Belasting op toeristische verhuur: nieuwe regels en belangrijke tips.

Belastingheffing op toeristische verhuur in Spanje: analyse van de nieuwe regelgeving

Spanje wordt traditioneel beschouwd als een van de meest aantrekkelijke landen voor de toeristische verhuur van onroerend goed. Met de toenemende vraag neemt echter ook de aandacht van de belastingdienst toe. In 2024-2025 zijn er nieuwe regels van kracht geworden die de principes van belastingheffing op inkomsten uit kortetermijnverhuur wijzigen. Hieronder analyseren we de belangrijkste "pijnpunten" van eigenaren van dergelijke objecten en bekijken we oplossingen om toeristische verhuur zo winstgevend en veilig mogelijk te maken.

Belangrijkste wijzigingen en "pijnpunten" van eigenaren

Invoering van de belasting IOT (Impuesto sobre las Operaciones de Turismo)

Een nieuwe ontwikkeling is de invoering van de IOT (Belasting op Toeristische Activiteiten). Deze belasting (14% van het totale inkomen) is verplicht voor iedereen die accommodatie verhuurt aan toeristen op korte termijn. Alleen objecten in regio's met een lage toeristische activiteit zijn vrijgesteld: daar is het tarief verlaagd tot 8%. Voor eigenaren betekent dit een hogere belastingdruk en de noodzaak van een zorgvuldige planning van de investeringsgeografie.

Versterking van de controle op aangiften

Een ernstig "pijnpunt" voor eigenaren van onroerend goed kan het systeem van boetes zijn. Vanaf 2024 zijn er boetes tot 150% van het te weinig betaalde bedrag voorzien voor belastingontduiking of valse informatie. Daarom is het belangrijk voor eigenaren om aangiften op tijd in te dienen en alle inkomsten en uitgaven correct te verantwoorden.

Wijzigingen in de toeristenvergunning

Vanaf augustus 2024 zijn er nieuwe regels van kracht geworden voor het verkrijgen en verlengen van toeristenvergunningen. Ze worden nu afgegeven voor 5 jaar, met strengere eisen voor veiligheid, gastenregistratie en overeenstemming met de vertegenwoordigers van de gemeenschap van eigenaren (comunidad). Als niet aan deze voorwaarden wordt voldaan, kunt u de vergunning verliezen en een fikse boete krijgen (tot 600.000 euro). Daarnaast zijn er beperkingen ingevoerd voor de maximale huurperiode (niet meer dan 10 opeenvolgende dagen), en het verbod op het verhuren van afzonderlijke kamers maakt het moeilijk om de woning gedeeltelijk te verhuren.

Belangrijkste belastingen bij toeristische verhuur

Inkomstenbelasting IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas)

Inkomsten uit toeristische verhuur kunnen onderworpen zijn aan IRPF (Inkomstenbelasting). Als er diensten worden verleend die vergelijkbaar zijn met die van een hotel (regelmatige schoonmaak, verschoning van beddengoed, receptie, enz.), worden de inkomsten beschouwd als een bedrijfsactiviteit. In dit geval kunnen de kosten (nutsvoorzieningen, reparaties, afschrijving) volledig worden afgetrokken. Als de diensten niet verder gaan dan de basisdiensten (het voorbereiden van de woning voor aankomst en na vertrek), worden de inkomsten erkend als inkomsten uit onroerend goed en wordt een andere methodologie toegepast om de aftrekposten te berekenen.

Belasting over de toegevoegde waarde IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)

Als de eigenaar van de woning aanvullende diensten levert (wasserij, maaltijden, receptie, enz.), dan wordt er ook IVA (Belasting over de toegevoegde waarde) in rekening gebracht tegen een tarief van 10% (voor gasten). Voor inkomsten zonder aanvullende diensten is de verhuur vrijgesteld van IVA. Wees echter voorzichtig: als er ten minste één hoteldienst is, behandelen de belastingautoriteiten dit als een economische activiteit en wordt er bij het factureren een tarief van 10% toegepast. Individuele diensten voor het onderhoud van de woning (bijvoorbeeld het schoonmaken van gemeenschappelijke ruimtes) worden niet beschouwd als hoteldiensten.

Belasting op economische activiteiten IAE (Impuesto sobre las Actividades Económicas)

IAE (Belasting op Economische Activiteiten) is een directe belasting op zakelijke, professionele of artistieke activiteiten. Voor de meeste particulieren is er een vrijstelling als de jaarlijkse omzet niet hoger is dan 1 miljoen euro. Maar registratie in IAE is noodzakelijk, vooral als u hoteldiensten levert. In dit geval valt het object onder groep 685 ("Niet-hotelaccommodatie voor toeristen").

Nieuwe vereisten voor toeristenvergunningen

• Beperking van de huurperiode: niet meer dan 10 opeenvolgende dagen.
• Geldigheid van de vergunning: 5 jaar, daarna verlenging.
• Verplichte gastenregistratie: alle gasten vanaf 1 oktober 2024 moeten bij de politie worden geregistreerd.
• Verbod op het verhuren van afzonderlijke kamers: alleen de gehele woning kan per dag worden verhuurd, zonder het aangegeven aantal slaapplaatsen te overschrijden.
• Toestemming van de buren: er is een bevestiging vereist dat de bewoners van het appartementencomplex geen bezwaar hebben tegen de toeristische activiteit.
• Veiligheid: het object moet voldoen aan de eisen voor uitrusting (brandveiligheidssysteem, evacuatieplan, lijst met alarmnummers).
• Elektronische sloten voor sleuteloverdracht zijn verboden.
• Boetes: overtreding kan leiden tot intrekking van de vergunning en een boete van maximaal 600.000 euro.

Procedure voor het legaliseren van onroerend goed voor toeristische verhuur

Welke objecten zijn geschikt

Om "pijnpunten" in de vorm van conflicten met de autoriteiten te voorkomen, is het belangrijk om te begrijpen dat de woning moet voldoen aan de criteria voor toeristische accommodatie. Een appartement, bungalow of appartement moet de status van woonruimte hebben, een woonvergunning, werkende apparaten en voldoen aan de sanitaire normen (ventilatie, warm water, airconditioning, brandblusapparatuur, enz.).

Een vergunning verkrijgen

De procedure omvat meestal het indienen van een "Verantwoordelijke Verklaring" bij de lokale overheid (ayuntamiento). De lijst met documenten (NIE, Escritura, cédula de habitabilidad, enz.) kan enigszins variëren, afhankelijk van de autonome gemeenschap. Na het indienen van de documenten volgt een inspectie, die tot 3 maanden kan duren. Totdat de vergunning is verkregen, is het verboden om de woning te adverteren als toeristische accommodatie.

Regionale bijzonderheden

Elke regio stelt zijn eigen regels vast. In grote steden kunnen er bijvoorbeeld moratoria zijn op de afgifte van nieuwe vergunningen, en in sommige autonome gemeenschappen is er geen extra registratie vereist voor kortetermijnverhuur. Zorg er daarom voor dat u de details op lokaal niveau opvraagt.

Belastingoptimalisatie en advies

• Correcte aangifte van inkomsten. Onderschat het bedrag niet, aangezien online platforms rapporteren aan de belastingdienst met behulp van speciale formulieren, zoals formulier 179.
• Gebruik van aftrekposten. Tal van kosten voor reparaties, onderhoud en nutsvoorzieningen kunnen in aanmerking worden genomen. Maar het is belangrijk om bewijsstukken en de juiste kostenstructuur te hebben.
• Overleg met professionals. Wetten veranderen en boetes zijn hoog. Raadpleeg een belastingadviseur als u een complexe zaak heeft of als u meerdere objecten in verschillende regio's heeft.
• Houd wijzigingen in de vergunningverlening in de gaten. Nieuwe deadlines, overeenstemming met buren, een verbod op elektronische sloten - dit alles kan van grote invloed zijn op de winst en de wettigheid van de verhuur.

Conclusie

In 2024-2025 heeft Spanje het fiscale en wettelijke kader voor toeristische verhuur aanzienlijk herzien. Het is belangrijk voor eigenaren om zich tijdig aan te passen: IOT (Belasting op Toeristische Activiteiten) en andere belastingen betalen, de woning registreren, een toeristenvergunning verkrijgen en inkomsten correct aangeven. Als gevolg hiervan ontvangt u een stabiele en legale bron van inkomsten, vermijdt u boetes en kunt u de ontwikkeling van uw toeristische object op lange termijn plannen. Om risico's te minimaliseren, is het raadzaam om specialisten te raadplegen, vooral als u geen ervaring heeft met het Spaanse belastingrecht of niet bereid bent om u te verdiepen in alle details van de wetgeving.