзара әрекеттесу
Кейбір агенттіктер көп листингтік желілердің бөлігі болып табылады және жылжымайтын мүлік пен клиенттердің дерекқорларымен алмасады. Бұл сізге қолайлы нұсқаларды жылдам табуға мүмкіндік береді, бірақ кейде комиссиялардың өсуіне әкелуі мүмкін. Бірнеше тарап ынтымақтастықта болған кезде сыйақы мөлшері сіз үшін шамадан тыс болмайтынына көз жеткізіңіз.
Агрессивті сатудың болмауы
Егер агент нақты дәлелдерсіз жылдам мәмілеге итермелей бастаса, ашық қысым көрсету әдістерін қолданса, "мінсіз" жағдайларды уәде етсе немесе сатудан кейінгі қызмет көрсету туралы расталмаған уәделер берсе, бұл алаңдаушылық тудырады. Ар-ұжданы бар маман сатып алушы мен сатушының мүдделері арасындағы тепе-теңдікті сақтайды.
Құқықтық аспектілер және мәміле қауіпсіздігі
NIE (Шетелдіктің сәйкестендіру нөмірі) қажеттілігі
Жылжымайтын мүлікті сатып алу үшін шетелдікке NIE (Шетелдіктің сәйкестендіру нөмірі) қажет, бұл Испанияда сатып алу-сату шартына қол қою және салық төлеу үшін қажет сәйкестендіру нөмірі. Агенттіктер көбінесе NIE тіркеуін өздері реттейді, бірақ кейде риэлтордың біліктілігіне күмәндансаңыз, тәуелсіз заңгерге (Abogado) жүгінген дұрыс.
Құжаттаманы тексеру
Кәсіби жылжымайтын мүлік агенттері әрқашан клиентке мүліктің жағдайы туралы анықтаманы (Nota Simple) ұсынады, онда мүлікте ауыртпалықтар, қарыздар немесе заңды шектеулер бар-жоғы көрсетіледі. Риэлтор сонымен қатар нотариаттық қолдауды ұйымдастыра алады және ипотека қажет болған жағдайда банкпен өзара әрекеттесуді үйлестіре алады.
Эксклюзивті немесе жоқ
Кейбір агенттіктер басқа делдалдармен байланысуға тыйым салатын эксклюзивті келісімшартқа қол қоюды талап етеді. Бұл тәсілдің артықшылығы бар: компания мүлікті жарнамалауға ресурстарды салуға көбірек ынталы болуы мүмкін. Алайда, егер сіз агентке сенбесеңіз немесе риэлторлардың кең ауқымын қамтығыңыз келсе, эксклюзивті емес схеманы таңдаңыз. Ең бастысы - ашық шарттар мен қаржылық міндеттемелерді түсіну екенін есте сақтаңыз.
Салықтар және кейінгі шығындар
Испанияда жылжымайтын мүлікті сатып алу жаңа немесе қайталама мүлікті сатып алуыңызға байланысты ҚҚС (қосылған құн салығы) немесе мүлікті беру салығына жатады. Сонымен қатар, IBI (Жылжымайтын мүлік салығы) жыл сайын төленеді, сондай-ақ сіз резидент емес болсаңыз және мүлік жалға берілмесе, есептелген кіріске салынатын салықтар болуы мүмкін. Білікті агент сізге барлық төлемдер туралы ескертеді және мүлікті сатып алу мен күтіп ұстау бюджетін есептеуге көмектеседі.
Агентпен табысты жұмыс істеуге арналған пайдалы кеңестер
- Салыстырыңыз: бір риэлтормен шектелмеңіз. Бірнеше маманмен сөйлесіңіз, олардан мүлікті бағалауды немесе опцияларды ұсынуды сұраңыз.
- Тәжірибені тексеріңіз: адал агент сізге өз мәмілелері туралы айтып береді, қанағаттанған клиенттердің нақты мысалдарын көрсетеді.
- Мәліметтерді нақтылаңыз: шарттарды, комиссия мөлшерін және тараптардың міндеттемелерін көрсететін жазбаша келісімшартты сұраңыз.
- Нарықты зерттеңіз: бағаларды салыстырыңыз, қызығушылық тудыратын мүліктердің орташа құнын түсіну үшін агрегатор веб-сайттарына жүгініңіз.
- Құқықтық қолдау алыңыз: егер мәміле күрделі болып көрінсе, барлық құжаттарды тексеру үшін тәуелсіз заңгерді тартыңыз.
Қорытынды
Дұрыс агентті таңдау - Испанияда жылжымайтын мүлікті сатып алуды немесе сатуды жоспарлап отырған шетелдік үшін басты міндеттердің бірі. Егжей-тегжейлерге мұқият болыңыз: API сертификаты туралы сұраңыз, беделін тексеріңіз, комиссияның нақты құнын нақтылаңыз және бірден бірнеше маманмен байланысудан тартынбаңыз. Сіздің табысыңыздың көп бөлігі мүлікті алғашқы іздеуден бастап меншік құқығын тіркеуге дейінгі бүкіл процестің қаншалықты кәсіби ұйымдастырылғанына байланысты екенін есте сақтаңыз. Мұқият дайындық және білікті риэлторды таңдау - қауіпсіз және тиімді мәміленің кепілі.
