Nekilnojamojo turto įsigijimas Ispanijoje: pagrindinių etapų analizė.

Kodėl nekilnojamojo turto pirkimas Ispanijoje kelia nerimą

Daug potencialių pirkėjų susiduria su svarbiais klausimais: kur tiksliai pirkti nekilnojamąjį turtą, kaip suprasti mokesčių sistemą ir reikalingus dokumentus, ką daryti dėl sandorio finansavimo bei kaip patikrinti turto teisinį statusą. Daugelį abejonių kelia ir galimas kalbos barjeras, teisinės sudėtingos sąlygos bei rizika, kuri atrodo akivaizdi sudarant sandorį užsienyje. Siekiant išsiaiškinti visas niuansus ir sumažinti nereikalingą susirūpinimą, žingsnis po žingsnio pristatome pagrindinius aspektus, susijusius su nekilnojamojo turto pirkimu Ispanijoje.

Kokias problemas išsprendžia žingsnis po žingsnio procesas

• Padeda struktūruoti procesą ir išvengti biurokratinės painiavos.
• Parodo teisinės formalumo ir Ispanijos mokesčių sistemos ypatumus.
• Sumažina riziką susidurti su nesąžiningais pardavėjais ar paslėptomis skolomis.
• Palengvina finansavimo organizavimą, banko sąskaitos atidarymą ir NIE (Número de Identificación de Extranjero) gavimą.
• Paprastina turto patikrinimo procesą bei sandorio sudarymą tiek asmeniškai, tiek internetu.

1 žingsnis. Regiono ir miesto pasirinkimas

Pirmasis žingsnis – nuspręsti, kur Ispanijoje norite įsigyti nekilnojamąjį turtą. Galimybės yra įvairios: nuo didmiesčių, tokių kaip Madridas ar Barselona, iki paplūdimio turizmo zonų ar žavių kalnų kaimų. Šis pasirinkimas priklauso nuo:

• Pirkimo tikslo (savarankiškam gyvenimui, investicijoms ar nuomai).
• Jūsų poreikių dėl klimato ir infrastruktūros.
• Turimo biudžeto, nes kainos skiriasi priklausomai nuo regiono.

Jeigu planuojate investuoti į turizmo zonas, svarbu atsižvelgti į nuomos paklausos sezoniškumą ir potencialų pelningumą. Jei pirkimas skirtas nuolatiniam gyvenimui, verta atkreipti dėmesį į švietimo įstaigų, ligoninių, transporto ir darbo galimybių buvimą.

Pagrindinė problema: Neapibrėžtumas ir baimė pasirinkti netinkamą regioną

Sprendimas: Aiškiai nustatykite savo prioritetus – klimatą, veiklos tipą (darbas, verslas, nuotolinis darbas), tikslus ir buvimo Ispanijoje trukmę. Tai padės susiaurinti paieškas ir iš anksto nustatyti kainų ribas.

2 žingsnis. Turto pasirinkimas ir rinkos analizė

Nusprendus dėl vietos, pereikite prie konkretaus turto paieškos. Galite peržiūrėti skelbimus viešuose portaluose, tačiau be patirties rizikuojate praleisti svarbius duomenis arba susidurti su nepatikimu pardavėju. Geriau kreiptis į profesionalų nekilnojamojo turto agentą arba teisininką, kuris galėtų:

• Pasirinkti turtą pagal jūsų kriterijus.
• Patikrinti teisinį statusą (ar nėra skolų ir apribojimų).
• Sutelkti dėmesį į sandorio eigą ir sumažinti rizikas.

Jeigu nuspręsite veikti patys, turėsite išsamiai ištirti vietinę situaciją, stebėti realias rinkos kainas ir analizuoti informaciją apie kiekvieną variantą. Būkite ypatingai atidūs galimiems skolų, hipotekų, problemų su komunalinių paslaugų sąskaitomis ir kitiems apribojimams. Taip pat apsvarstykite nuomos galimybes, jei planuojate turtą nuomoti.

Pagrindinė problema: Rizika įsigyti turtą, kuris yra apkaltintas skolomis arba neatitinka biudžeto ar pageidaujamų parametrų

Sprendimas: Atlikite išsamią patikrinimą, geriausia pasitelkdami specialistų pagalbą, ir nuodugniai palyginkite pasirinkto turto savybes su panašiais variantais dėl vietos, būklės ir kainos.

3 žingsnis. Rezervacija ir avanso sutartis (Contrato de arras)

Radus tinkamą turtą, jį reikia „rezervuoti“. Paprastai tai daroma sumokant avansą – nuo 3000 eurų iki 10 % nuo kainos – kuris patvirtina jūsų rimtus ketinimus. Dažnai pasirašoma speciali sutartis, Contrato de arras.

Šioje sutartyje nustatomi sandorio terminai, galutinė kaina ir sankcijos, jei viena iš šalių atsisako. Jei pirkėjas apsisprendžia pasikeisti, avansas negrąžinamas; tačiau, jei pardavėjas atsisako, jis privalo grąžinti dvigubą sumą.

Pagrindinė problema: Baimė prarasti avansą arba susidurti su vienpusišku pardavėjo atsisakymu

Sprendimas: Visada raštu dokumentuokite sandorio sąlygas. Contrato de arras suteikia teisinę apsaugą: pardavėjas negali parduoti turto kitam pirkėjui, o pirkėjas yra apsaugotas nuo nepagrįsto atsisakymo.

4 žingsnis. NIE (Número de Identificación de Extranjero) gavimas ir banko sąskaitos atidarymas

NIE (Número de Identificación de Extranjero) – tai užsienio piliečių identifikacinis numeris, būtinas mokesčių mokėjimui ir ekonominių operacijų vykdymui Ispanijoje. Šio numerio gavimas yra esminis žingsnis. Be NIE daug dokumentų, įskaitant tuos, kurie susiję su turto pirkimu ir komunalinių paslaugų įjungimu, surinkti neįmanoma. NIE galima gauti remiantis avanso sutartimi.

Be to, atidaroma banko sąskaita Ispanijos banke. Jei jūsų sąskaita yra iš ES šalių banko, pinigų pervedimas bus paprastesnis; iš kitų šalių bankams dažnai reikalinga finansinė kontrolė. Vėliau iš šios sąskaitos automatiškai bus nuskaičiuojamos sumos už paslaugas, internetą ir mokesčius.

Pagrindinė problema: Biurokratinė sudėtingumas ir kalbos žinių trūkumas

Sprendimas: Pradėkite NIE gavimo procedūrą kuo greičiau ir turėkite omenyje, kad banko sąskaitos atidarymas gali užtrukti, ypač jei reikalinga finansinė kontrolė. Jei reikia, kreipkitės į teisininkus bei naudokitės vertimo paslaugomis.

5 žingsnis. Turto patikrinimas

Po avanso sutarties pasirašymo prasideda pilnas teisinis turto patikrinimas. Jei sandoris vykdomas per tarpininką ar teisininką, jie patikrins:

• Ar turte nėra skolų ir apribojimų
• Ar nuosavybės teisė yra tinkama
• Ar kadastriniai duomenys yra teisingi
• Ar nėra nesumokėtų komunalinių paslaugų sąskaitų ir mokesčių

Jei procesą atliksite savarankiškai, turėsite patys paprašyti ir išanalizuoti reikiamus dokumentus.

6 žingsnis. Dokumentų paruošimas

Notaro susitikimo metu visa dokumentacija turi būti tvarkinga. Pardavėjas paprastai pateikia:

• DNI (Documento Nacional de Identidad) arba NIE (Número de Identificación de Extranjero)
• Originalų nuosavybės dokumentą (Escritura Publica)
• Paskutinius IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) kvitus bei sąskaitas už vandenį, elektros energiją ir dujas
• Sertifikatą iš savininkų bendrijos ir, jei yra, energetinį sertifikatą
• Jeigu pardavėjas yra vedęs, reikia abiejų sutuoktinių buvimo arba pilnvertės

Pirkėjas turi pateikti:

• Pasą/DNI/NIE
• Banko čekį už pirkimo kainą

Kai kurie dokumentai (pvz., NIE) formaliai nėra privalomi sandorio užbaigimui, tačiau jų nebuvimas gali apsunkinti mokesčių mokėjimą ir komunalinių paslaugų aktyvavimą.

7 žingsnis. Notaro pasirašymas

Nekilnojamojo turto pirkimo sandoris sudaromas notaro akivaizdoje. Pirkėjas ir pardavėjas pasirašo sutartį, pardavėjas gauna apmokėjimą (paprastai banko čekių būdu), o pirkėjas – raktus. Pasirašius notaro aktą, notaras praneša Nuosavybės registrui (Registro de Propiedad), o pirkėjas įregistruoja nuosavybės teisę ir sumoka atitinkamus mokesčius.

Svarbu atkreipti dėmesį į grynųjų pinigų mokėjimo ribas. Ispanijoje grynaisiais galima sumokėti iki 100000 eurų; didesnėms sumoms naudojamos kitos mokėjimo priemonės, paprastai banko čekis arba pervedimas.

Pagrindinė problema: Baimė dėl kalbos barjero ir neaiškumų notaro procese

Sprendimas: Naudokitės vertėjo arba teisininko paslaugomis, kad išvengtumėte nesusipratimų ir problemų pasirašant dokumentus.

8 žingsnis. Sandorio užbaigimas ir popostanginiai veiksmai

Gavę raktus, jūs tampate teisėtu nekilnojamojo turto savininku. Toliau būtina:

• Įregistruoti nuosavybės teisę Nuosavybės registre (Registro de Propiedad)
• Pervesti komunalinius paslaugų teikėjus į savo vardą
• Sumokėti mokesčius: naujuose būstuose – IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) ir AJD (Actos Jurídicos Documentados); naudotame būste – ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), kuris sudaro 6–10 % nuo kainos, papildomai AJD

Jeigu turtas skirtas nuomai arba norite, kad kas nors rūpintųsi jo priežiūra, galite pasinaudoti popostangine pagalba.

Nekilnojamojo turto pirkimas Ispanijoje internetu

Jeigu negalite atvykti asmeniškai, visą procesą galite perduoti patikimam atstovui su pilnvara. Internetinio pirkimo procesas vyksta taip:

• Jūs patys arba su agente pasirenkate turtą
• Agentas organizuoja išsamų virtualų turą
• Pasirašoma avansinė sutartis (Contrato de arras) ir sumokamas avansas
• Sandoris užbaigiamas pas notaro pagal pilnvarą
• Specialistas įregistruoja turtą, sumoka mokesčius ir perveda komunalinių paslaugų sąskaitas į jūsų vardą

Pagrindiniai mokesčiai ir lėšų kilmės patvirtinimas

Pirkdami naują būstą, mokama 10 % IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) kartu su AJD (0,5–1,5 %). Naudotų būstų atveju vietoje IVA taikomas ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), kurio tarifas svyruoja nuo 6 iki 10 % nuo kainos, papildomai mokama ir AJD. Jei pervedate lėšas iš užsienio (ne iš ES), bankas paprašys patvirtinimo, kad jūsų pajamos yra teisėtos, pateikiant banko išrašus, sutartis ir mokesčių deklaracijas.

Kaip gauti būsto finansavimą Ispanijoje

Užsienio piliečiai taip pat gali gauti būsto finansavimą, nors bankai griežtina reikalavimus. Su tinkamu požiūriu ir patyrusių specialistų pagalba galite padidinti savo šansus gauti patvirtinimą. Dabartinė vidutinė palūkanų norma svyruoja apie 3–4 %, tačiau ji priklauso nuo banko, paskolos termino ir pirkėjo finansinio profilio.

Naudingi patarimai ir būdai, kaip įveikti pagrindines problemas

• Nustatykite pirkimo tikslą: Ar tai asmeniniam naudojimui, ar investicijoms? Jei tikslas – nuoma, išsiaiškinkite paklausą toje srityje.
• Iš anksto suplanuokite savo finansus: Be pačio turto kainos, įskaičiuokite mokesčius, notaro išlaidas ir galimus agento mokesčius.
• Atidžiai peržiūrėkite dokumentus: arba užduotį patikėkite specialistams. Be išsamios patikros kyla didelė rizika įsigyti turtą su paslėptomis skolomis.
• Gaukite NIE (Número de Identificación de Extranjero) ir kuo greičiau atidarykite banko sąskaitą: tai padės išvengti vėlavimų vėlesniuose etapuose.
• Apsvarstykite pirkimo popostangines išlaidas: pvz., draudimą, komunalinių paslaugų sąskaitas, mokesčius, renovacijos išlaidas ir pan.

Atminkite: Žingsnis po žingsnio vykstantis procesas nekilnojamojo turto pirkime Ispanijoje padeda išvengti daugelio klaidų. Kuo daugiau informacijos surinksite ir kuo kruopščiau suplanuosite kiekvieną žingsnį, tuo sklandesnis bus sandoris. Jums tereikia protingai pasirinkti turtą, paruošti dokumentus, patikrinti jo teisinį statusą ir laikytis visų Ispanijos įstatymų reikalavimų.