Overdrachtsbelasting in Spanje: hoe overbetaling te vermijden.

Wat is de overdrachtsbelasting in Spanje?

De aankoop van een tweedehands woning in Spanje gaat gepaard met de betaling van de overdrachtsbelasting - ITP (Impuesto sobre Transacciones Patrimoniales). Deze belasting wordt geheven op elke bezwaarde aankoop van onroerend goed op de secundaire markt, evenals op verhuur, aankoop van een tweedehands auto of bepaalde zakelijke transacties. Voor veel kopers wordt de ITP een aanzienlijke kostenpost, aangezien het belastingtarief kan oplopen tot 11% of meer, afhankelijk van de autonome gemeenschap.

Wie betaalt de belasting en binnen welke termijnen?

De grootste zorg van de koper is te begrijpen wie verantwoordelijk is voor het betalen van de ITP en wanneer dit moet gebeuren. Volgens de wet is de belastingplichtige van de overdrachtsbelasting de koper. Vanaf het moment van ondertekening van de notariële koopakte heeft hij 30 dagen de tijd om een aangifte (formulier 600) in te dienen en het volledige bedrag van de belasting te betalen aan de schatkist van de specifieke autonome gemeenschap. Overtreding van de termijnen kan leiden tot het opleggen van boetes en heffingen, dus het is belangrijk om hier van tevoren voor te zorgen.

Uitzonderingen op de regel

Als een nieuwbouwwoning wordt gekocht (van een projectontwikkelaar), wordt in plaats van ITP btw - IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) betaald. Het btw-tarief is doorgaans 10% voor woningen en 21% voor bedrijfspanden en percelen. In dit geval betaalt de koper bovendien de zegelrecht - AJD (Actos Jurídicos Documentados), die wordt vastgesteld door de regionale autoriteiten en gemiddeld varieert van 0,5% tot 1,5%.

Hoe wordt de ITP berekend en wat is de Valor de Referencia?

Een van de grootste moeilijkheden is het bepalen van de heffingsgrondslag. De algemene formule luidt als volgt: de hoogste van twee waarden wordt als basis genomen: de werkelijke transactiewaarde of de zogenaamde Valor de Referencia (referentiewaarde). De Valor de Referencia is een fictieve indicator van de marktwaarde van het onroerend goed, die wordt berekend door de kadastrale autoriteiten, rekening houdend met de statistieken van transacties in de regio. Deze wordt regelmatig herzien en kan veranderen. Als de werkelijke transactieprijs lager blijkt te zijn dan de Valor de Referencia, is de heffingsgrondslag de referentiewaarde, wat de mogelijkheid uitsluit om de prijs te laag in te schatten om de belasting te verlagen.

Tarieven in de verschillende regio's

Elke autonome gemeenschap van Spanje bepaalt haar eigen regels en ITP-belastingtarieven. Gemiddeld variëren deze van 6% tot 11%. In Madrid is het tarief bijvoorbeeld 6%, in Catalonië 10%, in Valencia 10% en in Baskenland 6-7%, afhankelijk van de provincie. Om het exacte tarief te achterhalen, moet u van tevoren specialisten raadplegen of de regelgeving in de specifieke regio bestuderen.

Welke factoren beïnvloeden de verlaging van de belastingdruk?

Ondanks de algemene tendens naar aanzienlijke uitgaven, zijn er voor bepaalde categorieën kopers voordelen en aftrekposten. Als het onroerend goed wordt gekocht door een jonge persoon (meestal jonger dan 35 jaar) of een gezin met een laag inkomen, kan het belastingtarief worden verlaagd. Bovendien zijn er in sommige gemeenschappen extra voordelen voor grote gezinnen of mensen met een handicap. Details moeten rechtstreeks bij het regionale belastingkantoor worden opgevraagd.

Verplichtingen van niet-ingezetenen en mogelijke boetes

Vaak maken potentiële kopers zich zorgen over welke belastingen ze moeten betalen, als ze geen ingezetene van Spanje zijn. Voor niet-ingezetenen blijven de regels voor ITP hetzelfde als voor burgers van het land. Er komen echter wel andere verplichte betalingen bij, bijvoorbeeld inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen - IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes), als het aangekochte onroerend goed wordt verhuurd of later met winst wordt verkocht. Overtreding van belastingverplichtingen is beladen met boetes, heffingen en problemen met de verlenging van een verblijfsvergunning of bij de verdere vervreemding van onroerend goed.

Wanneer ITP niet verschuldigd is

Er zijn gevallen van volledige of gedeeltelijke vrijstelling van de betaling van overdrachtsbelasting:

• Verdeling van vermogen tussen echtgenoten (inclusief echtscheiding of scheiding van tafel en bed).
• Schenking of erfenis onder bepaalde preferentiële voorwaarden waarin de regionale wetgeving voorziet.
• Overdracht van eigendom als compensatie door een rechterlijke beslissing.
• Aankoop van een nieuwbouwwoning van een projectontwikkelaar (dan worden IVA en AJD betaald).

Maar in elk van deze situaties is het de moeite waard om er van tevoren zeker van te zijn dat er een overeenkomstige rechtsgrond voor vrijstelling is.

Hoe een makelaarskantoor kan helpen

Veel kopers maken zich zorgen over hoe ze de aangifte correct moeten invullen, geen termijnen moeten missen en niet met onvoorziene uitgaven geconfronteerd moeten worden. Een ervaren makelaarskantoor neemt deze zorgen weg door middel van uitgebreide transactiebegeleiding:

• Helpt bij het verduidelijken van de huidige tarieven en voordelen in de regio.
• Adviseert over berekeningen met de Valor de Referencia.
• Stelt de juiste documenten op voor de ITP-betaling.
• Legt de gevolgen uit van het niet naleven van termijnen en helpt boetes te voorkomen.

Praktische aanbevelingen voor kopers

• Verduidelijk de belastinggrondslag van tevoren. Controleer of de Valor de Referencia de contractprijs niet overschrijdt.
• Plan het aankoopbudget rekening houdend met het ITP-tarief in de specifieke autonome gemeenschap.
• Als u jonger bent dan 35 jaar of een groot gezin hebt, informeer dan naar mogelijke voordelen.
• Verduidelijk indien nodig of het verkrijgen van een hypotheek van invloed is op de uiteindelijke kosten van registratie.
• Stel het indienen van formulier 600 niet uit om boetes voor te late indiening te voorkomen.

Conclusie

De overdrachtsbelasting in Spanje (ITP) is een belangrijk onderdeel van de kosten bij het kopen van een tweedehands woning. Inzicht in hoe de belasting wordt berekend, welke voordelen mogelijk zijn en wat de betalingstermijnen zijn, helpt om te hoge betalingen en boetes te voorkomen. Voor niet-ingezetenen is het belangrijk om rekening te houden met de extra belastingverplichtingen die verbonden zijn aan het bezitten en verkopen van onroerend goed. De beste oplossing is om te overleggen met competente specialisten die de optimale transactieoptie kunnen selecteren en aanbevelingen kunnen doen over belastingoptimalisatie.