05.01.2025 
Waarom het kopen van onroerend goed in Spanje zonder advocaat gevaarlijk is
Het kopen van een woning in het buitenland is een belangrijke stap die niet alleen aanzienlijke financiële uitgaven met zich meebrengt, maar ook risico's die voortvloeien uit onbekendheid met de lokale wetgeving. Velen proberen geld te besparen en de transactie af te ronden zonder advocaat, maar worden later geconfronteerd met verborgen schulden, problemen met krakers en andere juridische complicaties. Hieronder zullen we de belangrijkste pijnpunten van de lezer - een potentiële koper van onroerend goed in Spanje - onderzoeken en oplossingen voorstellen om dergelijke valkuilen te vermijden.
Belangrijkste pijnpunten van de koper
1. Mogelijke schulden en lasten op het onroerend goed
Een van de meest voorkomende risico's is het kopen van een woning met schulden voor nutsvoorzieningen, achterstallige belastingen, onbetaalde hypotheken of andere financiële verplichtingen van de vorige eigenaar. In Spanje kunnen schulden worden "overgedragen" aan de nieuwe eigenaar als het onroerend goed was verhypothekeerd of als er onbetaalde rekeningen waren.
Het is ook cruciaal om te controleren of er beslag is gelegd op het onroerend goed of dat het dient als onderpand voor leningen. Hiervoor moet u de Nota Simple van het Eigendomsregister bestuderen, waarin de lasten worden geregistreerd. De Nota Simple is echter vaak niet voldoende, omdat schulden voor nutsvoorzieningen of de onroerendgoedbelasting (Impuesto sobre Bienes Inmuebles - IBI) mogelijk niet in het register zijn opgenomen. Het is noodzakelijk om bonnen, certificaten te controleren en alle bewijsstukken bij de verkoper op te vragen.
2. De dreiging van "krakers"
In Spanje is er een ernstig probleem met de illegale bezetting (kraken) van woningen. Als uw appartement of huis wordt gekraakt door zogenaamde "krakers", kan het uitzettingsproces lang duren, omdat de lokale wetgeving de rechten beschermt van personen die al in het pand wonen. Om u tegen dergelijke situaties te beschermen, is het nuttig om alarmen te installeren en de woning regelmatig te bezoeken, evenals tijdige juridische ondersteuning om onmiddellijk een politierapport in te dienen en de zaak voor de rechter te behandelen.
3. Misverstanden met de notaris en het ontbreken van onderscheid tussen "jurist" en "advocaat"
Velen geloven dat de notaris de "zuiverheid" van de transactie verifieert. Maar de rol van de notaris in Spanje is beperkt tot het certificeren van de ondertekening van het contract. Diepgaande juridische expertise wordt uitgevoerd door een advocaat. Bovendien is het beroep van advocaat in Spanje strikt gereguleerd, in tegenstelling tot een "jurist", die mogelijk niet de nodige verantwoordelijkheid draagt voor consultaties. Als de transactie wordt gecompliceerd door erfenis, schulden of betwiste rechten van derden, zal een advocaat helpen ernstige problemen te voorkomen.
4. Moeilijkheden met documenten en de taalbarrière
De meeste juridische documenten in Spanje zijn in het Spaans opgesteld. Als de koper geen Castellano (de officiële Spaanse taal) spreekt, kan de notaris de aanwezigheid van een beëdigd vertaler eisen. Een fout of misverstand in de documenten kan leiden tot beëindiging van het contract of extra kosten. Beëdigde vertaling van documenten zorgt voor nauwkeurigheid en voorkomt dergelijke fouten.
5. Risico's bij het kopen van grond en het overtreden van stedenbouwkundige voorschriften
Bij het kopen van grond is het essentieel om ervoor te zorgen dat er gebouwd mag worden. In Spanje zijn er verschillende categorieën grond: urbana, urbanizable, rústica. Als de grond is geclassificeerd als rústica, kan volwaardige woningbouw verboden zijn. Bovendien voldoet zelfs een in het Eigendomsregister geregistreerd onroerend goed niet altijd aan het lokale stedenbouwkundig plan. Een advocaat controleert alle bestemmingsdocumenten en helpt, indien nodig, de kwestie met de gemeente op te lossen.
De rol van een advocaat in een veilige transactie
Om de bovenstaande risico's te elimineren, is het raadzaam om contact op te nemen met een onafhankelijke advocaat die uitsluitend de belangen van de koper behartigt. Hun taken zijn:
- Juridische verificatie van het onroerend goed: analyse van schulden, lasten en eigendomsgeschiedenis.
- Controle van documentatie in het Eigendomsregister en Kadaster: verificatie van de legaliteit van gebouwen, naleving van bestemmingsplannen en de afwezigheid van beperkingen.
- Analyse van kosten en belastingen: beoordeling van de onroerendgoedbelasting (IBI) en andere belastingverplichtingen. Hulp bij registratie bij de Spaanse belastingdienst en het verkrijgen van het Identificatienummer voor Buitenlanders (NIE) voor niet-ingezetenen.
- Opstellen en onderhandelen van contracten: ondertekenen van voorlopige overeenkomsten (aanbetaling, reserveringscontract), koop- en verkoopcontracten, controleren van deadlines, voorwaarden en de veiligheid van gestorte gelden.
- Bescherming tegen fraude: uitleg over de bijzonderheden van betalingen, inclusief valutaschommelingen, en advies over het gebruik van cryptocurrencies of andere betalingsvormen.
- Naleving van transactiedeadlines: coördinatie met de notaris, vertaler en andere partijen om vertragingen en boetes te voorkomen.
Hoe problemen met "kraken" van woningen te voorkomen
Als een appartement of huis langere tijd leeg staat, is het raadzaam om maatregelen te nemen:
- Alarm: een alarmsysteem helpt ongeoorloofde toegang binnen de eerste 72 uur te detecteren, wanneer de politie nog snel kan worden ingeschakeld bij de uitzetting.
- Regelmatige controles: een volmacht aan een advocaat maakt het mogelijk om snel een politierapport in te dienen en de situatie te monitoren.
- Vermijd "krachtige" methoden: het inschakelen van dubieuze "anti-kraak"-diensten kan leiden tot beschuldigingen van bedreigingen en het juridische proces verlengen.
Waarom de bank en notaris de zuiverheid van de transactie niet garanderen
De bankspecialist controleert alleen de solvabiliteit van de lener en de notaris bevestigt de ondertekening van het contract. Geen van beiden is verantwoordelijk voor de juridische verificatie van schulden, technische kenmerken of de legaliteit van de constructie. Deze functies worden toevertrouwd aan de advocaat, die handelt in het belang van de koper, niet van een derde partij.
Gevolgen van fouten na aankoop
Het weigeren van de diensten van een advocaat kan leiden tot:
- Betaling van andermans schulden en boetes;
- Tijdverlies bij het bestrijden van krakers en juridische procedures;
- Hoge kosten voor de verwijdering van niet-geregistreerde gebouwen als deze niet voldoen aan de stedenbouwkundige voorschriften;
- Moeilijkheden bij latere wederverkoop of overerving van het onroerend goed.
Hoe de transactie formeel plaatsvindt
1. Verzameling van documenten
De koper moet het Identificatienummer voor Buitenlanders (NIE) verkrijgen, evenals kopieën van paspoorten, de Nota Simple van het Eigendomsregister en een certificaat van schulden voor nutsvoorzieningen. De verkoper moet een certificaat van de gemeenschap van eigenaren overleggen waarin wordt bevestigd dat er geen openstaande kosten zijn, evenals ontvangstbewijzen voor de betaling van de onroerendgoedbelasting (IBI).
2. Voorlopige contracten
Vaak ondertekenen de partijen een reserveringscontract of een aanbetalingscontract. Dit omvat het betalen van een klein bedrag om het onroerend goed van de markt te halen. Dit kan worden gevolgd door een optiecontract of een privaat koop- en verkoopcontract met een betaling van 10-30% van de uiteindelijke prijs. Hier bepaalt de advocaat het betalingsschema en stelt hij sancties vast voor schending van verplichtingen.
3. Ondertekening bij de notaris en betaling
In de laatste fase controleert de advocaat de conformiteit van alle documenten en is hij aanwezig bij de ondertekening. Als de koper geen Castellano spreekt, wordt er een beëdigd vertaler ingeschakeld. Na ondertekening van het contract wordt een cheque voor het resterende bedrag uitgeschreven of wordt een bankoverschrijving gedaan op de dag van de transactie.
Conclusie: Veiligheid voorop
Het kopen van onroerend goed in Spanje zonder advocaat kan leiden tot ernstige problemen: of het nu gaat om andermans schulden, ontmoetingen met krakers of misverstanden over de lokale wetgeving. Om ervoor te zorgen dat de transactie alleen positieve emoties met zich meebrengt en onaangename verrassingen vermijdt, is het belangrijk om tijdig contact op te nemen met een gekwalificeerde advocaat, alle documenten te bestuderen en rekening te houden met de vereisten van de Spaanse wet. Op deze manier beschermt u uw investering, bespaart u tijd en zenuwen en, belangrijker nog, krijgt u gegarandeerd de woning van uw dromen zonder verborgen valkuilen.
