Kaip patikrinti buto teisėtumą Ispanijoje: svarbūs aspektai ir patarimai.

Buto pirkimas Ispanijoje – tai rimta investicija ir svarbus gyvenimo sprendimas. Be akivaizdžių privalumų – vaizdo į jūrą, švelnaus klimato ir europietiško gyvenimo lygio – verta prisiminti riziką, susijusią su teisiniu objekto švarumu. Šiame straipsnyje mes išnagrinėsime pagrindinius pirkėjo skausmus ir pasiūlysime sprendimus, kurie padės išvengti problemų po sandorio sudarymo.

Pagrindiniai skausmai perkant nekilnojamąjį turtą Ispanijoje

Ankstesnių savininkų paslėptų suvaržymų ar skolų tikimybė, kurios gali tapti jūsų problemomis.
Netikėtų įpėdinių atsiradimo rizika, ypač jei butas buvo perduotas paveldėjimo būdu.
Dokumentų trūkumas: Statybos leidimo (statybos leidimo) arba Pirmo/antro užimtumo licencijos (leidimo gyventi) nebuvimas gali sukelti teisminius ginčus.
Užsieniečio identifikacijos numerio neturėjimas užsienio pirkėjams apsunkina procesą ir gali atbaidyti potencialius nuomotojus, jei planuojate turtą nuomoti.
Tikimybė nusipirkti „butą be Cedula“ (be tinkamumo gyventi sertifikato) ir susidurti su negalėjimu teisėtai naudotis būstu.
Sunkumai gaunant būsto paskolą, jei buto dokumentai neatitinka banko reikalavimų.

Sprendimai: kaip patikrinti teisinį buto švarumą

1. Surinkite pagrindinius dokumentus

Pirmas dalykas, kurį turite padaryti, – paprašyti pardavėjo ar agento šių dokumentų:

Nota Simple Informativa – išrašas iš Nekilnojamojo turto registro, kuris leidžia sužinoti dabartinį savininką, patikrinti, ar nėra areštų, hipotekų, įkeitimų ir kitų suvaržymų.
Nekilnojamojo turto mokestis – kvitai apie sumokėtą metinį nekilnojamojo turto mokestį. Geriausia paprašyti paskutinio apmokėto kvito ir, jei reikia, pažymos apie skolų nebuvimą už praėjusius metus.
Pažyma apie įsiskolinimų bendrijai nebuvimą – dokumentas, patvirtinantis, kad pardavėjas neturi skolų bendrijai (daugiabučio namo savininkų bendrijai).
Bendrijos įstatai. Jei perkate būstą su bendromis zonomis, svarbu susipažinti su gyvenimo taisyklėmis ir galimais apribojimais, pavyzdžiui, draudimu trumpalaikei nuomai.
Statybos leidimas ir Pirmo (arba antro) užimtumo licencija. Naujam būstui tai yra garantija, kad statyba buvo vykdoma teisėtai ir atitinka sanitarinius reikalavimus.
Energetinio naudingumo sertifikatas. Be jo sandoris negali būti įformintas notariškai, taip pat gali kilti sunkumų toliau eksploatuojant būstą.

2. Patikrinkite paveldėjimo aspektus

Perkant nekilnojamąjį turtą, gautą paveldėjimo būdu, būtina papildomai išsiaiškinti:

Ar visi įpėdiniai sutinka su pardavimu, ar jie neturi pretenzijų į nekilnojamąjį turtą. Jei kas nors neišreiškė aiškaus sutikimo arba nepasirašė paveldėjimo atsisakymo, sandoris gali būti ginčijamas ateityje.
Ar tarp įpėdinių yra nepilnamečių vaikų. Sandoriams su jų dalyvavimu reikalingas globos ir rūpybos institucijų leidimas.
Ar palikėjas neturi nepadengtų skolų (įskaitant teisminius procesus ar vykdymo procesus). Galimos finansinės kreditorių pretenzijos taip pat gali tekti naujam turtui.

3. Įsitikinkite, kad nėra nuomininkų ir „okupų“

Net jei tapsite visateisiu savininku, kyla rizika, kad bute ir toliau gyvena nuomininkai arba neteisėti užgrobėjai („okupai“).

Nuomininkai, turintys oficialią sutartį, turi teisę likti iki nuomos termino pabaigos. Jei pardavėjas sudarė ilgalaikę sutartį, jūs faktiškai perimate jo teises ir pareigas.
Neteisėti užgrobėjai nemoka už būstą ir yra iškeldinami tik per teismą. Tai gali užtrukti mėnesius ir net metus.

4. Naujo būsto iš statytojo patikrinimas

Perkant nekilnojamąjį turtą pirminėje rinkoje, svarbu paprašyti:

Statybos leidimo, patvirtinančio, kad namas buvo statomas laikantis įstatymų.
Statytojo draudimo ir garantijos tam tikram laikotarpiui. Tai padės, jei bus aptikta paslėptų konstrukcijos defektų.
Pirminio užimtumo licencijos, taip pat sertifikato, patvirtinančio, kad namas atitinka statybos ir sanitarinius reikalavimus. Dažnai šis dokumentas vadinamas Cédula de habitabilidad, ir be jo gali būti atsisakyta prijungti komunikacijas.

5. Dokumentai perkant antrinėje rinkoje

Jei perkate būstą antrinėje rinkoje, papildomai patikrinkite:

Ar buvęs savininkas neturi skolų DNSB (daugiabučių namų savininkų bendrijai) arba už komunalinius mokesčius. Šios skolos gali pereiti naujajam savininkui.
Aktualius duomenis kadastro registre: plotą, išplanavimą, adresą, objekto paskirtį. Palyginkite juos su realia situacija ir informacija iš Nota Simple Informativa.
Savininko teises patvirtinančius dokumentus: pirkimo-pardavimo sutartis, dovanojimo sutartis arba paveldėjimo teisės liudijimą. Įsitikinkite, kad pardavėjas yra vienintelis savininkas, kitaip reikės gauti kitų bendrasavininkų sutikimus.

Papildomos saugumo priemonės

Teisinis nekilnojamojo turto patikrinimas

Jei neturite laiko ar pakankamai patirties, galite užsisakyti profesionalų teisinį nekilnojamojo turto patikrinimą. Daugelis didelių bankinių paslaugų ir nekilnojamojo turto agentūrų siūlo tokią paslaugą. Ekspertai išanalizuoja visus buto dokumentus, patikrina galimus teisminius ginčus, suvaržymus ir pateikia teisinę išvadą.

Sandorio sudarymas pas notarą

Ispanijos notaras pagal įstatymus privalo patikrinti teisinį sandorio švarumą prieš registraciją. Jei randama neatitikimų ar trūksta svarbių dokumentų, jis turi teisę sustabdyti procesą. Šis mechanizmas apsaugo abi šalis, todėl neturėtumėte aplaidžiai ruošti dokumentų prieš apsilankymą pas notarą.

Išvada

Buto Ispanijoje teisinio švarumo patikrinimas yra labai svarbus etapas, kurio negalima praleisti. Surinkite reikiamus dokumentus, atkreipkite dėmesį į paveldėjimo niuansus ir būsto registraciją iš statytojo. Jei jaučiate, kad neturite pakankamai žinių, kreipkitės į profesionalus. Taip apsisaugosite nuo ilgų teisminių ginčų, finansinių nuostolių ir nervų gadinimo.