Turizmo nuomos apmokestinimas: naujos taisyklės ir pagrindiniai patarimai.

Turistinės nuomos apmokestinimas Ispanijoje: naujų taisyklių analizė

Ispanija tradiciškai laikoma viena patraukliausių šalių turistinei nekilnojamojo turto nuomai. Tačiau augant paklausai, didėja ir mokesčių inspekcijos dėmesys. 2024–2025 m. įsigaliojo naujos taisyklės, kurios keičia pajamų iš trumpalaikės nuomos apmokestinimo principus. Žemiau išnagrinėsime pagrindinius tokių objektų savininkų „skausmus“ ir apsvarstysime sprendimus, kad turistinė nuoma būtų kuo pelningesnė ir saugesnė.

Pagrindiniai pokyčiai ir savininkų „skausmai“

IOT (Impuesto sobre las Operaciones de Turismo) įvedimas

Naujovė buvo IOT (Impuesto sobre las Operaciones de Turismo) atsiradimas. Šis mokestis (14% visos pajamų sumos) privalomas visiems, kurie trumpam laikui nuomoja būstą turistams. Atleidžiami tik objektai regionuose, kuriuose turistinis aktyvumas mažas: ten tarifas sumažintas iki 8%. Savininkams tai reiškia didesnę mokesčių naštą ir būtinybę kruopščiai planuoti investicijų geografiją.

Deklaracijų kontrolės stiprinimas

Rimtu „skausmu“ nekilnojamojo turto savininkams gali tapti baudų sistema. Nuo 2024 m. už mokesčių vengimą ar melagingos informacijos pateikimą numatytos sankcijos iki 150% nesumokėtos sumos. Todėl savininkams svarbu laiku pateikti deklaracijas, teisingai apskaičiuojant visas pajamas ir išlaidas.

Turizmo licencijos pakeitimai

Nuo 2024 m. rugpjūčio mėn. įsigaliojo naujos turizmo licencijų gavimo ir pratęsimo taisyklės. Dabar jos išduodamos 5 metams, sugriežtinant saugos, svečių registracijos ir derinimo su namo seniūnais (bendruomene) reikalavimus. Jei šios sąlygos pažeidžiamos, galima prarasti licenciją ir gauti didelę baudą (iki 600 000 eurų). Be to, įvesti apribojimai maksimaliam nuomos laikotarpiui (ne daugiau kaip 10 dienų iš eilės), o draudimas nuomoti kambarius apsunkina galimybę iš dalies nuomoti būstą.

Pagrindiniai mokesčiai turistinei nuomai

Gyventojų pajamų mokestis IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas)

Pajamos iš turistinės nuomos gali būti apmokestinamos IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas). Jei teikiamos paslaugos, panašios į viešbučių (reguliarus valymas, patalynės keitimas, registratūra ir kt.), pajamos laikomos verslo veikla. Tokiu atveju išlaidos (komunalinės paslaugos, remontas, nusidėvėjimas) gali būti atskaitomos visa apimtimi. Jei paslaugos neviršija pagrindinių (būsto paruošimas prieš atvykstant ir išvykstant), pajamos pripažįstamos pajamomis iš turto, ir taikoma kita atskaitymų apskaičiavimo metodika.

Pridėtinės vertės mokestis IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)

Jei būsto savininkas teikia papildomas paslaugas (skalbykla, maitinimas, registratūra ir kt.), taip pat taikomas IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) tarifas 10% (svečiams). Pajamoms be papildomų paslaugų nuoma atleidžiama nuo IVA. Tačiau būkite atsargūs: jei yra bent viena viešbučio paslauga, mokesčių inspekcija ją traktuoja kaip ekonominę veiklą, ir tada išrašant sąskaitas taikomas 10% tarifas. Atskiros būsto priežiūros paslaugos (pvz., bendro naudojimo patalpų valymas) nelaikomos viešbučio paslaugomis.

Mokestis už ekonominę veiklą IAE (Impuesto sobre las Actividades Económicas)

IAE (Impuesto sobre las Actividades Económicas) – tiesioginis mokestis už verslo, profesinę ar meninę veiklą. Daugumai fizinių asmenų taikoma išimtis, jei metinė apyvarta neviršija 1 mln. eurų. Tačiau registracija IAE reikalinga, ypač jei teikiate viešbučio paslaugas. Tokiu atveju objektas patenka į 685 grupę („Ne viešbučio apgyvendinimas turistams“).

Nauji reikalavimai turizmo licencijai

• Nuomos termino apribojimas: ne daugiau kaip 10 dienų iš eilės.
• Licencijos galiojimo laikas: 5 metai, vėliau pratęsimas.
• Privaloma svečių registracija: visi svečiai nuo 2024 m. spalio 1 d. turi būti registruojami policijoje.
• Draudimas nuomoti atskirus kambarius: išnuomoti paromis galima tik visą objektą, neviršijant nurodyto miegamųjų vietų skaičiaus.
• Kaimynų sutikimas: reikalingas patvirtinimas, kad daugiabučio namo gyventojai neprieštarauja turistinei veiklai.
• Sauga: objektas turi atitikti įrangos reikalavimus (gaisro saugos sistema, evakuacijos planas, skubios pagalbos numerių sąrašas).
• Draudžiamos elektroninės spynos raktams perduoti.
• Baudos: už pažeidimą gali grėsti licencijos panaikinimas ir bauda iki 600 000 eurų.

Būsto įteisinimo turistinei nuomai procedūra

Koks nekilnojamasis turtas tinka

Norint išvengti „skausmų“ konfliktų su valdžios institucijomis forma, svarbu suprasti, kad būstas turi atitikti turistinio nekilnojamojo turto kriterijus. Butas, namelis ar apartamentai turi turėti gyvenamojo fondo statusą, leidimą apsigyventi, veikiančią techniką ir atitikti sanitarijos normas (vėdinimas, karštas vanduo, oro kondicionierius, priešgaisrinė įranga ir kt.).

Licencijos gavimas

Procedūra paprastai apima „Atsakomybės deklaracijos“ pateikimą vietos administracijai (ayuntamiento). Dokumentų sąrašas (NIE, Escritura, cédula de habitabilidad ir kt.) gali šiek tiek skirtis priklausomai nuo autonominės bendruomenės. Pateikus dokumentus, atliekamas patikrinimas, kuris gali užtrukti iki 3 mėnesių. Kol negaunama licencija, draudžiama reklamuoti objektą kaip turistinį būstą.

Regioninė specifika

Kiekvienas regionas nustato savo taisykles. Pavyzdžiui, didžiuosiuose miestuose gali būti taikomi moratoriumai naujų licencijų išdavimui, o kai kuriose autonomijose visai nereikia papildomos registracijos trumpalaikei nuomai. Todėl būtinai patikslinkite detales vietos lygiu.

Mokesčių optimizavimas ir patarimai

• Teisingas pajamų deklaravimas. Nemažinkite sumos, atsižvelgdami į tai, kad internetinės platformos praneša mokesčių inspekcijai naudodamos specialias formas, pavyzdžiui, 179.
• Atskaitymų naudojimas. Daugybę išlaidų remontui, priežiūrai, komunalinėms paslaugoms galima atsižvelgti. Tačiau svarbu turėti patvirtinamuosius dokumentus ir teisingą išlaidų struktūrą.
• Konsultacija su profesionalais. Įstatymai keičiasi, o baudos didelės. Kreipkitės į mokesčių konsultantą, jei turite sudėtingą atvejį arba turite kelis objektus skirtinguose regionuose.
• Steb??kite licencijavimo pokyčius. Nauji terminai, derinimas su kaimynais, elektroninių spynų draudimas – visa tai gali labai paveikti pelną ir nuomos teisėtumą.

Išvada

2024–2025 m. Ispanija rimtai peržiūrėjo turizmo nuomos mokesčių ir teisinę bazę. Savininkams svarbu laiku prisitaikyti: mokėti IOT (Impuesto sobre las Operaciones de Turismo) ir kitus mokesčius, registruoti būstą, gauti turizmo licenciją ir teisingai deklaruoti pajamas. Galiausiai gausite stabilų ir teisėtą pajamų šaltinį, išvengsite baudų ir galėsite planuoti ilgalaikę savo turizmo objekto plėtrą. Norint sumažinti riziką, patartina pasikonsultuoti su specialistais, ypač jei neturite patirties Ispanijos mokesčių teisėje arba nesate pasirengę gilintis į visas teisės aktų detales.