07.01.2025 
스페인 불법 점유 문제
스페인은 온화한 기후, 풍부한 관광 자원, 그리고 비교적 안정적인 부동산 시장 성장 덕분에 전통적으로 외국인을 끌어들입니다. 그러나 나라의 인기가 높아짐에 따라, 주택 소유자들은 심각한 문제에 직면하고 있습니다. 그것은 바로 주거용 부동산의 불법 점유(불법 입주) 문제입니다. 소위 'okupas'라고 불리는 이들은 빈 집을 점유하여, 소유자가 법원을 통해 문제를 해결하려는 동안 몇 달간 그 집을 사용할 수 있습니다. 아래에서는 재산 탈취 위험을 최소화하고, 주택을 효과적으로 보호하는 방법에 대해 설명합니다.
왜 주택 점유 문제가 이토록 심각한가
이 문제는 2008년 위기 이후, 사회 지원의 일환으로 일부 스페인 가정이 비용 없이 임시로 주택에 거주할 권리를 얻으면서 악화되었습니다. 그러나 이 법을 악용해, 소유자의 동의 없이 타인의 아파트로 이사하는 부정직한 사람들이 나타났습니다. 소유자가 소유권 증서를 보유하고 있을 경우, '익스프레스 퇴거' (신속한 주택 비우기)를 가능하게 하는 법안 5/2018과 같은 개정안이 채택되기까지는 여러 해가 걸렸습니다. 이러한 변화에도 불구하고, 문제는 여전히 남아 있습니다.
어떤 부동산이 스쿼팅에 가장 취약한가
일반적으로, 불법 점유 위험은 오랫동안 관리되지 않는 부동산에서 더 높게 나타납니다. 가장 흔한 경우는 다음과 같습니다:
- 소유자가 거의 나타나지 않는 은행이나 기업 소유의 주택
- 문제가 있는 지역의 저렴한 아파트로, 이웃이나 보안의 감시가 부족한 경우
- 소유자가 연중 몇 차례만 사용하는 '여름용' 부동산으로, 경보 시스템이나 영상 감시가 설치되어 있지 않은 경우
점유자 관점에서 가장 중요한 요소는 소유자가 48시간 이상 부재하는 것입니다. 이 기간 동안 점유자들이 정착하게 되면, 법은 경찰이 즉시 퇴거시키는 것을 금지하고, 법적 절차가 시작됩니다.
주택 소유자의 주요 걱정과 해결책
1. 장기간의 법적 분쟁에 대한 두려움
많은 사람들은 불법 점유 문제가 수개월 동안 지속되며 막대한 비용이 발생할 것이라고 우려합니다. 절차를 신속하게 진행하기 위해서는 다음이 필수적입니다:
- 즉시 대응 – 침입의 징후가 보이면 즉시 경찰에 신고합니다.
- 소유권 증서를 보관 – 이를 통해 법에 따른 '익스프레스 퇴거' 절차를 원활하게 진행할 수 있습니다.
- 법적 방어 보험에 가입 – 이 보험은 소송 비용을 보장하고, 점유자의 퇴거를 간소화하는 데 도움을 줍니다.
2. 부재 중 주택 안전에 대한 우려
상시 거주하지 않는 소유자들은 자신의 아파트 안전에 대해 특히 염려합니다. 해결책으로는 다음이 있습니다:
- 경보 시스템 – 동작 감지기와 비상 버튼을 설치하면 경찰이 신속하게 대응할 수 있습니다.
- 스마트 홈 시스템 – 모바일 앱과 원격으로 문 잠금 및 전력 공급을 제어하는 기능은 무단 침입을 어렵게 만듭니다.
- 영상 감시 – 온라인으로 카메라에 접근하고, SMS 알림을 보내는 센서를 통해 침입 시 즉시 통보받을 수 있습니다.
- 추가 문과 격자 – 특히 저층과 고층, 또는 개인 정원이 있는 주택에서 중요합니다.
3. 부정직한 임차인에 대한 위험
종종 점유자는 임대료 지불을 중단하는 사람들(또는 임대 계약이 없는 경우)입니다. 자신을 보호하기 위해서는 다음과 같이 해야 합니다:
- 지불 능력을 확인 – 보증금을 요구하고, 소득 증명서나 보증서를 받습니다.
- 철저한 임대 계약을 체결 – 조기 해지 및 미납에 대한 책임 조항을 포함시킵니다.
- 재정적 보호 조치를 사용 – 예를 들어, 임대료 미납 보험과 같이 미납 시 발생하는 손실을 보장하는 보험 상품을 활용합니다.
빠른 퇴거 권한의 조건
법안 5/2018은 몇 주 이내에 주택을 회수할 수 있는 '익스프레스 퇴거' 메커니즘을 도입했습니다. 이를 위해서는:
- 즉시 경찰과 법원에 주택 관련 서류를 첨부하여 신고서를 제출합니다.
- 점유자에게 공식 통지를 보낸 후, 그들이 주택에 대한 권리를 입증할 수 있도록 5일의 기간을 부여합니다.
- 만약 점유자가 법적 근거를 제시하지 않으면, 법원은 경찰에 점유자를 퇴거시킬 권한을 부여합니다.
실무 경험에 따르면, 주택 점유가 조기에 발견될수록 법적 절차는 빠르고 비용 효율적으로 진행됩니다.
스페인에서 부동산을 구입하고 위험을 최소화하는 방법
부동산 구매를 계획할 때는 다음 요소들을 고려해야 합니다:
- 문제가 있는 지역에서 '의심스러울 정도로 저렴한' 물건은 피하십시오. 낮은 가격은 불법 점유 위험이 높다는 신호일 수 있습니다.
- 양질의 지역을 선택하십시오. 이 지역에는 보안, 경비원 또는 활발한 소유자 커뮤니티가 있어야 합니다.
- 잠재적인 법적 비용에 대비하여 즉시 주택 보험 또는 법적 방어 보험을 가입하십시오.
- 만약 거주 허가 (ВНЖ)가 필요하다면, 전문가와 상담하여 구매 절차를 올바르게 진행하고 관료적 문제를 피하십시오.
재정적 보호와 보험
주택 소유자를 위한 보험 계약은 임대뿐만 아니라 계획된 거주에서도 매우 중요합니다. 보험은 다음과 같은 비용을 보장할 수 있습니다:
- 법률 서비스와 전문가 평가.
- 주택이 손상되었을 경우의 수리 비용.
- 주택 퇴거 절차에 필요한 법적 비용.
대부분의 경우, 주택 소유자 법적 방어 보험 (Seguro de Defensa Juridica para Propietarios)은 개별적으로 변호사와 보안 서비스를 이용하는 것보다 경제적입니다.
이웃의 지원
안전을 강화하기 위해서는 이웃과의 연락을 유지하는 것이 중요합니다. 건물 내에 높은 임대 수요가 있는 경우, 출입구와 공용 구역은 보통 사람이 있으며, 이웃들은 의심스러운 활동을 신속하게 신고합니다. 보다 외진 지역에서는, 지인이나 관리 회사가 주택을 정기적으로 점검하도록 약속하는 것이 좋습니다. 체계적으로 조직된 점검은 불법 점유를 방지하는 데 도움을 줍니다.
결론
비록 스페인에서의 불법 점유 문제가 완전히 해소되지는 않았지만, 주택 소유자들은 자신의 재산을 보호할 충분한 수단을 갖추고 있습니다. 경보 시스템, 스마트 홈 솔루션, 주택 소유자 보험 및 명확히 정의된 임대 조건은 위험을 크게 줄여줍니다. 또한, 전문가의 조언을 따르고 적시에 법적 조치를 취하는 것이 필수적입니다. 장기적으로 이러한 조치들은 귀하의 재산을 손상 없이 유지하고, 임대 시장을 보다 투명하고 안전하게 만드는 데 기여할 것입니다.
