22.10.2024 
스페인의 관광 임대 과세: 새로운 규정 분석
스페인은 전통적으로 관광 임대 부동산에 가장 매력적인 국가 중 하나로 간주됩니다. 그러나 수요가 증가함에 따라 세무 당국의 관심도 높아지고 있습니다. 2024-2025년에는 단기 임대 소득 과세 원칙을 변경하는 새로운 규정이 발효되었습니다. 아래에서는 이러한 부동산 소유자의 주요 "고충"을 분석하고 관광 임대가 최대한 수익성 있고 안전하도록 솔루션을 고려할 것입니다.
주요 변경 사항 및 소유자의 "고충"
IOT(Impuesto sobre las Operaciones de Turismo) 도입
새로운 점은 IOT(Impuesto sobre las Operaciones de Turismo)의 등장이었습니다. 이 세금(총 소득 금액의 14%)은 단기적으로 관광객에게 주택을 임대하는 모든 사람에게 의무적입니다. 관광 활동이 적은 지역의 부동산만 면제됩니다. 해당 지역에서는 세율이 8%로 감소합니다. 소유자에게 이것은 더 높은 세금 부담과 투자 지역을 신중하게 계획해야 할 필요성을 의미합니다.
신고서 통제 강화
부동산 소유자에게 심각한 "고충"은 벌금 시스템이 될 수 있습니다. 2024년부터 탈세 또는 허위 정보에 대해 미납 금액의 최대 150%에 해당하는 벌금이 부과됩니다. 따라서 소유자는 모든 수입과 지출을 정확하게 계산하여 제때 신고서를 제출하는 것이 중요합니다.
관광 라이선스 변경 사항
2024년 8월부터 관광 라이선스 취득 및 갱신에 대한 새로운 규칙이 발효되었습니다. 이제 5년 동안 발급되며 안전, 투숙객 등록 및 건물 관리인(comunidad)과의 합의 요건이 강화되었습니다. 이러한 조건을 위반하면 라이선스를 잃고 상당한 벌금(최대 600,000유로)을 받을 수 있습니다. 또한 최대 임대 기간(연속 10일 이하)에 대한 제한이 도입되었으며 객실별 임대 금지로 인해 주택을 부분적으로 임대하기가 더 어려워졌습니다.
관광 임대 시 주요 세금
개인 소득세 IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas)
관광 임대 소득은 IRPF(Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas)의 적용을 받을 수 있습니다. 호텔과 유사한 서비스(정기 청소, 침구 교체, 리셉션 등)가 제공되는 경우 소득은 사업 활동으로 간주됩니다. 이 경우 비용(공과금, 수리, 감가상각)은 전액 공제될 수 있습니다. 서비스가 기본 서비스(도착 전후 주택 준비)를 벗어나지 않으면 소득은 부동산 소득으로 인정되며 공제액 계산에 다른 방법이 적용됩니다.
부가가치세 IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)
주택 소유자가 추가 서비스(세탁, 식사, 리셉션 등)를 제공하는 경우 10% 세율(투숙객 대상)로 IVA(Impuesto sobre el Valor Añadido)도 부과됩니다. 추가 서비스가 없는 소득의 경우 임대는 IVA가 면제됩니다. 그러나 주의하십시오. 하나 이상의 호텔 서비스가 있는 경우 세무 당국은 이를 경제 활동으로 해석하고 청구 시 10% 세율이 적용됩니다. 주택 유지 관리를 위한 개별 서비스(예: 공용 공간 청소)는 호텔 서비스로 간주되지 않습니다.
경제 활동세 IAE (Impuesto sobre las Actividades Económicas)
IAE(Impuesto sobre las Actividades Económicas)는 사업, 전문 또는 예술 활동에 대한 직접세입니다. 대부분의 개인에게는 연간 매출액이 1백만 유로를 초과하지 않으면 면제가 적용됩니다. 그러나 IAE 등록은 특히 호텔 서비스를 제공하는 경우 필요합니다. 이 경우 부동산은 685 그룹("호텔 외 관광 숙박")에 속합니다.
관광 라이선스에 대한 새로운 요구 사항
- 임대 기간 제한: 연속 10일 이하.
- 라이선스 유효 기간: 5년, 이후 갱신.
- 투숙객 의무 등록: 2024년 10월 1일부터 모든 투숙객은 경찰에 등록해야 합니다.
- 개별 객실 임대 금지: 명시된 침대 수를 초과하지 않고 전체 부동산만 일 단위로 임대할 수 있습니다.
- 이웃 동의: 아파트 건물 거주자가 관광 활동에 반대하지 않는다는 확인이 필요합니다.
- 안전: 부동산은 장비 요구 사항(화재 안전 시스템, 대피 계획, 긴급 전화번호 목록)을 충족해야 합니다.
- 열쇠 전달을 위한 전자 잠금 장치는 금지됩니다.
- 벌금: 위반 시 라이선스 취소 및 최대 600,000유로의 벌금이 부과될 수 있습니다.
관광 임대를 위한 주택 합법화 절차
어떤 부동산이 적합한가
당국과의 분쟁 형태의 "고충"을 피하려면 주택이 관광 부동산 기준을 충족해야 함을 이해하는 것이 중요합니다. 아파트, 방갈로 또는 아파트는 주거용 건물 상태, 거주 허가, 작동하는 가전 제품을 갖추고 위생 기준(환기, 온수, 에어컨, 소방 장비 등)을 충족해야 합니다.
라이선스 취득
이 절차에는 일반적으로 지방 자치 단체(ayuntamiento)에 "책임 신고서"를 제출하는 것이 포함됩니다. 문서 목록(NIE, Escritura, cédula de habitabilidad 등)은 자치 지역에 따라 약간 다를 수 있습니다. 문서를 제출한 후 최대 3개월이 걸릴 수 있는 검사가 있습니다. 라이선스를 취득할 때까지 해당 부동산을 관광용 주택으로 광고하는 것은 금지됩니다.
지역별 특성
각 지역은 자체 규칙을 설정합니다. 예를 들어, 대도시에서는 신규 라이선스 발급에 대한 유예 기간이 있을 수 있으며 일부 자치 지역에서는 단기 임대에 대한 추가 등록이 전혀 필요하지 않습니다. 따라서 지역 수준에서 세부 정보를 확인하십시오.
세금 최적화 및 팁
- **정확한 소득 신고**. 온라인 플랫폼이 179와 같은 특별 양식을 통해 세무 당국에 보고한다는 점을 고려하여 금액을 과소평가하지 마십시오.
- **공제 활용**. 수리, 유지 보수, 공과금에 대한 수많은 비용을 고려할 수 있습니다. 그러나 증빙 서류와 올바른 비용 구조를 갖추는 것이 중요합니다.
- **전문가와 상담**. 법률은 변경되고 벌금은 높습니다. 복잡한 사례가 있거나 여러 지역에 여러 부동산이 있는 경우 세무 상담사에게 문의하십시오.
- **라이선스 변경 사항을 주시하십시오**. 새로운 마감일, 이웃과의 합의, 전자 잠금 장치 금지 - 이 모든 것이 이익과 임대 합법성에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.
결론
2024-2025년에 스페인은 관광 임대에 대한 세금 및 법적 프레임워크를 심각하게 개정했습니다. 소유자는 IOT(Impuesto sobre las Operaciones de Turismo) 및 기타 세금을 납부하고, 주택을 등록하고, 관광 라이선스를 취득하고, 소득을 올바르게 신고하는 등 시기적절하게 적응하는 것이 중요합니다. 결과적으로 안정적이고 합법적인 수입원을 얻고 벌금을 피하며 관광 부동산의 장기적인 개발을 계획할 수 있습니다. 위험을 최소화하려면 특히 스페인 세법에 대한 경험이 없거나 법률의 모든 세부 사항을 파고들 준비가 되지 않은 경우 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.
