Como verificar a legalidade de um apartamento na Espanha: aspectos importantes e dicas.

Comprar um apartamento na Espanha é um investimento sério e uma importante decisão de vida. Além das vantagens óbvias - vista para o mar, um clima ameno e um padrão de vida europeu - vale a pena lembrar os riscos associados à pureza legal da propriedade. Neste artigo, analisaremos os principais problemas do comprador e ofereceremos soluções que ajudarão a evitar problemas após a conclusão da transação.

Principais problemas ao comprar um imóvel na Espanha

A probabilidade de encargos ocultos ou dívidas de proprietários anteriores, que podem se tornar seus problemas.
O risco de aparecimento de herdeiros inesperados, especialmente se o apartamento foi transferido por herança.
Falta de documentação: ausência de Licença de obras (licença de obras) ou Licença de primeira/segunda ocupação (licença de habitação) pode levar a litígios.
A ausência de um Número de Identificação de Estrangeiro para compradores estrangeiros complica o processo e pode afastar potenciais senhorios se você planeja alugar o imóvel.
A probabilidade de comprar "um apartamento sem Cédula" (sem certificado de habitabilidade) e enfrentar a impossibilidade de usar legalmente a habitação.
Dificuldades em obter um crédito à habitação se os documentos do apartamento não atenderem aos requisitos bancários.

Soluções: como verificar a pureza legal de um apartamento

1. Reúna os documentos básicos

A primeira coisa a fazer é solicitar ao vendedor ou agente os seguintes documentos:

Nota Simple Informativa - uma certidão do Registro Predial, que permite saber o proprietário atual, verificar a existência de penhoras, hipotecas, ónus e outros encargos.
Imposto Predial e Territorial Urbano - recibos de pagamento do imposto anual sobre imóveis. É melhor pedir o último recibo pago e, se necessário, um certificado de ausência de dívidas de anos anteriores.
Certificado de quitação das quotas do condomínio - um documento que comprova que o vendedor não tem dívidas com o condomínio.
Estatutos do condomínio. Se você estiver comprando uma casa com áreas comuns, é importante se familiarizar com as regras de convivência e possíveis restrições, como a proibição de aluguel de curta duração.
Licença de obras e Licença de primeira (ou segunda) ocupação. Para habitações novas, esta é uma garantia da legalidade da construção e da conformidade com as normas sanitárias.
Certificado de desempenho energético. Sem ele, a transação não pode ser formalizada perante um notário, e também podem surgir dificuldades na posterior exploração da habitação.

2. Verifique os aspetos hereditários

Ao comprar um imóvel recebido por herança, é necessário esclarecer adicionalmente:

Se todos os herdeiros concordam com a venda, se eles não têm nenhuma reivindicação sobre o imóvel. Se alguém não expressou consentimento explícito ou não assinou uma renúncia à herança, a transação pode ser contestada no futuro.
Se houver menores de idade entre os herdeiros. Para transações com sua participação, é necessária a permissão das autoridades tutelares.
Se o falecido tem dívidas pendentes (incluindo litígios ou processos de execução). Possíveis reivindicações financeiras dos credores também podem recair sobre o novo imóvel.

3. Certifique-se da ausência de inquilinos e "ocupas"

Mesmo que você se torne o proprietário legal, existe o risco de que inquilinos ou ocupantes ilegais ("ocupas") continuem a viver no apartamento.

Inquilinos com um contrato oficial têm o direito de permanecer até o final do prazo do arrendamento. Se o vendedor celebrou um contrato de longo prazo, você, de fato, assume seus direitos e obrigações.
Ocupantes ilegais não pagam pela habitação e são despejados apenas por meio de um tribunal. Isso pode levar meses e até anos.

4. Verificação de habitação nova de um promotor

Ao comprar um imóvel no mercado primário, é importante solicitar:

Licença de construção, que confirma que a casa foi construída dentro da estrutura legal.
Seguro do promotor e garantia por um determinado período. Isso ajudará caso defeitos ocultos na construção sejam descobertos.
Licença de primeira ocupação, bem como um certificado, que confirma a conformidade da casa com as normas de construção e sanitárias. Muitas vezes, este documento é chamado de Cédula de habitabilidad, e sem ele, a ligação de serviços públicos pode ser recusada.

5. Documentos em caso de compra em segunda mão

Se você estiver comprando uma casa no mercado secundário, verifique adicionalmente:

Se o proprietário anterior tem dívidas com o condomínio ou por despesas de condomínio. Essas dívidas podem ser transferidas para o novo proprietário.
Dados atualizados no cadastro: área, layout, endereço, finalidade do imóvel. Compare-os com a situação real e as informações da Nota Simple Informativa.
Documentos de propriedade do proprietário: contratos de compra e venda, doação ou certidão de herança. Certifique-se de que o vendedor é o único proprietário; caso contrário, será necessário o consentimento dos outros coproprietários.

Medidas de segurança adicionais

Verificação legal do imóvel

Se você não tiver tempo ou experiência suficiente, poderá solicitar uma verificação legal profissional do imóvel. Muitos grandes serviços bancários e agências imobiliárias oferecem este serviço. Os especialistas analisam todos os documentos do apartamento, verificam possíveis ações judiciais, encargos e emitem um parecer jurídico.

Conclusão da transação no notário

O notário espanhol é obrigado por lei a verificar a pureza legal da transação antes do registro. Se forem encontradas inconsistências ou falta de documentos importantes, ele tem o direito de suspender o processo. Este mecanismo protege ambas as partes, portanto, você não deve negligenciar a preparação cuidadosa dos documentos antes da visita ao notário.

Conclusão

Verificar a pureza legal de um apartamento na Espanha é uma etapa crucial que não pode ser ignorada. Reúna os documentos necessários, preste atenção aos detalhes hereditários e ao registro da habitação do promotor. Se você sentir que não tem conhecimento suficiente, procure ajuda profissional. Desta forma, você se poupará de longos litígios, perdas financeiras e estresse.