Hoe de ontwikkelaar te controleren en de deal in Spanje te beveiligen

De aankoop van onroerend goed op de primaire markt in Spanje biedt een hogere mate van bescherming dan in een aantal andere landen. Fouten bij het kiezen van een ontwikkelaar zijn echter nog steeds mogelijk en kunnen erg duur zijn. In dit artikel bekijken we de typische "pijnpunten" die toekomstige kopers bezighouden, en geven we een stappenplan voor het controleren van de ontwikkelaar voordat u een woning koopt in de bouwfase of voltooide objecten. Laten we uitzoeken op welke documenten u moet letten en hoe u schulden, constructiefouten en problemen met de registratie van de transactie kunt voorkomen.

Waarom het belangrijk is om de ontwikkelaar te controleren

De grootste zorg van de koper is om niet zonder geld en zonder huisvesting achter te blijven. In Spanje hebben ontwikkelaars (promotores) meer wettelijke verplichtingen dan in een aantal GOS-landen, maar er kunnen risico's blijven bestaan. Dit zijn de belangrijkste zorgen van toekomstige eigenaren:

• De ontwikkelaar stelt de oplevering van het object uit of "bevriest" de bouw volledig.
• Het project mist de nodige documenten voor de bouw of bewoning.
• Een te lage prijs van het object, waarachter extra kosten schuilgaan.
• Technische en juridische gebreken, die leiden tot duizenden euro's aan reparatiekosten.
• De aanwezigheid van bezwaringen, schulden of rechtszaken met betrekking tot de ontwikkelaar of het land.

Om te voorkomen dat u in dergelijke situaties terechtkomt, is het belangrijk om vooraf alle nodige informatie over de geschiedenis van het bedrijf en het specifieke project te verzamelen.

Stap 1. Bestudeer de reputatie van de ontwikkelaar

Hoeveel jaar is het bedrijf actief op de markt

Een betrouwbare ontwikkelaar (promotor) is in de regel een bedrijf dat al lang in de bouwsector werkt en een aantal objecten in gebruik heeft genomen. Let op de volgende punten:

• Officiële aanwezigheid van de ontwikkelaar in het handelsregister van Spanje (Registro Mercantil).
• Recensies over de ontwikkelaar: zijn er klachten over vertragingen of de kwaliteit van gebouwen.
• Gerealiseerde projecten: hoeveel objecten zijn er al gebouwd en overgedragen aan de eigenaren.

Hoe meer succesvol afgeronde projecten, hoe groter de kans dat de bouw wordt voltooid.

Financiële transparantie controleren

De aanwezigheid van voldoende groot maatschappelijk kapitaal en verantwoorde financiering pleit voor het bedrijf. Vergeet niet dat banken in Spanje, voordat ze projectfinanciering verstrekken, de ontwikkelaar controleren. Het is echter niet de moeite waard om hier alleen op te vertrouwen - het is beter om de informatie zelf of met behulp van een specialist grondig te bestuderen.

Stap 2. Bestudeer de documenten voor de nieuwbouw

Bij het kopen van woningen in Spanje in de bouwfase, moet u de volgende vergunningen en certificaten controleren:

• Licencia de obras (bouwvergunning). Zonder deze vergunning had de ontwikkelaar niet het recht om met de werkzaamheden te beginnen.
• Certificado de final de obra (CFO) - een certificaat van voltooiing van de bouwwerkzaamheden, ondertekend door een technisch architect.
• Cédula de habitabilidad (bewoonbaarheidsverklaring). Dit is een officieel document dat bevestigt dat het object voldoet aan de vastgestelde kwaliteits- en veiligheidsnormen.
• Licencia de primera ocupación (LPO) - een vergunning voor de eerste ingebruikname.
• Garantía obligatoria - 10 jaar verzekering die mogelijke verborgen constructiefouten dekt.

Het is belangrijk om te onthouden over LOE (Ley de Ordenación de la Edificación) - de wet op de organisatie van de bouw, volgens welke de ontwikkelaar verplicht is om verzekeringsgaranties te bieden. Het is niet overbodig om de ontwikkelaar te vragen en te controleren in de relevante registers de wettigheid van de bouwkundige documenten en de grond waarop het object wordt gebouwd.

Stap 3. Controleer de staat van het perceel

In Spanje zijn er verschillende categorieën grond:

• Urbanizado - grond is toegestaan voor bebouwing.
• Fully urbanizado - het perceel is al volledig bebouwd, meestal met aangesloten nutsvoorzieningen.
• Rural - landbouwgrond waar de bouw van woongebouwen niet is toegestaan.

Zorg ervoor dat de grond waarop het object wordt gebouwd, behoort tot de categorie die legale bebouwing toestaat. En ook dat het perceel is geregistreerd op de ontwikkelaar.

Stap 4. Bestudeer de voorwaarden van de overeenkomst

Koopovereenkomst (Contrato de compraventa)

Dit document regelt de relatie tussen de koper en de ontwikkelaar. Het moet duidelijk worden vermeld:

• De prijs van het onroerend goed, het betalingsschema en de uiterste datum van oplevering van het object.
• Boetes voor vertragingen en de mogelijkheid tot ontbinding als de termijn aanzienlijk wordt overschreden.
• Voorwaarden voor het doen van vooruitbetalingen. Eis indien nodig een bankgarantie of verzekeringsborgstelling voor de bedragen die zijn betaald voor de bouw.
• Voorwaarden voor vergoeding als het object niet binnen de gestelde termijn wordt voltooid.

Taal van het document en juridische expertise

Onderteken de overeenkomst pas nadat deze is vertaald in een taal die u begrijpt en een advocaat alle punten heeft geanalyseerd. Dit is een standaardpraktijk in Spanje om verwarring in interpretaties te voorkomen.

Stap 5. Evalueer de kosten na oplevering van het object

Kosten voor nutsvoorzieningen

Spanje is een land met een ontwikkeld systeem van nutsvoorzieningen, maar de koper moet van tevoren de prijzen voor elektriciteit, water, gas en andere diensten achterhalen. Het is handig om bij de ontwikkelaar of verkoper de laatst betaalde rekening op te vragen, waarop het bedrag van de schuld (indien aanwezig) en het gemiddelde verbruik staan.

Onroerendgoedbelasting (IBI)

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) is een jaarlijkse onroerendgoedbelasting. De hoogte is afhankelijk van de kadastrale waarde van het object en de gemeente. Controleer of de IBI is betaald voor de vorige periode en houd er rekening mee dat u in de toekomst deze belasting zult betalen.

Kosten voor het onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes (Comunidad)

Als het complex een zwembad, lift, parkeerplaats en andere gemeenschappelijke voorzieningen heeft, dan neemt elke woning deel aan de medefinanciering van het onderhoud ervan. Soms kan dit bedrag aanzienlijk zijn, dus informeer van tevoren naar de hoogte ervan.

Stap 6. Verduidelijk de kwestie van de toeristenvergunning

Als u van plan bent om de woning voor korte termijn te verhuren, controleer dan zeker de beschikbaarheid van de tasa turística (toeristenbelasting), of beter gezegd, de toeristenvergunning. Zonder deze vergunning is legale kortetermijnverhuur onmogelijk en zijn de boetes in geval van "illegale" verhuur erg hoog. Als de huidige eigenaar al een vergunning heeft, kan deze automatisch op u overgaan.

Stap 7. Zorg ervoor dat er geen schulden en bezwaringen zijn

Het belangrijkste document bij het kopen van een voltooid object is de Nota simple. Dit is een uittreksel uit het eigendomsregister, waarin de rechten op de woning worden weergegeven, evenals informatie over hypotheken, beslagleggingen of andere beperkingen. Bij aankoop van een appartement van een ontwikkelaar, vraag een actuele Nota simple aan voor het geval de ontwikkelaar een lening heeft afgesloten met het land of gebouw als onderpand. Als er schulden zijn (bijvoorbeeld in de vorm van onbetaalde belastingen), moeten deze worden afgelost voordat de overeenkomst wordt uitgevoerd.

Stap 8. Let op de prijs en "verborgen" kosten

Een te lage prijs kan een lokkertje zijn. Soms betekent dit dat het object of perceel aanzienlijke financiële injecties nodig heeft (afwerking, aansluiting op nutsvoorzieningen, eliminatie van constructiefouten). Voer een haalbaarheidsstudie uit of nodig een specialist uit die de kosten van de toekomstige reparatie realistisch zal inschatten.

Stap 9. Overweeg het "betalingsschema in termijnen" en de hypotheek

Veel ontwikkelaars staan toe dat betalingen in termijnen worden gedaan - tot het moment dat het object wordt opgeleverd. Als u echter van plan bent een hypotheek af te sluiten, is de optimale tijd om deze aan te vragen 2-3 maanden vóór de daadwerkelijke gereedheid van de woning. Zo vermijdt u risico's die verband houden met veranderingen in de financiële situatie (daling van inkomsten of aanscherping van de leningsvoorwaarden).

Stap 10. Verzeker uw transactie

Om potentiële risico's te verminderen, eist u van de ontwikkelaar bankgaranties voor de voorgeschoten bedragen. Controleer de verzekeringsvoorwaarden in geval van stopzetting van de bouw of detectie van gebreken die na enige tijd kunnen optreden. In Spanje is er een praktijk van verplichte verzekeringsdekking, maar de koper moet alle details verduidelijken voordat hij het contract ondertekent.

Conclusie

Onroerend goed in Spanje kan, met de juiste verificatie, een winstgevende investering en een betrouwbare investering zijn. Het belangrijkste advies: haast u niet, analyseer de reputatie van de ontwikkelaar, zorg ervoor dat alle documenten en rechten op het land beschikbaar zijn, lees het contract zorgvuldig door en aarzel niet om vragen te stellen. Als u niet over voldoende ervaring of kennis beschikt, is het raadzaam om contact op te nemen met gekwalificeerde advocaten en professionele makelaars. Een zorgvuldige aanpak bij de aankoop beschermt u tegen onvoorziene uitgaven, lange rechtszaken en helpt u met vreugde, niet met problemen, aan het leven in een nieuw gebouw te beginnen.