Hoe de juridische zuiverheid van een appartement in Spanje te controleren: belangrijke aspecten en tips.

Het kopen van een appartement in Spanje is een serieuze investering en een belangrijke levensbeslissing. Naast de voor de hand liggende voordelen - uitzicht op zee, een mild klimaat en een Europese levensstandaard - is het de moeite waard om de risico's te onthouden die verbonden zijn aan de juridische zuiverheid van het onroerend goed. In dit artikel analyseren we de belangrijkste pijnpunten van de koper en bieden we oplossingen die helpen om problemen te voorkomen na het sluiten van de transactie.

Belangrijkste pijnpunten bij het kopen van onroerend goed in Spanje

De kans op verborgen lasten of schulden van vorige eigenaren, die uw problemen kunnen worden.
Het risico op onverwachte erfgenamen, vooral als het appartement is overgedragen via erfenis.
Gebrek aan documentatie: afwezigheid van een Bouwvergunning (bouwvergunning) of een Bewoonbaarheidsverklaring (eerste/tweede bewoning) (bewoonbaarheidsverklaring) kan leiden tot rechtszaken.
Het ontbreken van een Identificatienummer voor Buitenlanders voor buitenlandse kopers bemoeilijkt het proces en kan potentiële verhuurders afschrikken als u van plan bent het onroerend goed te verhuren.
De kans om een "appartement zonder Cédula" (zonder bewoonbaarheidsverklaring) te kopen en geconfronteerd te worden met de onmogelijkheid om de woning legaal te gebruiken.
Moeilijkheden bij het verkrijgen van een hypotheek als de documenten van het appartement niet voldoen aan de bankvereisten.

Oplossingen: hoe de juridische zuiverheid van een appartement te controleren

1. Verzamel basisdocumenten

Het eerste wat u moet doen, is de volgende documenten opvragen bij de verkoper of makelaar:

Nota Simple Informativa - een uittreksel uit het Eigendomsregister, waarmee u de huidige eigenaar kunt achterhalen, beslagen, hypotheken, pandrechten en andere lasten kunt controleren.
Onroerendgoedbelasting - ontvangstbewijzen van betaling van de jaarlijkse onroerendgoedbelasting. Het is het beste om het laatste betaalde ontvangstbewijs te vragen en, indien nodig, een certificaat van afwezigheid van schulden voor voorgaande jaren.
Certificaat van geen schulden bij de Vereniging van Eigenaren - een document dat bevestigt dat de verkoper geen schulden heeft bij de Vereniging van Eigenaren (VvE).
Statuten van de Vereniging van Eigenaren. Als u een woning koopt met gemeenschappelijke ruimtes, is het belangrijk om u vertrouwd te maken met de huisregels en mogelijke beperkingen, zoals een verbod op kortetermijnverhuur.
Bouwvergunning en Bewoonbaarheidsverklaring (eerste of tweede bewoning). Voor nieuwbouwwoningen is dit een garantie voor de legaliteit van de bouw en de naleving van de hygiënevoorschriften.
Energieprestatiecertificaat. Zonder dit certificaat kan de transactie niet notarieel worden vastgelegd, en kunnen er ook problemen ontstaan bij het verdere gebruik van de woning.

2. Controleer erfrechtelijke aspecten

Bij het kopen van een onroerend goed dat is verkregen via erfenis, is het noodzakelijk om aanvullend te verduidelijken:

Of alle erfgenamen akkoord gaan met de verkoop, of ze geen aanspraken hebben op het onroerend goed. Als iemand zijn uitdrukkelijke toestemming niet heeft gegeven of geen verklaring van verwerping van de erfenis heeft ondertekend, kan de transactie in de toekomst worden aangevochten.
Of er minderjarige kinderen zijn onder de erfgenamen. Voor transacties met hun deelname is de toestemming van de voogdij-instanties vereist.
Of de erflater openstaande schulden heeft (inclusief rechtszaken of executieprocedures). Mogelijke financiële claims van schuldeisers kunnen ook op het nieuwe onroerend goed komen.

3. Zorg ervoor dat er geen huurders of "krakers" zijn

Zelfs als u de wettelijke eigenaar wordt, bestaat het risico dat huurders of illegale bewoners ("krakers") in het appartement blijven wonen.

Huurders met een officieel contract hebben het recht om te blijven tot het einde van de looptijd van het huurcontract. Als de verkoper een langlopend contract heeft afgesloten, treedt u in feite in zijn rechten en plichten.
Illegale bewoners betalen niet voor huisvesting en worden alleen uitgezet via de rechter. Dit kan maanden en zelfs jaren duren.

4. Controle van nieuwbouwwoningen van een projectontwikkelaar

Bij het kopen van een onroerend goed op de primaire markt, is het belangrijk om te vragen:

Bouwvergunning, die bevestigt dat het huis is gebouwd binnen het kader van de wet.
Verzekering van de projectontwikkelaar en een garantie voor een bepaalde periode. Dit zal helpen als er verborgen gebreken in de constructie worden ontdekt.
Bewoonbaarheidsverklaring voor eerste bewoning, evenals een certificaat, dat de conformiteit van het huis met de bouw- en hygiënevoorschriften bevestigt. Vaak wordt dit document Cédula de habitabilidad genoemd, en zonder dit kan de aansluiting van nutsvoorzieningen worden geweigerd.

5. Documenten bij aankoop van een tweedehands woning

Als u een woning koopt op de secundaire markt, controleer dan aanvullend:

Of de vorige eigenaar schulden heeft bij de VvE (Vereniging van Eigenaren) of voor energierekeningen. Deze schulden kunnen worden overgedragen aan de nieuwe eigenaar.
Actuele gegevens in het kadaster: oppervlakte, indeling, adres, bestemming van het onroerend goed. Vergelijk ze met de werkelijke situatie en de informatie uit de Nota Simple Informativa.
Eigendomsdocumenten voor de eigenaar: koopovereenkomsten, schenking of verklaring van erfrecht. Zorg ervoor dat de verkoper de enige eigenaar is; anders is de toestemming van de andere mede-eigenaren vereist.

Aanvullende veiligheidsmaatregelen

Juridische controle van het onroerend goed

Als u niet de tijd of voldoende ervaring heeft, kunt u een professionele juridische controle van het onroerend goed bestellen. Veel grote bankdiensten en makelaarskantoren bieden deze service aan. Experts analyseren alle documenten voor het appartement, controleren mogelijke rechtszaken, lasten en geven een juridisch advies.

Het sluiten van de transactie bij de notaris

De Spaanse notaris is wettelijk verplicht om de juridische zuiverheid van de transactie te controleren vóór registratie. Als er inconsistenties of een gebrek aan belangrijke documenten worden gevonden, heeft hij het recht om het proces op te schorten. Dit mechanisme beschermt beide partijen, dus u moet de zorgvuldige voorbereiding van de documenten niet verwaarlozen voordat u naar de notaris gaat.

Conclusie

Het controleren van de juridische zuiverheid van een appartement in Spanje is een cruciale stap die niet kan worden overgeslagen. Verzamel de nodige documenten, let op erfrechtelijke nuances en de registratie van de woning van de projectontwikkelaar. Als u het gevoel heeft dat u niet over voldoende kennis beschikt, zoek dan professionele hulp. Zo bespaart u uzelf langdurige rechtszaken, financiële verliezen en stress.