Top 10 bīstamākās kļūdas, pērkot nekustamo īpašumu Spānijā.

Īpašuma iegāde ārvalstīs ir svarīgs lēmums, kas saistīts ar lieliem finanšu ieguldījumiem. Spānija ir viens no populārākajiem galamērķiem šādiem ieguldījumiem: labvēlīgs klimats, attīstīta infrastruktūra un plašs mājokļu tirgus piesaista daudzus. Tomēr nepieredzējis pircējs bieži saskaras ar slēptiem šķēršļiem, kas rada papildu izmaksas, juridiskas komplikācijas un citus nepatīkamus pārsteigumus. Šajā rakstā mēs aplūkosim desmit visbiežāk pieļautās kļūdas, iegādājoties īpašumu Spānijā, un apspriedīsim, kā no tām izvairīties.

Galvenās kļūdas un kā no tām izvairīties

1. Profesionālas palīdzības nepieciešamības nenovērtēšana

Bieži vien pircēji nolemj veikt darījumu patstāvīgi, paļaujoties uz savām zināšanām. Tomēr Spānijas tirgum ir savas īpatnības: citi nodokļu režīmi, juridiskie aspekti, sarežģīta reģistrācijas sistēma. Bez pieredzējuša nekustamo īpašumu aģenta vai jurista konsultācijas jūs varat saskarties ar riskiem:

• Nepareizi noformēti dokumenti.
• Slēpti apgrūtinājumi īpašumam.
• Tehniskas un juridiskas nianses (piemēram, būvatļaujas trūkums).

Risinājums: atrodiet pārbaudītu aģentūru un advokātu, kas specializējas tieši Spānijas nekustamo īpašumu tirgū. Viņu pakalpojumu izmaksas atmaksāsies, ietaupot laiku un nervus.

2. Skaidra plāna un pirkuma mērķu trūkums

Daudzi pircēji neprecizē, kādam nolūkam viņi iegādājas īpašumu. Mērķi var būt dažādi:

• Pastāvīgā dzīvesvieta vai atpūta ar ģimeni.
• Izīrēšana un regulāru ienākumu gūšana.
• Ieguldījums ar mērķi tālāk pārdot.

Risinājums: pirms pirkuma nosakiet, kādi parametri jums ir svarīgi: tuvums jūrai, apkures esamība, infrastruktūra, iespēja ātri palielināt cenu turpmākai pārdošanai utt. Pēc tam apspriediet šīs prasības ar nekustamo īpašumu aģentu vai konsultantu.

3. Reālo izdevumu ignorēšana

Sludinājumā norādītā summa nebūt nav pilns gaidāmo izdevumu saraksts. Papildus pašām mājokļa izmaksām Spānijā ir nodokļi un papildu izmaksas:

• Īpašuma pārejas nodoklis vai Pievienotās vērtības nodoklis – atkarībā no īpašuma veida (sekundārais vai jaunais).
• Notāra pakalpojumi un īpašumtiesību reģistrācija.
• Maksa par nekustamo īpašumu aģenta pakalpojumiem.
• Īpašuma apdrošināšana, ja tiek ņemts hipotekārais kredīts.
• Pašvaldības nekustamā īpašuma nodoklis un iespējamās iemaksas īpašnieku kopienā.

Risinājums: sastādiet detalizētu finanšu plānu un iepriekš precizējiet visus nodokļus un nodevas. Ir lietderīgi lūgt konsultantu aptuveni aprēķināt kopējo summu, lai nepārsniegtu budžetu.

4. Hipotekārā kredīta un ar to saistīto nosacījumu neizpratne

Pircēji dažkārt pārvērtē ieguvumu vai savu maksātspēju, noformējot hipotēku. Spānijā, papildus procentu likmei, jums būs papildu izdevumi:

• Dzīvības apdrošināšana (var būt obligāta hipotekārā kredīta saņemšanai).
• Vienreizējās izmaksas, atverot hipotēku.
• Obligāts mājokļa novērtējums no bankas puses.

Risinājums: salīdziniet dažādu banku piedāvājumus un nevilcinieties jautāt par visiem saistītajiem maksājumiem. Ja šis ir jūsu pirmais pirkums vai jums ir grūtības izprast detaļas, sazinieties ar hipotekāro brokeri.

5. Nepilnīga objekta juridiskās tīrības pārbaude

Spānijas tirgus ir ļoti daudzveidīgs: ir dzīvokļi ar nelikumīgu pārplānošanu, mājas ar nereģistrētām piebūvēm, īpašumi ar iepriekšējo īpašnieku parādiem. Lai sevi pasargātu:

• Pieprasiet izziņu no zemesgrāmatas – tā atspoguļo īpašniekus, hipotēkas esamību, apgrūtinājumus.
• Noskaidrojiet pie pārdevēja vai apsaimniekošanas uzņēmuma, vai nav parādu par komunālajiem vai nodokļu maksājumiem.
• Pārbaudiet, vai ir aktuāla būvatļauja (pērkot māju vai villu).

Risinājums: visus dokumentus, tostarp pirkuma līgumu (escritura), vēlams pārbaudīt pie jurista. Pievērsiet uzmanību arī atļaujai otrai apdzīvošanai (licencia de segunda ocupación), ja pērkat otrreizējo tirgu.

6. Rūpīgas mājokļa apskates neievērošana

Īpašuma apskate "pēc fotogrāfijām" ir riskants pasākums. Fotogrāfijas dažkārt slēpj defektus, plānojuma trūkumus, skatu uz rosīgu šoseju. Turklāt realitātē var trūkt daļa no sludinājumā norādītajām mēbelēm vai sadzīves tehnikas.

Risinājums: noteikti apmeklējiet objektu personīgi vai nosūtiet uzticamu personu (piemēram, nekustamo īpašumu aģentu). Pārbaudiet komunikāciju darbību, remonta kvalitāti, atrašanās vietu attiecībā pret infrastruktūru.

7. Nepietiekami precīza uzturēšanas izmaksu pārbaude

Spānijā var būt ievērojami ikmēneša izdevumi par mājokļa uzturēšanu:

• Komunālie maksājumi urbanizācijās ar baseinu, dārzu, apsardzi.
• Izdevumi par apkuri vai gaisa kondicionēšanu.
• Maksa par atkritumu izvešanu un liftiem.

Risinājums: pieprasiet aprēķinu par comunidad (īpašnieku kopienas iemaksas) pirms līguma parakstīšanas. Pārliecinieties, ka varēsiet apmaksāt šos rēķinus, nekaitējot budžetam.

8. Pilnīga nodokļu rezidences jautājuma ignorēšana

Ja plānojat pastāvīgu dzīvesvietu vai uzturaties Spānijā vairāk nekā 183 dienas gadā, jūs kļūstat par nodokļu rezidentu. Tas nozīmē, ka:

• Daudzi ienākumi visā pasaulē (ne tikai no Spānijas) ir jādeklarē.
• Var būt nepieciešams modelis 720 (ārvalstu aktīvu deklarācija).

Risinājums: laikus konsultējieties ar nodokļu speciālistu. Tas ir īpaši aktuāli, ja jums ir aktīvi citās valstīs vai plānojat gūt ienākumus no īres.

9. Nepārdomāti mantojuma jautājumi

Spānijas mantojuma likumdošana var atšķirties no jūsu dzimtās valsts likumdošanas. Izdevumi un nodokļi par mantojumu dažās autonomajās kopienās ir diezgan augsti, īpaši, ja īpašuma summa pārsniedz noteiktu slieksni. Turklāt ne visi iepriekš uzzina, ka vienkāršotai mantojuma noformēšanai dažreiz ir ērtāk palikt nerezidentam.

Risinājums: apspriediet mantojuma jautājumus ar juristu pirms darījuma noslēgšanas. Dažos gadījumos izdevīgāk ir noformēt mājokli uz uzņēmumu vai iekļaut nākamos mantiniekus pirkuma līgumā.

10. Kaimiņu faktora un sezonalitātes nenovērtēšana

Bieža situācija piekrastē: vasarā tuvumā ir daudz tūristu, mājoklis ir piepildīts ar trokšņainiem atpūtniekiem, bet ziemā mājā praktiski neviena nav. Ja vēlaties dzīvot pastāvīgi, tas var radīt diskomfortu (slēgti veikali, tukši kvartāli). No otras puses, pērkot īri, kaimiņu trūkums nesezonā ne vienmēr ir kritisks.

Risinājums: apmeklējiet izvēlēto rajonu dažādos gadalaikos, lai izprastu vietas specifiku. Noskaidrojiet, cik ļoti objekts ir pieprasīts ziemā un vasarā, ja jūsu mērķis ir izīrēt mājokli.

Secinājumi

Spānija piedāvā milzīgu nekustamo īpašumu izvēli: no pieticīgām studijām līdz greznām villām piekrastē. Tomēr, lai pirkums būtu drošs un ieguldījums – pamatots, ir svarīgi pieiet lietai kompleksi. Pārbaudiet dokumentus (Izraksts no zemesgrāmatas, mantojuma apliecība, pirkuma līgums), ņemiet vērā izmaksas (nodokļi, īpašnieku kopienas iemaksas, hipotēka), apskatiet mājokli personīgi un konsultējieties ar profesionāļiem.

Atcerieties, ka katra no uzskaitītajām kļūdām var izvērsties par lieliem finansiāliem zaudējumiem un dažkārt arī par daudzu gadu tiesvedību. Pareizi sagatavots darījums ne tikai ietaupīs jūsu naudu un laiku, bet arī nodrošinās mieru un pārliecību jūsu jaunajā Spānijas mājoklī.