23.12.2024 
Escritura Publica Spānijā: būtība un nozīme
Pērkot īpašumu Spānijā, daudzi pircēji saskaras ar jēdzienu Escritura Publica – tas ir notariāli apstiprināts dokuments, kas apliecina pirkuma un pārdošanas darījuma likumību un kalpo kā īpašumtiesību garantija. Ir svarīgi saprast, ka bez Escritura Publica jūsu darījums netiks reģistrēts Nekustamā īpašuma reģistrā, kas nozīmē, ka jūs riskējat saskarties ar iepriekšējā īpašnieka slēptajiem parādiem vai pat zaudēt īpašumu.
Pircēju galvenās bažas ir bailes apmaldīties sarežģītā procedūrā, nepamanīt svarīgas detaļas vai nejauši parakstīt nelabvēlīgus nosacījumus. Risinājums ir iepriekš iepazīties ar notāra lomu, formalizācijas procesu, nepieciešamajiem dokumentiem un reģistrācijas termiņiem, kā arī vajadzības gadījumā izmantot kvalificēta jurista vai tulkotāja pakalpojumus.
Kādu aizsardzību sniedz notariālais apstiprinājums?
Escritura Publica ir publisks dokuments, kas piešķir privātajam pirkuma līgumam juridisku spēku. To paraksta notārs, kurš pārbauda:
- Darījuma dalībnieku (pircēja, pārdevēja) personas datu autentiskumu.
- Darījuma likumību (vai nav ierobežojumu vai apgrūtinājumu).
- Līguma nosacījumu atbilstību Spānijas tiesību aktiem.
Bez Escritura Publica nav iespējams veikt izmaiņas Nekustamā īpašuma reģistrā, un līdz ar to īpašumtiesības netiek uzskatītas par pietiekami aizsargātām. Notariālais apstiprinājums arī palīdz novērst krāpniecību, kad negodprātīgs pārdevējs var pārdot vienu un to pašu īpašumu vairākiem cilvēkiem.
Galvenie aspekti, sagatavojot Escritura Publica nekustamā īpašuma iegādei
1. Informācijas un dalībnieku lomu pārbaude
Pirms Escritura Publica parakstīšanas notārs pieprasa izziņu no Nekustamā īpašuma reģistra. Tas palīdz noskaidrot visus iespējamos apgrūtinājumus – hipotēku vai iepriekšējā īpašnieka parādus. Ja īpašums ir ieķīlāts, parādi jāsamaksā pirms vai darījuma noslēgšanas dienā (ar pircēja piekrišanu iespējama aizdevuma refinansēšana).
Procesā piedalās:
- Pircējs vai viņa pārstāvis.
- Pārdevējs vai viņa pārstāvis.
- Tulkotājs (ja kāda no pusēm nerunā spāņu valodā).
- Notārs, kurš ir atbildīgs par darījuma likumību.
2. Dokumenti un identitātes pārbaude
Galvenais dokuments ārvalstniekam ir NIE (Número de Identificación de Extranjeros), kas apliecina identitāti un nodokļu statusu. Notārs arī pārbauda dalībnieku pases un pilnvaras (ja ir pilnvaroti pārstāvji). Ja pilnvara izdota ārpus Spānijas, tā jāiztulko spāņu valodā pie oficiāla tulka un jāapstiprina ar apostilli.
3. Escritura Publica saturs
Dokumentā norādīts:
- Pārdevēja un pircēja pilni dati: vārds, uzvārds, NIE, pases dati, dzīvesvietas adrese.
- Īpašuma apraksts: precīza adrese, kadastra numurs, īpašības (platība, istabu skaits, garāža u.c.).
- Pirkuma cena, maksājuma veids (bankas pārskaitījums, čeks) un maksājumu datumi.
- Esošie apgrūtinājumi vai parādi (ja tādi ir).
- Hipotekārā kredīta nosacījumi (ja piemērojams).
- Īpašuma daļu sadalījums, ja īpašumu iegādājas vairāki īpašnieki.
4. Copia Simple un Escritura Publica oriģināls
Oriģinālais Escritura Publica (galvenais dokuments ar notāra parakstiem un zīmogu) tiek saglabāts notāra birojā un pēc tam nosūtīts atbilstošajām institūcijām. Puses saņem apstiprinātu Escritura Publica kopiju – Copia Autorizada vai vienkāršoto versiju Copia Simple. Pēdējā tiek izmantota lielākajā daļā ikdienas un administratīvo procedūru, piemēram, pieslēdzot komunālos pakalpojumus.
5. Reģistrācija Nekustamā īpašuma reģistrā
Pēc parakstīšanas notārs nosūta Escritura Publica uz Nekustamā īpašuma reģistru oficiālai reģistrācijai. Šis process var ilgt no vairākām nedēļām līdz trim mēnešiem. No reģistrācijas brīža pircējs iegūst juridiski aizsargātas īpašumtiesības.
Reģistrācija nodrošina:
- Aizsardzību pret iepriekšējā īpašnieka kreditoru prasībām.
- Dubultās pārdošanas novēršanu.
- Hipotekārā kredīta noformēšanas iespēju.
Papildu aspekti: nodokļi un laulības nosacījumi
Bez notāra un reģistrācijas izmaksām Spānijā nekustamā īpašuma pirkšanai tiek piemēroti nodokļi (parasti īpašuma pārveduma nodoklis vai PVN, atkarībā no objekta veida). Tāpat jāņem vērā IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) – ikgadējais nekustamā īpašuma nodoklis.
Ja īpašums tiek iegādāts laulībā, laulātais automātiski iegūst līdzvērtīgu īpašuma daļu. Citos gadījumos īpašuma daļu sadalījums ir skaidri jānorāda Escritura Publica dokumentā.
Kā izvairīties no riskiem un galvenajām pircēja problēmām
1. Iepriekš precizējiet visus izdevumus
Lai izvairītos no negaidītiem maksājumiem, iepriekš precizējiet notāra izmaksas, reģistrācijas nodevas, nodokļus un bankas komisijas. Tas palīdzēs izvairīties no finanšu pārsteigumiem un saglabāt budžeta stabilitāti.
2. Izmantojiet profesionāļu pakalpojumus
Kvalificēts jurists vai konsultants, kas pārzina Spānijas tiesību aktus, palīdzēs pareizi pārbaudīt dokumentus, saprast līgumus un novērst kļūdas. Ja nerunājat spāniski, noteikti piesaistiet licencētu tulku.
3. Visi nosacījumi rakstiski
Visi vienošanās punkti par cenu, termiņiem, maksājuma veidu un citiem svarīgiem aspektiem ir jāfiksē Escritura Publica vai iepriekšējā līgumā.
Secinājums
Escritura Publica ir viens no svarīgākajiem dokumentiem, iegādājoties īpašumu Spānijā. Notariāls apstiprinājums, reģistrācija un pilnīga izpratne par izmaksām palīdz izvairīties no pircēja galvenajiem riskiem.
