23.12.2024 
Escritura Publica Ispanijoje: esmė ir paskirtis
Įsigyjant nekilnojamąjį turtą Ispanijoje, daugelis pirkėjų susiduria su sąvoka Escritura Publica – tai notaro patvirtintas dokumentas, kuris patvirtina pirkimo-pardavimo sandorio teisėtumą ir užtikrina nuosavybės teisę. Svarbu suprasti, kad be Escritura Publica jūsų sandoris nebus įregistruotas Nekilnojamojo turto registre, o tai reiškia, kad rizikuojate susidurti su paslėptomis ankstesnio savininko skolomis ar netgi prarasti turtą.
Pagrindinė pirkėjų baimė – sudėtinga procedūra, svarbių detalių praleidimas ar netyčinis nepalankių sąlygų pasirašymas. Sprendimas – iš anksto susipažinti su notaro vaidmeniu, formalizavimo procesu, reikiamais dokumentais ir registracijos terminais arba prireikus kreiptis į kvalifikuotą teisininką ar vertėją.
Ką suteikia notarinis patvirtinimas?
Escritura Publica – tai viešasis dokumentas, suteikiantis teisinę galią privačiai pirkimo-pardavimo sutarčiai. Jį pasirašo notaras, kuris tikrina:
- Sandorio šalių (pirkėjo, pardavėjo) asmens duomenų autentiškumą.
- Ateinančio sandorio teisėtumą (ribojimų ar įsipareigojimų nebuvimą).
- Sutarties sąlygų atitiktį Ispanijos teisės aktams.
Be Escritura Publica negalima atlikti jokių pakeitimų Nekilnojamojo turto registre, todėl būsto nuosavybė nelaikoma pakankamai apsaugota. Notarinis patvirtinimas taip pat padeda išvengti sukčiavimo, kai nesąžiningas pardavėjas gali parduoti tą patį objektą keliems pirkėjams.
Pagrindiniai Escritura Publica sudarymo aspektai
1. Informacijos ir šalių vaidmenų patikrinimas
Prieš pasirašant Escritura Publica, notaras prašo Nekilnojamojo turto registro išrašo. Taip išaiškėja visi įsipareigojimai – hipotekos Ispanijoje ar ankstesnio savininko skolos. Jei turtas yra įkeistas, skolos turi būti padengtos prieš sandorio sudarymą arba sandorio dieną (jei pirkėjas sutinka, galima refinansuoti paskolą).
Procedūroje dalyvauja:
- Pirkėjas arba jo atstovas.
- Pardavėjas arba jo atstovas.
- Vertėjas (jei viena iš šalių nemoka ispanų kalbos).
- Notaras, atsakingas už sandorio teisėtumą.
2. Dokumentai ir tapatybės patvirtinimas
Pagrindinis užsieniečiui reikalingas dokumentas – NIE (Número de Identificación de Extranjeros), kuris patvirtina tapatybę ir mokestinį statusą. Notaras taip pat tikrina šalių pasus ir įgaliojimus (jei dalyvauja įgalioti atstovai). Jei įgaliojimas išduotas ne Ispanijoje, jį reikia išversti į ispanų kalbą oficialaus vertėjo ir apostilizuoti.
3. Escritura Publica turinys
Dokumente nurodoma:
- Pardavėjo ir pirkėjo duomenys: vardas, pavardė, NIE, paso duomenys, gyvenamosios vietos adresas.
- Nekilnojamojo turto aprašymas: tikslus adresas, kadastrinis numeris, charakteristikos (plotas, kambarių skaičius, garažas ir kt.).
- Pirkimo kaina, mokėjimo forma (banko pavedimas, čekis) ir mokėjimo datos.
- Bet kokie įsipareigojimai ar skolos (jei yra).
- Hipotekos sąlygos (jei aktualu).
- Nuosavybės dalis, jei turtą įsigyja keli bendrasavininkiai.
4. Copia Simple ir originali Escritura Publica
Originali Escritura Publica (t. y. pagrindinis dokumentas su notaro parašais ir antspaudu) saugomas notaro biuro archyve ir vėliau perduodamas atsakingoms institucijoms. Sandorio šalys gauna patvirtintą Escritura Publica kopiją – Copia Autorizada arba supaprastintą versiją Copia Simple. Pastaroji naudojama daugumai kasdienių ir administracinių procedūrų, pavyzdžiui, prisijungiant prie komunalinių paslaugų.
5. Registracija Nekilnojamojo turto registre
Po pasirašymo notaras išsiunčia Escritura Publica į Nekilnojamojo turto registrą oficialiai registracijai. Šis procesas gali užtrukti nuo kelių savaičių iki trijų mėnesių. Po registracijos pirkėjas įgyja teisiškai apsaugotą nuosavybės teisę.
Registracija leidžia:
- Apsaugoti nuo ankstesnio savininko kreditorių reikalavimų.
- Išvengti to paties turto dvigubo pardavimo.
- Prireikus gauti hipotekos paskolą.
Papildomi aspektai: mokesčiai ir santuokos sąlygos
Be notaro ir registracijos išlaidų, Ispanijoje taikomi nekilnojamojo turto įsigijimo mokesčiai (paprastai tai yra nuosavybės perleidimo mokestis arba PVM, priklausomai nuo objekto tipo). Taip pat reikia atsižvelgti į IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) – metinį nekilnojamojo turto mokestį.
Jei pirkimas vyksta santuokoje, sutuoktinis automatiškai įgyja lygią nuosavybės dalį. Jei susitarta kitaip, nuosavybės dalys turi būti aiškiai nurodytos Escritura Publica dokumente.
Kaip išvengti rizikų ir sumažinti pirkėjo rūpesčius
1. Iš anksto išsiaiškinkite visas išlaidas
Kad išvengtumėte netikėtų išlaidų, iš anksto pasidomėkite notaro paslaugų, registracijos, mokesčių ir banko komisinių dydžiu. Tai padės išvengti finansinių netikėtumų ir apsaugoti jūsų biudžetą.
2. Kreipkitės į specialistus
Kvalifikuotas teisininkas ar konsultantas, išmanantis Ispanijos teisę, padės tinkamai patikrinti dokumentus, suprasti sutartis ir išvengti klaidų. Jei nemokate ispanų kalbos, būtinai pasinaudokite licencijuoto vertėjo paslaugomis.
3. Viskas turi būti fiksuojama raštu
Visi susitarimai dėl kainos, terminų, mokėjimo būdo ir kitų svarbių sąlygų turi būti aiškiai įrašyti Escritura Publica ar preliminarioje sutartyje. Tai užtikrina, kad nė viena šalis negalės vienašališkai pakeisti sąlygų.
4. Patikrinkite turtą Nekilnojamojo turto registre
Prieš pasirašydami būtinai paprašykite išrašo apie turto statusą, kad įsitikintumėte, jog nėra skolų ar areštų. Taip iš anksto sužinosite galimas rizikas ir galėsite tartis su pardavėju dėl skolų padengimo.
Išvada
Escritura Publica – vienas svarbiausių dokumentų perkant nekilnojamąjį turtą Ispanijoje. Tinkamas notarinis patvirtinimas, registracija ir visų išlaidų supratimas padeda išvengti pagrindinių pirkėjo problemų: paslėptų skolų, dokumentų tvarkymo klaidų, nuosavybės teisių praradimo rizikos ir kalbos barjerų.
